The Wall: de bestemming volgens de huurovereenkomst en het bestemmingsplan

donderdag, 12 juni 2014

Bij vonnis van 14 mei 2014 is een einde gekomen aan een slepende gerechtelijke procedure tussen één van de huurders van “The Wall” bij Utrecht en de verhuurder. Althans in eerste aanleg.

De gerechtelijke procedure

De commerciële ruimten in “The Wall” in Utrecht zullen iedereen die daar wel eens langs is gereden zijn opgevallen. Deze commerciële ruimten zijn in de opvallend vormgegeven wal gerealiseerd. Eén van de huurders is “Sportsworld”. Deze huurder verkoopt kort gezegd sportieve kleding en overige producten aan de consument. De huurovereenkomst tussen Sportsworld en de verhuurder, een vennootschap gelieerd aan de bekende vastgoedontwikkelaar Roger Lips, is de inzet geweest van een slepende gerechtelijke procedure. Sportsworld vorderde onder meer schadevergoeding en beëindiging van de huurovereenkomst. De rechtbank Utrecht heeft op 14 mei 2014 (klik hier voor de uitspraak) eindvonnis gewezen. Eerder was onder meer sprake een tussenvonnis van 21 maart 21012 (klik hier voor het tussenvonnis) naast nog zes andere tussenvonnissen.

Bestemming in strijd met het bestemmingsplan?

Sportsworld stelde dat de bestemming van het gehuurde, zoals opgenomen in de huurovereenkomst, in strijd komt met het bestemmingsplan.  De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde mag worden gebruikt “volgens de Sportsworld formule”. Het bestemmingsplan laat, aldus Sportsworld, dat gebruik niet toe. Om die reden, zo betoogde Sportsworld, moest de huurovereenkomst worden beëindigd (meer in het bijzonder: worden vernietigd althans ontbonden).

De rechtbank oordeelde echter anders.

De rechtbank oordeelt allereerst dat de Sportsworld formule inhoudt de verkoop van kleding, schoenen en accessoires in het kader van sport en vrije tijd. Dat is hier dus de contractuele bestemming.

De rechtbank analyseert daarna het bestemmingsplan mèt de verleende binnenplanse vrijstelling. De rechtbank concludeert dat grootschalige detailhandel voor bijvoorbeeld “outdoor” is toegestaan. Bovendien is de formule destijds getoetst door de gemeentelijke Branche Advies Commissie en werd passend gevonden binnen het bestemmingsplan. Weliswaar heeft de gemeente nadien “aanmerkingen” gemaakt op het gevoerde assortiment maar de gemeente heeft nooit handhavingsmaatregelen jegens Sportsworld genomen. De gemeente had bezwaren geuit tegen een collectie modeartikelen van Hugo Boss die Sportsworld verkocht maar dat leidt nog niet tot de conclusie dat het gehuurde niet conform de bestemming mocht worden gebruikt. Een dergelijke Hugo Boss collectie past, zo oordeelde de rechtbank, immers niet direct in de categorie “kleding in het kader van sport en vrije tijd”. De contractuele bestemming komt dan ook niet in strijd met het bestemmingsplan.

De vorderingen van Sportsworld worden vervolgens afgewezen. Sportsworld wordt daarbij veroordeeld om aan de pandhouder Burgfonds The Wall B.V. ruim € 800.000,00 te voldoen aan achterstallige huur, vermeerderd met rente en kosten.

Commentaar

Deze uitspraak past in het leerstuk van de publiekrechtelijke beperkingen. Indien het gehuurde niet conform de bestemming kan worden gebruikt als gevolg van publiekrechtelijke beperkingen (die met name kunnen voortvloeien uit het bestemmingsplan) dan is dat normaliter een gebrek. De huurder kan de huurovereenkomst dan ontbinden en aanspraak maken op schadevergoeding. Het gerechtshof Arnhem oordeelde eerder al dat het hiervoor niet noodzakelijk is dat de gemeente (reeds) handhaaft nu van een huurder niet verwacht mag worden dat hij in strijd met een publiekrechtelijk voorschrift handelt.

Wat de rechtbank hier doet lijkt op wat de kantonrechter Amsterdam in zijn vonnis van 18 december 2012 in de zaak “Continental Horex” deed. Ook in die zaak analyseerde de kantonrechter het bestemmingplan en constateerde dat een gebruik van het gehuurde conform zowel de contractuele bestemming als bestuursrechtelijke regels mogelijk was. Dat slechts een beperkter gebruik mogelijk is dan de huurder voor ogen staat is dan niet direct van belang. Waar het om gaat is of de huurder het gehuurde overeenkomstig de bestemming kàn gebruiken zonder inbreuk te maken op – kort gezegd – overheidsregels.

De verhuurder had hier het gebruik conform een bepaalde formule van de huurder gegarandeerd. Dat is voor een verhuurder niet verstandig. Dit kan tot discussie leiden (wat houdt of hield de formule in?) terwijl de inhoud van een formule in de loop van de tijd kan veranderen.

Overigens kan ik mij bepaald niet aan de indruk onttrekken dat de huurder (ook) los van de contractuele bestemming en het bestemmingsplan spijt had van de aanhuur en op zoek is gegaan naar mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. Het is algemeen bekend dat “The Wall” er bijzonder uitziet maar bepaald geen commercieel succes is en sprake is van de nodige leegstand.