Splitsing van een gemengde huurovereenkomst

woensdag, 5 september 2012

De Hoge Raad heeft recentelijk geoordeeld over de vraag of een huurovereenkomst die zowel toeziet op woonruimte, horecabedrijfsruimte en kantoorruimte/opslagruimte dient te worden gesplitst of dat één huurregime van toepassing is.

De feiten

Met ingang van 1 januari 1985 heeft de gemeente Rotterdam een gedeelte van het zogeheten Watertorencomplex verhuurd aan de Coöperatieve Werkgemeenschap Utopia. Het doel van de gemeente en van Utopia was destijds om het complex te laten gebruiken door de leden van Utopia als “werk- en woonruimte”.

De gemeente Rotterdam had het complex destijds in slooptoestand aan Utopia ter beschikking gesteld. Hierbij had de gemeente ook nog eens geldlening kwijtgescholden als vergoeding voor de door Utopia aan het complex verrichte werkzaamheden.

Naar mate de tijd verstrijkt wordt het complex intensiever gebruikt. In 2009 is een gedeelte van het complex inmiddels in gebruik als horecaruimte met ondermeer een populair café (café TomTom) en een restaurant.

De gemeente is ongelukkig met de lage huurprijs (€ 15.000,= per jaar) en wil de huurprijs verhogen. Utopia had in het verleden al eens te kennen gegeven de huurovereenkomst niet te willen splitsen in woonruimte, kantoorruimte en horecabedrijfsruimte.

In 2009 dient de gemeente een verzoekschrift in bij de kantonrechter Rotterdam tot benoeming van een deskundige die adviseert omtrent een nader vast te stellen huurprijs voor de horecabedrijfsruimte. Op dat moment is 57,2% van het gehuurde in gebruik als woonruimte, 29,2% als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte (met name: atelierruimte) en 5% is in gebruik als horecabedrijfsruimte (artikel 7:290 BW bedrijfsruimte).

Met het advies van de deskundige hoopt de gemeente in ieder geval de huurprijs van de horecabedrijfsruimte, die 5% van het totale oppervlakte beslaat, te kunnen verhogen.

De rechter

De kantonrechter wijst het verzoek toe.

In hoger beroep wijst het gerechtshof het verzoek echter af. Het gerechtshof overweegt dat sprake is van één huurovereenkomst. Die huurovereenkomst ziet toe op zowel woonruimte, atelierruimte en horecabedrijfsruimte. Het gerechtshof onderzoekt of splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is aan de hand van het feitelijk gebruik, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen voor ogen stond. Het gerechtshof constateert allereerst dat de ruimten onderling zijn verbonden, sprake is van één energieaansluiting en sprake is van gedeeld sanitair. Een splitsing zou technisch lastig zijn. Daarnaast overweegt het gerechtshof dat het doel van partijen destijds was om het gehele complex in gebruik te geven aan Utopia en haar leden. Er is sprake van één huurcontract met één huurprijs. Met andere woorden: partijen stonden destijds ook geen splitsing voor ogen. Daarbij neemt het gerechtshof in overweging dat het Utopia kennelijk ook was toegestaan om horeca in het gehuurde te exploiteren (dat bleek nog niet direct uit de contractuele bestemming).

De gemeente legt de zaak uiteindelijk voor aan de Hoge Raad.

De Hoge Raad laat het oordeel van het gerechtshof in stand.

De Hoge Raad overweegt dat voor de vraag of een gemengde huurovereenkomst (in dit geval: woonruimte, atelierruimte en horecabedrijfsruimte) dient te worden gesplitst de rechter acht dient te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder:

  • Het gebruik dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan;
  • Het gebruik dat later van het gehuurde wordt gemaakt;
  • De inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt;
  • De gevolgen van een eventuele splitsing.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat het oordeel van het gerechtshof in stand dient te blijven.

Commentaar

De gemeente wilde na een kleine 25 jaar de huurprijs aanpassen. De gemeente stuitte daarbij op de complicatie dat sprake was van één huurovereenkomst met één huurprijs.

De gemeente probeerde, om begrijpelijke redenen, de huurovereenkomst te splitsen en eerst maar eens het horecabedrijfsruimtegedeelte van de huurovereenkomst af te splitsen. Ten aanzien van de horecabedrijfsruimte is in de wet immers een huurprijswijzigingsmogelijkheid opgenomen.

Indien sprake is van verschillend gebruik van het gehuurde dan bestaan er twee mogelijkheden:

  1. Er is sprake van één bestemming, dat zal in de regel de overheersende bestemming zijn;
  2. De huurovereenkomst wordt gesplitst.

 
Hierbij is splitsing een uitzondering. In het verleden is slechts een enkele maal sprake geweest van de splitsing van de huurovereenkomst. De meest bekende uitspraak is daarbij de Hoge Raad-uitspraak van 26 februari 1993 in de zaak Kasteel Hoensbroek. De regel die de Hoge Raad nu formuleert voor een mogelijke splitsing van de huurovereenkomst laat veel vrijheid aan de lagere rechters. De Hoge Raad kan de feiten echter niet zelf beoordelen, de Hoge Raad kon slechts – kort gezegd – toetsen of het gerechtshof het recht juist had toegepast.

De gemeente heeft nog steeds te maken met een huurovereenkomst ten aanzien van een groot complex waarvan de huurprijs uitermate laag is (ruim € 15.000,= per jaar). Weliswaar heeft de huurder veel geïnvesteerd in het opknappen van het complex, de huurprijs van alleen al de horecabedrijfsruimte (5% van het oppervlak) zou aanzienlijk hoger liggen. De gemeente meent dat de huurprijs voor het gehele complex ca. € 135.000,= per jaar zou bedragen.

Naar mijn mening is de kans groot dat, als gevolg van de uitspraak van het gerechtshof, op de gehele huurovereenkomst het woonruimtehuurregime van toepassing is. Het overheersend gebruik is immers woonruimte. Ook stond partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst als belangrijk doel het gebruik als woonruimte, door de leden van Utopia, voor ogen. Het probleem voor de gemeente is dat de huurprijs van woonruimte buitengewoon lastig valt te verhogen. Daarbij speelt een rol dat de huurprijs niet geliberaliseerd is nu de huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 1985.

De huurrechtpraktijk is in ieder geval een uitspraak van de Hoge Raad rijker, waarin nadere criteria worden gegeven voor een mogelijke splitsing van een huurovereenkomst.