Renovatie, meer in het bijzonder door een woningcorporatie

donderdag, 5 juli 2012

De Hoge Raad heeft op 16 maart 2012 geoordeeld over de beëindiging van de huurovereenkomst tussen de woningcorporatie “Woningstichting Lieven de Key” en een coffeeshopexploitant. De huuropzegging werd gedaan in het kader van de renovatie van de Amsterdamse Dapperbuurt. Hoewel de Hoge Raad niet inhoudelijk op de zaak ingaat (het betreft een zogeheten “art. 81 RO uitspraak”) is de zaak tot en met het gerechtshof interessant en geldt hetzelfde voor de conclusie van de advocaat-generaal.

De feiten

Woningstichting Lieven de Key heeft de huurovereenkomst opgezegd met een bedrijfsmatige huurder. Dit betrof overigens de exploitant van een toegestane coffeeshop. Deze huurde de bedrijfsruimte sinds 1995. De opzeggingsgrond betrof dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie. Deze renovatie hield de sloop en nieuwbouw in om woningen te realiseren. Het project was gericht op de verbetering van de leefbaarheid en de veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof wijzen de huurbeëindiging toe. Deze uitspraken blijven bij de Hoge Raad van kracht.

Bij de renovatie van in ieder geval woonruimte is een uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010 van belang. In die uitspraak ging het om een renovatie van woonruimte. De commerciële verhuurder wilde het pand waarvan de woonruimte onderdeel uitmaakte samen met een naastgelegen pand ingrijpend renoveren en wilde appartementen realiseren. De Hoge Raad oordeelde toen kort gezegd dat, voordat een dergelijke renovatie dringend eigen gebruik zou opleveren, sprake moest zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Hierbij speelde, omdat het woonruimte betrof, ook een belangenafweging een rol.

Het is enigszins omstreden of deze uitspraak ook moet worden toegepast bij een vergelijkbare huuropzegging van bedrijfsruimte. De advocaat-generaal geeft in zijn advies aan de Hoge Raad met zoveel woorden aan dat de vraag niet behoeft te worden beantwoord of deze uitspraak uit 2010 ook hier van belang is.

De advocaat-generaal geeft aan dat de beperkingen die uit de uitspraak van de Hoge Raad van maart 2010 voortvloeien naar zijn mening uitsluitend van belang zijn voor een renovatie die gebaseerd is op overwegend financiële motieven. Met andere woorden: de “structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten” hoeft niet te worden aangetoond indien de renovatie (ook) wordt ingegeven door de wens de leefbaarheid en de veiligheid van de buurt te verbeteren. Dit is met name voor woningcorporaties van groot belang.

Het aantonen van zowel de genoemde wanverhouding maar ook nog eens van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten valt in de praktijk niet altijd mee. Een woningcorporatie handelt bij het uitvoeren van een renovatie echter zelden uitsluitend uit financiële motieven. De beperkingen die de Hoge Raad in haar uitspraak van maart 2010 aangeeft behoren voor een dergelijke renovaties dan ook geen rol te spelen, indien de Hoge Raad dit advies van de advocaat-generaal in toekomstige uitspraken volgt.

De advocaat-generaal geeft terecht aan dat het niet de bedoeling is om grootschalige renovaties die gericht zijn op het verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid van buurten worden bemoeilijkt. Dergelijke renovaties kunnen, zo overweegt hij, nu juist erg gewenst zijn.