Renovatie? Dan altijd recht op een verhuiskostenvergoeding

donderdag, 19 mei 2016

Indien een huurder als gevolg van een renovatie (tijdelijk) dient te verhuizen, dan heeft de huurder altijd recht op een verhuiskostenvergoeding; ook als de huurder zelf om die renovatie heeft verzocht. De huurder kan ook geen afstand doen van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding, aangezien de verhuiskostenregeling van dwingend recht is. Zo bepaalde de Hoge Raad in zijn arrest van 22 april jl. in antwoord op enkele door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gestelde prejudiciële vragen.

De verhuiskostenregeling

De verhuiskostenregeling is neergelegd in artikel 7:220 leden 5-7 BW. Deze regeling komt er – kort gezegd – op neer dat indien het vanwege een voorgenomen renovatie noodzakelijk is dat een huurder van een woning (of van (een standplaats van) een woonwagen) al dan niet tijdelijk verhuist naar een andere woning, de huurder recht heeft op een bijdrage in de kosten die gemoeid zijn met de verhuizing (hierna ook: ‘de verhuiskostenvergoeding’). Deze bijdrage bedraagt sinds 1 maart 2016 minimaal € 5.892,- (*1).

Zie over de vraag of een verhuizing noodzakelijk is vanwege een voorgenomen renovatie mijn eerdere blogpost over dit onderwerp.

Samenloop renovatie en dringende werkzaamheden

In de praktijk ziet men regelmatig dat er sprake is van een samenloop van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW met dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW of andere onderhoudswerkzaamheden (tezamen ook wel eens aangeduid met ‘groot onderhoud’). In dat geval is het de vraag of een huurder ook recht heeft op de verhuiskostenvergoeding uit artikel 7:220 lid 5 BW of dat hij enkel recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding op grond van artikel 7:220 lid 1 BW voor het geval dat de werkzaamheden tevens kwalificeren als een gebrek (*2).

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is het in de eerste plaats van belang om te onderzoeken welke werkzaamheden aangemerkt kunnen worden als werkzaamheden in het kader van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en welke werkzaamheden als dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW.

Onder een renovatie wordt verstaan ‘sloop met vervangende nieuwbouw’ en ‘gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’ (zie artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW). Renovatie in de zin van de wet is derhalve gericht op een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW zijn daarentegen niet (steeds) gericht op een toename van het woongenot, maar primair op het voorkomen van extra kosten of schade c.q. nadeel  voor de verhuurder (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333).

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie dan wel van dringende werkzaamheden of een samenloop van beide zal beoordeeld moeten worden aan de hand van de omstandigheden van het geval in het licht van bovenstaande maatstaven.

De Hoge Raad heeft daarbij bepaald dat een huurder bij een samenloop van een renovatie met dringende werkzaamheden (of andere onderhoudswerkzaamheden), slechts dan recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd – en dus los van de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat hij verhuist.

Zoals hiervoor aangegeven, maakt het daarbij niet uit of het initiatief voor de renovatie vanuit de huurder komt of niet.

Dwingend recht – geen afwijking ten nadele van huurder mogelijk

De Hoge Raad heeft tot slot bepaald dat artikel 7:220 leden 5-7 BW van dwingendrechtelijke aard is, net als artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector (oud) dat de verhuiskostenvergoeding voor de inwerkingtreding van artikel 7:220 leden 5-7 BW regelde (*3). Daarover kon anders gedacht worden, nu zulks niet expliciet in de wet is bepaald, terwijl dat bij andere artikelen die de rechten van de huurder beogen te beschermen wel het geval is (zie in dat kader artikel 7:242 leden 1-2 BW).

De Hoge Raad oordeelt echter op basis van de parlementaire geschiedenis ten aanzien van artikel 7:220 leden 5-7 BW dat de wetgever niet anders kan hebben beoogd dan dat de verhuiskostenregeling van dwingend recht is.

Dit betekent dat een huurder geen afstand kan doen van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding of genoegen kan nemen met een lagere verhuiskostenvergoeding dan de minimum verhuiskostenvergoeding. Dit kan dus grote implicaties hebben voor professionele verhuurders, zoals institutionele beleggers en woningcorporaties.

De Hoge Raad heeft zich niet expliciet uitgelaten over de vraag of de verhuiskostenregeling van dwingend recht is of van semi-dwingend recht is. Mede gezien het feit dat de Hoge Raad verwijst naar artikel 7:242 leden 1-2 BW (waarin enkele artikelen zijn opgesomd waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken), neem ik aan dat de Hoge Raad meent dat de verhuiskostenregeling van semi-dwingend recht is. Dit betekent dat een afwijking van de verhuiskostenregeling wel mogelijk is (hetgeen niet het geval zou zijn als de regeling van dwingend recht zou zijn), maar dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Is er in een renovatievoorstel toch een bepaling opgenomen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de verhuiskostenregeling, dan kan de huurder deze bepaling vernietigen. De huurder zal zich dus nog wel op vernietiging moeten beroepen. Zolang dat niet gebeurd is, geldt de bepaling gewoon tussen partijen.

De huurder zal zich op vernietiging moeten beroepen binnen drie jaar nadat het beroep op vernietiging hem ‘ten dienste is komen te staan’ (zie artikel 3:52 BW). Dit zal veelal het moment zijn waarop de huurder een renovatievoorstel heeft getekend waarin een bepaling is opgenomen dat hij afstand doet van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding of waarin hem een lagere verhuiskostenvergoeding is toegekend dan de minimum verhuiskostenvergoeding. Huurders zullen deze termijn dan ook strikt in de gaten moeten houden en deze – zo nodig – moeten stuiten.

Nu de Hoge Raad heeft bepaald dat de verhuiskostenregeling van dwingend recht is, terwijl daarvan in de praktijk met enige regelmaat – ten nadele van huurder – werd afgeweken, zijn er spannende tijden aangebroken voor professionele verhuurders die in de afgelopen drie jaar een renovatie hebben uitgevoerd aan hun woningen. Huurders kunnen hen in dat geval immers aanspreken om de verhuiskostenvergoeding waarvan zij – naar nu blijkt: ten onrechte – geheel of ten dele afstand hebben gedaan alsnog aan hen te betalen.

_____

(*1) Zie de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.

(*2) Of daarvan sprake is zal afhangen van de vraag of de huurder de werkzaamheden aan het gehuurde behoefde te verwachten. Bij de huur van woonruimte zal een huurder redelijkerwijs moeten verwachten dat tijdens de beoogde lange duur van een huurovereenkomst periodiek of incidenteel werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd en dat deze zullen leiden tot een tijdelijke genotsbeperking. De huurder van woonruimte zal bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden derhalve niet altijd aanspraken hebben jegens de verhuurder, in het bijzonder niet op schadevergoeding.

Bovendien is artikel 7:220 lid 1 BW van aanvullend recht, zodat deze bepaling ook bij woonruimte ten nadele van de huurder worden uitgebreid of zelfs geheel worden uitgesloten ten nadele van de huurder, zolang dit maar geen afwijking ten nadele van de huurder van artikel 7:206 lid 1 en 2, artikel 7:207 en artikel 7:208 oplevert.

(*3) Deze regeling was op dat moment nog beperkt tot sociale verhuurders en is door de inwerkingtreding van artikel 7:220 leden 5-7 BW uitgebreid naar particuliere verhuurders.