Perikelen omtrent de NVM koopovereenkomst

woensdag, 3 mei 2006

De standaard NVM koopovereenkomst voor woonruimte bevat in artikel 5.3 een bepaling die erop neerkomt dat het verkochte geschikt is te worden gebruikt overeenkomstig het beoogde gebruik. Deze bepaling is niet onomstreden en hier is al vaker over geprocedeerd. 

In 2000 oordeelde de Hoge Raad bijvoorbeeld dat uit dit artikel voortvloeide dat uit "normaal gebruik" als woonboerderij moest worden afgeleid dat de koper een schuur diende te kunnen afbreken om een nieuwe schuur te kunnen bouwen. De inmiddels geconstateerde bodemverontreiniging stond daarin in de weg. Die verontreiniging, zo oordeelde eerst het gerechtshof en later de Hoge Raad, kwam als gevolg van artikel 5.3 van de NVM koopovereenkomst voor rekening van de verkoper. De Hoge Raad legde artikel 5.3 uit als een garantie.

Eind december 2005 heeft de Hoge Raad nogmaals moeten oordelen over een zaak waarin artikel 5.3 van de NVM koopovereenkomst een centrale rol speelde. In deze zaak was als "voorgenomen gebruik"in het standaardcontract ingevuld : "bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Uit deze zaak blijkt weer dat de garantie van artikel 5.3 een gevaarlijke kan zijn. De koper leidde uit de geschiktheid voor het voorgenomen gebruik af dat hij dus ook een bouwvergunning moest kunnen verkrijgen. Dit bleek een onoverkomelijk probleem op te leveren aangezien het gebied was aangewezen als beschermd stads- en dorpsgezicht. Gaat de garantie van artikel 5.3 zo ver dat de verkoper ook dit soort factoren garandeert ? De Hoge Raad oordeelde dat een zuivere taalkundige uitleg niet volstond en oordeelde dat een zo vergaande garantie niet door partijen bedoeld was. In het "gangbaar spraakgebruik", zo oordeelde de Hoge Raad, valt onder de geschiktheid voor een bepaald doel niet de geschiktheid voor sloop en het gebruik als bouwgrond. Dit ligt anders indien de koper kan bewijzen dat zo’n garantie wel bedoeld is. Dit zou bijvoorbeeld zo kunnen zijn indien de makelaar van de koper duidelijk had gemaakt dat die garantie door de koper verstrekkend werd uitgelegd. De Hoge Raad lijkt hiermee terug te komen op de eerdere uitspraak uit 2000. De twee tegenstrijdige uitkomsten kunnen ook aldus worden uitgelegd dat de rechter in de zaak uit 2000 achtte voldoende bewezen achtte dat partijen wel een vergaande garantie bedoeld hadden.

In deze zaak kwam de verkoper goed weg.

De les die uit deze zaken getrokken kan worden is : vaar niet blind op een model en pas op met artikel 5.3 van het NVM model.

Bouwen conform bouwvergunning, maar toch niet toegestaan
In een uitspraak van de Hoge Raad van eind oktober speelde de vraag of degene die beschikt over een bouwvergunning tòch onrechtmatig jegens omwonenden kan handelen wanneer hij gaat bouwen. Het ging hier om een uitbouw waarvoor werd beschikt over een onherroepelijke bouwvergunning.

De Hoge Raad oordeelde dat ook wanneer wordt beschikt over een bouwvergunning de situatie zich kan voordoen dat tòch niet gebouwd mag worden omdat het bouwsel onrechtmatige hinder oplevert. De Hoge Raad overweegt dat een bestemmingsplan niet per definitie hinder beoogt te voorkomen. Hieraan voegt de Hoge Raad wel toe dat het voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan, afhankelijk van onder meer de gedetailleerdheid van het bestemmingsplan en het onderzoek dat aan daaraan ten grondslag ligt wel een aanwijzing kan opleveren voor de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder. In deze zaak moest degene die de uitbouw had gebouwd deze uitbouw uiteindelijk afbreken.

Wees er dan ook op beducht dat het beschikken over een onherroepelijke bouwvergunning niet in alle gevallen het mogelijk maakt om te bouwen. Onder omstandigheden (dit zal zich overigens niet zo heel snel voordoen) kan sprake zijn van onrechtmatige hinder jegens derden waardoor die derden zich tòch tegen de bouw kunnen verzetten.

Aanbestedingsrecht
Op 1 december jl. is het besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) in werking getreden. Voorts is met ingang van diezelfde datum voor de vier "bouwdepartementen" het aanbestedingsreglement werken 2005 (het ARW 2005) in werking getreden dat het ARW 2004 vervangt. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft haar leden geadviseerd het ARW 2005 eveneens te gaan toepassen. Het ARW 2005 bevat diverse nieuwigheden, onder meer ten aanzien van alternatieve aanbiedingen, een nieuwe procedure (de concurrentiegerichte dialoog) en de mogelijkheid tot elektronisch veilen. In een later vastgoedbulletin komt Philip van der Ven hierop terug.

NMA richt zich op woningcorporaties
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA) heeft nu ook haar waakzame oog op de sector van de woningcorporaties laten vallen. De NMA heeft op 30 januari jl. besloten een voorgenomen fusie tussen de Eindhovense corporaties SwS en Hertog Hendrik van Lotharingen te gaan onderzoeken. De NMA is bevreesd dat hierdoor een economische machtspositie ontstaat in de regio Eindhoven op het gebied van de sociale huurwoningen, met name in het goedkope en betaalbare segment. De NMA had al eerder aangekondigd in 2006 de markt van de woningcorporaties te gaan onderzoeken.