Opzegging van een huurovereenkomst winkelruimte wegens een renovatie: een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 biedt meer duidelijkheid

donderdag, 20 februari 2014

Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gewezen over de opzegging van een huurovereenkomst op de grond dat de verhuurder een renovatie wilde realiseren. Kort gezegd bepaalde de Hoge Raad dat de mogelijkheden bij bedrijfsruimte aanzienlijk ruimer zijn dan bij woonruimte. 

Wat speelde er?

Aldi huurt winkelruimte in het winkelcentrum Legmeerplein 3 te Uithoorn. Sinds 2008 is Ultima eigenaar. Ultima wil gaan renoveren. Partijen zijn het erover eens dat het winkelcentrum volledig moet worden gerenoveerd (een deel is al gerenoveerd). Aldi meent echter dat zij terug moeten kunnen komen voor maximaal € 170,00 per vierkante meter. Verder waren partijen het niet eens over de indeling van het winkelcentrum. Aldi en Ultima komen er niet uit en Aldi gaat in zee met Deen Supermarkten die na de renovatie mag terugkeren voor € 225,00 per vierkante meter. Ultima zegt vervolgens aan Aldi de huur op, op grond van dringend eigen gebruik bestaande uit een renovatie.

Deze zaak heeft betrekking op zogeheten “artikel 7:290 BW bedrijfsruimte” (met name: winkelruimte en horecabedrijfsruimte). In het navolgende zal worden gesproken over “winkelruimte”.

De uitspraken van de kantonrechter en het gerechtshof

Zowel de kantonrechter als het gerechtshof beëindigen de huurovereenkomst. Zij oordeelden dat partijen het erover eens waren dat het winkelcentrum gerenoveerd diende te worden. Daarnaast had Ultima aannemelijk gemaakt dat een verhuur aan Aldi tegen € 170,00 per vierkante meter bedrijfseconomisch niet verantwoord was. De renovatie was dan ook, zo oordeelden kantonrechter en gerechtshof, niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomst. Aldi had onder meer aangevoerd dat Ultima dan maar een goedkopere renovatie moest uitvoeren maar dat standpunt achtte de rechter te vaag en te algemeen.

De uitspraak van de Hoge Raad van 14 februari 2014 (klik hier voor de uitspraak)

Bij de Hoge Raad betoogde Aldi dat de kantonrechter en het gerechtshof ten onrechte de voorwaarden van het zogeheten “Herenhuis-arrest” (klik hier voor het Herenhuis-arrest) niet hadden toegepast. In dit Herenhuis-arrest formuleerde de Hoge Raad een streng criterium voor een opzegging van een huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie. De Hoge Raad oordeelde toen, in 2010, dat sprake moest zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huurinkomsten. Echter, in die uitspraak ging het om woonruimte. Aldi betoogde dat dit ook voor winkelruimte gold. Daarbij speelt een rol dat de wettelijke terminologie bij woonruimte en winkelruimte praktisch gelijk is. Bij woonruimte bepaalt de wet wel dat ook nog een belangenafweging moet worden toegepast.

De Hoge Raad maakt korte metten met dit betoog van Aldi. De Hoge Raad overweegt dat de bescherming van de huurder van winkelruimte van fundamenteel andere aard is als de bescherming van de huurder van woonruimte. Bij de huur van winkelruimte gaat het, zo overweegt de Hoge Raad, met name om bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan niet worden gevergd dat deze een huurovereenkomst voortzet die na de renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

Commentaar

De strenge lijn die de Hoge Raad in het “Herenhuis-arrest” formuleerde wordt dus niet doorgezet naar winkelruimte. Deze uitspraak sluit aan bij eerdere rechtspraak waarbij de Hoge Raad, onder meer in 1989 en 1997, oordeelde dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende reden kunnen zijn voor een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik.

Bij woonruimte blijft het criterium onverminderd streng. Dit geldt zeker indien de opzegging wegens een renovatie gebaseerd is op een financieel belang van de verhuurder. Indien na de renovatie een matige exploitatie verandert in een goede of zeer goede exploitatie dan is dat geen reden voor een huurbeëindiging. Er moet in ieder geval sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Is deze drempel eenmaal genomen dan moet ook nog eens een belangenafweging worden toegepast en moet aannemelijk zijn dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Bij winkelruimte ligt dit anders. Een verbetering van de exploitatie kan wel degelijk voldoende zijn. Hier had Aldi het in zoverre gemakkelijk gemaakt dat Aldi niet meer wilde betalen dan € 170,00 per vierkante meter en de verhuurder aannemelijk had gemaakt dat die huurprijs na de renovatie bedrijfseconomisch niet verantwoord was.

Aan een renovatie van woonruimte kunnen ook andere belangen dan financiële belangen ten grondslag liggen. In dat geval spelen het strenge Herenhuiscriteria geen rol. Te denken valt met name aan sociale belangen, zoals wijkverbetering. Daarover schreven wij op dit blog al eerder (klik hier voor het betreffende artikel).

Een punt van aandacht blijft dat een vonnis waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd als gevolg van een opzegging normaliter niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dat was hier ook het geval. De dagvaarding om bij de kantonrechter te verschijnen dateerde van 31 maart 2011 en de Hoge Raad stelt uiteindelijk het einde van de huurovereenkomst vast op 1 juni 2014. De verhuurder heeft dan ook zo’n drie jaar moeten procederen.