Opzegging van een huurovereenkomst en wachttijd, een baanbrekende uitspraak van de Hoge Raad

dinsdag, 2 november 2010

Op basis van een uitspraak van de Hoge Raad van 24 september 2010 wordt het voor een opvolgende verhuurder gemakkelijker om een huurovereenkomst op te zeggen. De werking van de wachttijd van drie jaar na eigendomsovergang is op basis van deze uitspraak aanzienlijk ingeperkt.

Opzegging – algemeen

Bij de opzegging van zogeheten art. 7:290 BW bedrijfsruimte (winkelruimte/detailhandel, horeca) kan een verhuurder zodra de huurovereenkomst 10 jaar of langer heeft geduurd, de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik en op grond van de algemene belangenafweging. De verhuurder kan ook al tegen – kort gezegd – het einde van het vijfde huurjaar opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

Bij een en ander geldt overigens dat slechts kan worden opgezegd tegen het einde van de contractuele looptijd. Is de huurovereenkomst voor bijvoorbeeld 15 jaar aangegaan dan kan niet tegen een eerdere datum worden opgezegd. Ook kan de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” contractueel worden uitgesloten, hetgeen incidenteel gebeurt.

De wachttijd - inleiding

De wet bepaalt dat sprake is van een wachttijd van drie jaar na eigendomsovergang voordat kan worden opgezegd op basis van dringend eigen gebruik[1].
De achtergrond van deze wachttijd is om een huurder bescherming te bieden tegen een partij die een pand aankoopt met het doel om dit zelf te gaan gebruiken. Onder meer in de supermarktbranche, met vrij weinig geschikte vestigingspunten, komt dit nogal eens voor. De concurrent, nieuwe eigenaar, moet dan drie jaar wachten voordat hij kan opzeggen[2].

Onder het oude recht, dat tot 1 augustus 2003 gold, had de Hoge Raad bepaald[3] dat deze wachttijd ook voor de algemene belangenafweging gold indien de opzegging gericht was op eigen gebruik.

Deze wachttijd kan tot onaangename gevolgen voor een verhuurder leiden. Zelfs bij “interne” overdrachten, binnen hetzelfde concern, kan een verhuurder tegen de wachttijd aanlopen[4]. Een beroep op de “redelijkheid en billijkheid” wordt daarbij soms gehonoreerd[5].

Onder het huidige recht werd discussie gevoerd over de vraag of deze wachttijd nog steeds voor de algemene belangenafweging geldt.

Het arrest van de Hoge Raad

In de zaak die leidde tot de uitspraak van de Hoge Raad van 24 september 2010[6] speelde een opzegging van de huur van winkelruimte door een vastgoedbelegger. Huurder is Toko Mitra, het gehuurde ligt in het gebouw “La Vie” te Utrecht.

De vastgoedbelegger zegde de huurovereenkomst op aangezien een andere huurder, de Bijenkorf, meer ruimte wilde huren. Op het moment van de opzegging was de vastgoedbelegger nog geen drie jaar eigenaar. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof beëindigden de huurovereenkomst.

De Hoge Raad oordeelde allereerst dat de wachttijd van drie jaar alleen geldt voor een opzegging tegen het einde van de eerste (wettelijke) periode. Deze bedraagt meestal vijf jaar. Bij een opzegging tegen het einde van de “verlengde huurperiode”, het tiende huurjaar (of later) geldt de wachttijd niet[7].

Een opvolgend verhuurder is bij een opzegging op grond van de algemene belangenafweging, die pas voor het eerst tegen het einde van het tiende huurjaar kan worden gehanteerd, dus niet gebonden aan de wachttijd. Dit lijkt mij overigens niet onredelijk nu in het kader van de algemene belangenafweging de belangen van de huurder al aan bod komen. Bij dringend eigen gebruik daarentegen is geen sprake van een belangenafweging.

Echter, deze uitspraak gaat verder. De Hoge Raad spreekt in algemene bewoordingen over het feit dat de wachttijd geen betrekking heeft op “een opzegging”  tegen het einde van het tiende jaar[8]. Dit impliceert dat de wachttijd dus evenmin geldt voor een opzegging op basis van dringend eigen gebruik tegen het einde van het tiende jaar (of later)[9]. Dit levert een aanzienlijk verschil op het met oude recht, ten nadele van de huurder. Een opvolgend verhuurder is hierdoor aanzienlijk minder snel gebonden aan de wachttijd van drie jaar. Ook dit is voor de vastgoedpraktijk van groot belang.

De Hoge Raad oordeelde voorts dat het feit dat de verhuurder het gehuurde aan een andere huurder ter beschikking wilde stellen geen duurzaam eigen gebruik oplevert. De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik deed zich hier dan ook niet voor.

De huurovereenkomst werd uiteindelijk beëindigd per 1 maart 2011. De huuropzegging dateerde van 30 januari 2007 en was gedaan tegen 1 februari 2008. De huurder heeft dan ook in ieder geval tijd gewonnen met deze procedures.

Opmerking verdient dat er in de Tweede Kamer stemmen opgaan om de wet te wijzigen waardoor onder “dringend eigen gebruik” niet langer een renovatie wordt begrepen. Deze uitbreiding was nu juist nieuw ten opzichte van het oude recht. Deze beoogde “terugverandering” is ingegeven door alarmerende berichten van onder meer Detailhandel Nederland die stelt dat verhuurders te gemakkelijk een huurovereenkomst kunnen beëindigen op grond van een renovatie. In de Telegraaf verschenen artikelen over winkeliers die uit hun winkels gezet dreigden te worden, omdat de verhuurder wilde gaan renoveren. Er is sprake van een initiatiefwet, ingediend door de SP maar met steun van andere partijen. Wellicht dat in dat kader ook de wettelijke regeling van de wachttijd, in het licht van deze uitspraak van de Hoge Raad, in de Tweede Kamer nog aan bod komt. De kans bestaat dan ook dat deze uitspraak van de Hoge Raad nog een wettelijk staartje krijgt.

[1] Art. 7:296 lid 2 BW
[2] Zie bijvoorbeeld Hoge Raad 16-3-2007, NJ 2007/232 “Laurus/Vomar” en Hoge Raad 12-7-2002, NJ 2002/457 “Coop/Vomar”.
[3] Hoge Raad 22 juni 2001, NJ 2001/585 "P&C Vastgoed Immocorp”
[4] Gerechtshof Amsterdam 4-5-2006, WR 2007/13 “Corio/Alog”
[5] Gerechtshof Amsterdam 8-5-2008, LJN:BD7753 “WE Real Estate/Hoogenbosch”, later door de Hoge Raad in stand gelaten, Hoge Raad 10-7-2009, NJ 2009/538
[6] LJN:BM9758, RvdW 2010, 1089
[7] De Hoge Raad spreekt over “een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst krachtens art. 7:2929 lid 2 is verlengd”. In de praktijk gaat het hierbij vrijwel altijd om het einde van het tiende huurjaar.
[8] Zie voetnoot 7
[9] Dit, hoewel de wet lijkt te bepalen dat bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik in alle gevallen sprake is van een wachttijd nu art. 7:296 lid 4 spreekt over de gronden “in samenhang met lid 2” en  de wachttijd in lid 2 wordt bepaald.