Ook vergoeding bij noodzakelijke verhuizing vanwege bijzondere omstandigheden huurder

dinsdag, 3 november 2015

Bij renovatie van een woning heeft een huurder ook recht op een verhuiskostenvergoeding, indien die vanwege zijn of haar bijzondere persoonlijke omstandigheden niet kan worden uitgevoerd wanneer de huurder in die woning blijft wonen. Interessant is in dit kader een recente uitspraak van de kantonrechter te Amersfoort van 14 oktober 2015 (ECLI:NL:RBMNE:2015:7316). 

Recht op verhuiskostenvergoeding?

Indien een woning wordt gerenoveerd en die renovatie maakt een (al dan niet tijdelijke) verhuizing noodzakelijk, dan heeft de huurder recht op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten die hij in dat geval moet maken (zie artikel 7:220 lid 5 BW). Deze bijdrage bedraagt met ingang van 28 februari 2015 minimaal € 5.857,- (*1).

Belangrijke vraag is wanneer een verhuizing als gevolg van de renovatie noodzakelijk is.

Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op ‘de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen’ (*2). Of dat het geval is, wordt niet alleen bepaald door de aard van de renovatie. Ook bijkomende andere omstandigheden (zoals de gezondheid van de huurder of diens gezinssamenstelling) kunnen volgens de parlementaire geschiedenis leiden tot een noodzaak tot verhuizen.

De uitspraak van de kantonrechter

In de zaak die ten grondslag ligt aan voornoemde uitspraak van de kantonrechter te Amersfoort ging het om een renovatie van een woningcomplex, waarvan de verhuurder – een woningcorporatie – aanvoerde dat deze in bewoonde staat kon worden uitgevoerd. De verhuurder betoogde dan ook dat er geen noodzaak bestond voor de huurders om te verhuizen en er dus geen recht bestond op een verhuiskostenvergoeding.

De kantonrechter oordeelde ten aanzien van de huurster die de zaak aanhangig had gemaakt anders. De betreffende huurster had meerdere chronische ziekten (ADHD/ADD, borderline, COPD, astma, fybromyalgie, smetvrees en hoogtevrees) en de kantonrechter oordeelde dat die bijkomende andere omstandigheden maakten dat de renovatie voor haar dusdanig ingrijpend was dat het noodzakelijk was dat zij verhuisde. Nu de huurster uiteindelijk ook daadwerkelijk tijdelijk is verhuisd naar een wisselwoning, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter dan ook recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit oordeel lijkt mij terecht.

Het oordeel dat de verhuizing noodzakelijk was, had de kantonrechter naar mijn mening overigens ook kunnen baseren op de aard van de renovatie. Zo had de huurster gedurende de renovatiewerkzaamheden enkel de beschikking over een chemisch toilet en de woning was door de uit te voeren werkzaamheden zo stoffig dat de meubels in de woning moesten worden afgedekt.

Ondanks dat de renovatiewerkzaamheden maar twee weken in beslag zouden nemen (uiteindelijk hebben ze bijna drie weken geduurd), meen ik dat de renovatiewerkzaamheden tot een dusdanige inperking van het woongenot zouden leiden dat van huurster niet kon worden verlangd dat zij daar zou blijven wonen (dus nog los van haar bijzondere persoonlijke omstandigheden) (*3). Het feit dat de huurster tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik kon maken van een ‘rustwoning’ (*4), maakte dit naar mijn mening niet anders.

Afstand van verhuiskostenvergoeding?

De verhuurder (een woningcorporatie) heeft zich ook nog op het standpunt gesteld dat – indien al sprake zou zijn geweest van een noodzakelijke verhuizing – de huurster afstand zou hebben gedaan van haar recht op een verhuiskostenvergoeding.

De woningcorporatie baseerde haar standpunt op het feit dat de huurster had aangegeven akkoord te gaan met de renovatie. Nu de aard van de renovatiewerkzaamheden en de daarmee gemoeide overlast duidelijk zouden zijn beschreven in de brochure over de renovatie en daarin niets was opgenomen over een verhuiskostenvergoeding (*5), zou de betreffende huurster (impliciet) afstand hebben gedaan van haar recht op een verhuiskostenvergoeding, naar mening van de woningcorporatie.

In mijn optiek gaat dit echter te kort door de bocht. Ook de kantonrechter is die mening toegedaan en oordeelt dat een huurder ook recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien dat niet als zodanig in het renovatievoorstel is opgenomen. Dit zou volgens de kantonrechter slechts anders zijn, indien:

  1. expliciet is afgeweken van de minimum verhuiskostenvergoeding of;
  2. de huurder expliciet afstand heeft gedaan van de verhuiskostenvergoeding.

Dat was in het onderhavige geval niet zo. De kantonrechter wijst de minimum verhuiskostenvergoeding dan ook toe (*6).

Het is overigens de vraag of het oordeel van de kantonrechter dat een huurder afstand kan doen van de minimum verhuiskostenvergoeding juist is. Het recht op die vergoeding was namelijk eerst geregeld in artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector en daarvan werd in de literatuur en jurisprudentie aangenomen dat die bepaling van dwingend recht was. Dit roept de vraag op of dit dan niet eveneens dient te gelden voor artikel 7:220 lid 5 BW?

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk in een procedure tussen dezelfde woningcorporatie en een andere huurder nog overwogen dat zij voornemens is hierover een prejudiciële vraag te stellen aan de Hoge Raad (ECLI:NL:GHARL:2015:3900) (*7).  Dit wordt dus vervolgd.

Inschatting risico verschuldigdheid verhuiskostenvergoeding

Het is voor een professionele verhuurder (zoals een woningcorporatie) van groot belang om goed in het oog te houden wanneer een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is of kan zijn. Dit hangt dus niet alleen af van de aard van de renovatie, maar ook van eventuele bijkomende andere omstandigheden die niet zozeer betrekking hebben op de renovatie zelf, maar op de huurder(s).

Bij een voorgenomen renovatie zal een verhuurder dan ook een goed beeld moeten hebben van de persoonlijke omstandigheden van de huurders die daardoor geraakt zullen worden. Daarmee kan op voorhand een betere inschatting gemaakt worden of huurders uiteindelijk aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding.

Ook kan dan – indien een huurder aanspraak zou maken op een verhuiskostenvergoeding – een betere inschatting gemaakt worden van de wens of noodzaak om daarover te procederen. Dit kan immers zinvol zijn om precedentwerking te voorkomen.

In de zaak bij de kantonrechter Amersfoort betwijfel ik of de woningcorporatie er verstandig aan heeft gedaan om het op een procedure aan te laten komen. De zaak van de woningcorporatie komt bij lezing van de uitspraak namelijk niet bijzonder sterk over (maar dat kan ook komen door de summiere samenvatting van de verweren van de woningcorporatie door de rechter). Daarnaast meen ik dat de woningcorporatie deze huurster ook tegemoet had kunnen komen zonder dat dat zou leiden tot een precedent voor andere huurders. De woningcorporatie had namelijk het standpunt kunnen innemen dat de verhuiskostenvergoeding enkel is toegekend vanwege de persoonlijke omstandigheden van de huurster. Nu die omstandigheden dermate bijzonder en uitzonderlijk waren, verwacht ik niet dat deze ook van toepassing zullen zijn op veel andere huurders.

Tot slot had het geen kwaad gekund, indien de woningcorporatie in de door de huurders te ondertekenen akkoordverklaring expliciet had opgenomen dat de huurders afstand deden van hun recht op een verhuiskostenvergoeding. De vraag of op een dergelijke verklaring met succes een beroep kan worden gedaan door de verhuurder zal hopelijk snel worden beantwoord door de Hoge Raad. Tot die tijd geldt: ‘baat het niet, dan schaadt het niet’.

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met één van de advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw en Overheid.

 

(*1) Zie de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.

(*2) Zie Kamerstukken II, nr. 31 528, nr. 3 (MvT), p. 4.

(*3) De door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakte overlast voor de huurders in het wooncomplex heeft in de media enorme aandacht gekregen en zelfs tot Kamervragen heeft geleid.

(*4) Dit was een woning waarin huurders even rustig konden zitten en eventueel konden douchen, naar het toilet konden gaan of konden koken.

(*5) Dit zou overigens ook onlogisch zijn geweest, aangezien er in de brochure (nog) vanuit gegaan werd dat de renovatie in bewoonde staat (dus zonder dat de huurders zouden hoeven te verhuizen) zou plaatsvinden.

(*6) De verhuurder heeft ook nog betoogd dat de werkzaamheden die zijn uitgevoerd niet bestempeld konden worden als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW, maar dat deze bestempeld zouden moeten worden als dringende onderhoudswerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW (in welk geval geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd zou zijn).

(*7) Zie vraag 4.