Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid van asbest

donderdag, 5 juli 2012

Bij vonnis van 1 maart 2012 heeft de rechtbank Haarlem, sector Kanton, een huurovereenkomst ontbonden wegens de aanwezigheid van asbest.

De feiten

Achmea huurde winkelruimte in het winkelcentrum Schalkwijk te Haarlem. De huurovereenkomst werd verlengd tot 13 februari 2016. Bij brief van 31 maart 2011 ontbond Achmea de huurovereenkomst in verband met de aanwezigheid van asbest.
Wat was het geval ? Uit een in opdracht van Achmea uitgevoerd onderzoek bleek dat het agressieve Amosiet asbest is aangetroffen, ondermeer bovenop de plafondplaten van het systeemplafond.
Achmea betaalde om deze reden vanaf 1 mei 2011 geen huur meer. Achmea vorderde vervolgens, in een gerechtelijke procedure, ondermeer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door haar terecht was ontbonden. De verhuurder, Tibor Vastgoed B.V., stelde zich op het standpunt dat de asbest zich niet in “de werkruimte” van het gehuurde bevindt en geen sprake is van een risico voor personen die zich in het gehuurde zelf bevinden. De verhuurder vorderde, op haar beurt, de betaling van de huur.

De beoordeling door de kantonrechter

De kantonrechter constateerde dat een door de verhuurder zelf ingeschakeld bedrijf (Broomans) in haar rapport van 17 februari 2010 al had aangegeven dat zich asbest bevond tegen de staalconstructie boven het systeemplafond en ook op de losliggende plafondplaten van het systeemplafond. Hierbij gaat het om resten van asbesthoudend isolatiemateriaal met een niet-hechtgebonden structuur. Dit betreft zogenaamd bruin asbest oftewel Amosiet. Dit rapport strookt met het rapport dat later, op 15 maart 2011, in opdracht van de huurder is uitgebracht. Dat er asbest aanwezig was stond dan ook niet ter discussie.

De kantonrechter overwoog vervolgens dat ook de ruimte achter het systeemplafond tot het gehuurde behoorde, reeds doordat zich daarachter leidingen en elektrische voorzieningen bevinden die op basis van de algemene bepalingen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Verder overweegt de kantonrechter dat het enkele feit dat niet-hechtgebonden asbest aanwezig is aan het te verwachten huurgenot in de weg staat. Ook uit de in opdracht van de verhuurder zelf uitgevoerde rapportage bleek van een risicovolle situatie. Dat uit luchtmetingen blijkt dat de luchtkwaliteit binnen de geldende normen valt maakt dit, aldus de kantonrecher, niet anders.

De verhuurder was in ieder geval vanaf 17 februari 2010 op de hoogte van de aanwezigheid van asbest en van de daaruit voortvloeiende gevaren. De verhuurder had de huurder hiervan niet direct op de hoogte gesteld en had de vervuiling ook niet verholpen.

De kantonrechter concludeerde vervolgens dat sprake is van een ernstige tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. De huurder had, zo oordeelde de kantonrechter, de huurovereenkomst dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden.

Commentaar op de uitspraak

Uit de feiten blijkt dat de verhuurder wel erg laks heeft gehandeld. Hoewel de verhuurder al vanaf in ieder geval 17 februari 2010 in het bezit was van de belastende rapportage bleef de verhuurder stil zitten. De zaak zou wellicht anders zijn gelopen indien de verhuurder de huurder direct op de hoogte had gesteld van de asbestvervuiling, zo snel mogelijk een asbestsanering had uitgevoerd en de huurder een tijdelijke vervangende unit had aangeboden of een compensatie had aangeboden voor het tijdelijk niet kunnen gebruiken van het gehuurde.

Ook in dat geval zou sprake zijn van een gebrek. Echter : in dat geval had in ieder geval nog een reële discussie gevoerd kunnen worden over de vraag of dat gebrek voor de huurder voldoende aanleiding gaf om de huurovereenkomst te ontbinden. De aanpak van de verhuurder in deze zaak – stilzitten en het risico betwisten – bleek in ieder geval niet de juiste te zijn.

In een andere zaak, met betrekking tot een Primafoon winkel van KPN, had het gerechtshof in een creatieve uitspraak, van 19 augustus 2008 (LJN:BG1979), geoordeeld dat de aanwezigheid van asbest in een brandwerende laag, boven het plafond, slechts een “latent gebrek” oplevert. Pas wanneer dit asbest vrijkomt, zo oordeelde het gerechtshof, wordt het latente gebrek omgezet in een daadwerkelijk gebrek. In die zaak werd het asbest dat zich boven het systeemplafond bevond beschadigd door inbrekers die via het plafond de winkelruimte betraden.

De Hoge Raad oordeelde in haar uitspraak van 3 september 2010 (LJN:BM3980) echter dat het gerechtshof niet goed had gemotiveerd waarom de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest voldoende veilig was. De vraag blijft daardoor onbeantwoord of de enkele aanwezigheid van een minder gevaarlijke vorm van asbest, in de regel boven het plafond, in alle gevallen een gebrek oplevert of dat sprake kan zijn van een “latent gebrek”.

Verder rijst de vraag of de verhuurder aansprakelijk is voor door de huurder geleden schade. In deze zaak had de huurder geen schadevergoeding gevorderd. De huurder had slechts restitutie van een gedeelte van de door haar betaalde huur gevorderd, die ook werd toegewezen.

Het enkele feit dat sprake is van een gebrek leidt nog niet automatisch tot aansprakelijkheid van de verhuurder. Hiervoor is ook vereist dat het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend (waarvoor in de regel is vereist dat de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt). Daarnaast bevat de huurovereenkomst meestal een uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Ten aanzien van dit laatste bepaalt de wet dat een verhuurder daar geen beroep op kan doen indien het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Indien de verhuurder de asbest niet zelf heeft aangebracht en “slechts” opvolgend eigenaar is zal de verhuurder normaliter geen wetenschap hebben van de aanwezigheid van asbest.

De vraag rijst dan of de verhuurder de aanwezigheid van asbest behoorde te kennen.

De kantonrechter Dordrecht oordeelde in haar uitspraak van 10 februari 2005 (LJN:AS7582) streng voor de verhuurder. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder bij de aankoop van het pand had behoren te onderzoeken of asbest aanwezig was nu het een feit van algemene bekendheid is dat het gebruik van spuitasbest op stalen constructies in de jaren 1950 tot 1978 veel voorkwam en het gehuurde in 1971 is gebouwd. De kantonrechter oordeelde vervolgens dat de verhuurder geen beroep toekwam op de uitsluiting van de aansprakelijkheid en de verhuurder aansprakelijk was als gevolg van de aanwezigheid van asbest door de huurder geleden schade.

Te constateren valt dat deze kantonrechter het begrip “behoren te weten” redelijk ver heeft opgerekt. Het is de vraag of de redenering van deze kantonrechter in andere gevallen, zeker indien de feiten iets anders liggen, kan worden toegepast.

Overigens komt het vaker voor dat een huurovereenkomst wordt ontbonden indien asbest wordt aangetroffen. Zo oordeelde de kantonrechter Amsterdam bij uitspraak van 24 juni 2010 (LJN:BN4438) dat de huurovereenkomst werd ontbonden aangezien de lucht in het gehuurde al bij ingang van de huurovereenkomst asbestvezels bevatte. Ook oordeelde de kantonrechter dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid niet geldig was aangezien de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst wist van de aanwezigheid van asbest of daarvan weet had kunnen hebben. Er was sprake geweest van een eerdere, onvoldoende asbestsanering.

De aanwezigheid van niet hechtgebonden asbest leidt dan ook normaliter tot een gebrek op basis waarvan de huurder in ieder geval de huurovereenkomst kan ontbinden.