Onderzoeksplicht aannemer bij uitoefening retentierecht

dinsdag, 27 oktober 2015

De aannemer bouwt op grond van de gemeente. Deze grond is weliswaar verkocht, maar is niet aan de kopers geleverd. De aannemingsovereenkomst wordt door toedoen van de kopers tussentijds opgezegd. Kopers betalen de aan de aannemer verschuldigde vergoeding niet. Mag de aannemer nu het retentierecht tegenover de gemeente inroepen? Deze vraag stond centraal in de uitspraak van de voorzieningenrechter Rotterdam van 16 april 2015.  

Wat speelde er?  

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht verkocht op 28 december 2012 een perceel aan kopers. Omdat kopers de financiering niet rond kregen, is de grond niet overgedragen. Op 24 september 2013 sloten kopers met Breda Bouw een aannemingsovereenkomst. Breda Bouw begon op 11 november 2014 met de bouw. Op 24 januari 2014 heeft de gemeente Breda Bouw verboden verder te bouwen. Breda Bouw heeft vervolgens op 27 januari 2014 haar retentierecht ingeroepen. Op grond hiervan wilde de aannemer het werk onder zich houden totdat kopers zouden hebben betaald.   

Kopers zijn bij arbitraal vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw veroordeeld tot betaling aan Breda Bouw van een bedrag van € 338.998,52. Omdat kopers niet tot betaling overgingen, heeft Breda Bouw op 21 januari 2015 aan de Gemeente meegedeeld dat zij op korte termijn zou overgaan tot executoriale verkoop van de opstal en de grond van het perceel. De gemeente is vervolgens een kort geding procedure tegen Breda Bouw begonnen waarin zij vordert dat het Breda Bouw dit wordt verboden.  

Uit de wet volgt dat Breda Bouw het retentierecht tegen de gemeente (als derde) kan inroepen als vast komt staan dat kopers bevoegd waren om de aannemingsovereenkomst met Breda Bouw te sluiten, of als Breda Bouw aan de bevoegdheid van kopers niet behoefde te twijfelen.  

Breda Bouw stelt dat de kopers bevoegd waren om de aannemingsovereenkomst met haar aan te gaan, omdat zij een koopovereenkomst met de Gemeente hadden gesloten waarin een bouwplicht stond. Daarnaast stelt Breda Bouw dat zij niet aan de bevoegdheid van de kopers behoefde te twijfelen omdat de gemeente zelf meewerkte aan de start van de bouw door het aan kopers verkochte perceel uit te zetten.  

Hoe oordeelde de rechter?

Omdat vast staat dat kopers niet bevoegd waren om de aannemingsovereenkomst te sluiten, stelt de voorzieningenrechter voorop dat het moment van ondertekening van de aannemingsovereenkomst, bepalend is voor de vraag of Breda Bouw had moeten twijfelen aan de bevoegdheid van kopers. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat op Breda Bouw een onderzoeksplicht rust.

De rechtbank overweegt dat van Breda Bouw als professionele bouwer mag worden verwacht dat zij ermee bekend is dat zonder toestemming van de eigenaar een perceel niet mag worden bebouwd. Het sluiten van een koopovereenkomst maakt nog niet dat kopers bevoegd zijn om over het perceel te beschikken. Daarvoor is levering van het perceel vereist. Dat er in de overeenkomst een bouwplicht stond opgenomen, maakt dit niet anders.

De voorzieningenrechter oordeelt dat Breda Bouw de op haar rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. Hierbij overweegt de rechtbank dat van een professionele bouwer als Breda Bouw mag worden gevergd de registers van het Kadaster te raadplegen. Als daaruit zou blijken dat de kopers geen eigenaar zijn, had Breda Bouw bij de gemeente navraag moeten doen naar de bevoegdheid van kopers.

Breda Bouw had zich verweerd door te stellen dat de gemeente de schijn had gewekt dat kopers bevoegd waren door nadat de aannemingsovereenkomst was ondertekend het perceel uit te zetten en controles te voeren tijdens de bouw. Deze omstandigheden zijn volgens de voorzieningenrechter niet relevant omdat Breda Bouw haar onderzoeksplicht al had verzaakt toen zij de aannemingsovereenkomst ondertekende.  

De voorzieningenrechter oordeelt dat Breda Bouw haar retentierecht niet tegen de gemeente kan inroepen. Het door de gemeente gevorderde verbod om het perceel en de opstallen executoriaal te verkopen, wordt dan ook toegewezen.  

Commentaar  

Voor de dagelijkse bouwpraktijk is de hiervoor besproken uitspraak van de voorzieningenrechter van groot belang. Uit deze uitspraak blijkt dat van een aannemer wordt verwacht dat hij onderzoek doet naar de bevoegdheid van zijn contractspartij voorafgaand aan het sluiten van een aannemingsovereenkomst.  

Het verdient dan ook aanbeveling om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst altijd de openbare registers van bijvoorbeeld het Kadaster en de Kamer van Koophandel te raadplegen. Bij twijfel over de bevoegdheid van de contractspartij, dient schriftelijk navraag te worden gedaan bij de eigenaar van een perceel.  

Tot slot  

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel? Bel of mail dan vrijblijvend met één van de advocaten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.