Nieuw huurrecht per 1 augustus 2003

donderdag, 1 augustus 2002

Binnenkort, naar verwachting op 1 augustus 2003, treedt nieuwe wetgeving op het gebied van het huurrecht in werking. Het wetsvoorstel is in november 2002 door de eerste kamer aangenomen. Twee aspecten van de al aangenomen nieuwe wet worden voor de inwerkingtreding gewijzigd. 

Deze nieuwe wetgeving heeft betrekking op:

  • nieuwe algemene bepalingen die gelden voor alle huurovereenkomsten;
  • enkele nieuwe bepalingen voor woonruimtehuurovereenkomsten;
  • de integratie van de huurprijzenwet in het burgerlijk wetboek;
  • enkele nieuwe bepalingen voor huurovereenkomsten van bedrijfsruimte en de integratie van de huurwet in het burgerlijk wetboek.

De wetgever had zich ten doel gesteld om de algemene bepalingen aan de huidige tijd aan te passen. Deze stammen nog uit de 19e eeuw en zijn soms moeilijk leesbaar. Zo wordt in de huidige algemene bepalingen bijvoorbeeld nog gesproken over: “het onderhoud aan … sekreten komt ten laste van den verhuurder”. Verder wilde de wetgever het huurrecht overzichtelijker maken door losse wetten, de Huurwet en de Huurprijzenwet, in het Burgerlijk Wetboek op te nemen.
Het voert te ver om in het bestek van dit artikel alle wijzigingen de revue te laten passeren.
In dit artikel zal een aantal belangrijke wijzigingen beknopt aan de orde worden gesteld.

nieuwe algemene bepalingen en huur van woonruimte

Deze algemene bepalingen gelden voor alle huurovereenkomsten. Ten aanzien van een aantal bepalingen kan in de huurovereenkomst van deze algemene bepalingen worden afgeweken. Bij sommige bepalingen kan dit niet, deze zijn van dwingend recht. Dit geldt met name bij de huur van woonruimte.

gebrekenregeling

Belangrijk is de wijziging van de regeling ten aanzien van de gebreken waarvoor de verhuurder dient in te staan. De nieuwe regeling brengt meer verplichtingen voor de verhuurder met zich mee. Ook kan de huurder eenvoudiger een gebrek herstellen en de kosten in mindering brengen op de huurprijs. De nieuwe regeling is – ook ten aanzien van bedrijfsruimte ! – van dwingend recht. Er lijken echter mogelijkheden te bestaan om in de huurovereenkomst de term “gebrek” beperkter te omschrijven dan de definitie die in de wet is opgenomen.

opleveringsstaat

Een belangrijk gevolg van een wijzing in de algemene bepalingen is de noodzaak om aan het begin van de huurovereenkomst met de huurder een opleveringsstaat op te stellen. Gebeurt dit niet dan moet de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst bewijzen dat de staat waarin de huurder de ruimte oplevert een andere is dan die bij het begin van de huurovereenkomst. Het leveren van dit bewijs valt in de praktijk niet mee. Ten aanzien van woonruimte kan van deze bepaling niet worden afgeweken, ten aanzien van bedrijfsruimte echter wel.

zelfwerkzaamheid huurder

Verhuurders zijn meestal niet bijzonder gesteld op zelfklussende huurders. De gangbare praktijk komt erop neer dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij het begin ter beschikking moet worden gesteld. Slechts in bijzondere omstandigheden maakt een verhuurder misbruik van zijn recht om het herstel in de oude staat te verlangen. Dit gaat veranderen, tenminste ten aanzien van woonruimte. Een verhuurder van woonruimte wordt verplicht om toestemming te verlenen voor veranderingen en wijzigingen die de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot een waardedaling. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de huurder naar de rechter stappen. De verwachting is gerechtvaardigd dat een verhuurder van goede huize moet komen om een niet al te ingrijpende wijziging te blokkeren. Het aannemelijk maken van een mindere verhuurbaarheid of van waardedaling zal lang niet altijd een eenvoudige zaak zijn. De regeling kan leiden tot veel extra procedures.
Als gevolg van de behandeling in de eerste kamer wordt het dwingend wettelijke karakter van de regeling omtrent de "zelfwerkzaamheid" beperkt tot de binnenzijde van het gehuurde.

onderverhuur

Als gevolg van de behandeling in de eerste kamer wordt de nu nog in de nieuwe wet opgenomen bevoegdheid tot van een huurder van woonruimte om een gedeelte van zijn woning onder te verhuren aanvullend recht. Daarvan kan dus in de huurovereenkomst worden afgeweken.

Bij bedrijfsruimte wordt de hoofdregel dat de huurder in beginsel het recht heeft het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Hiervan mag contractueel worden afgeweken, hetgeen nu al bijna standaard gebeurt.

nieuwe bepalingen met betrekking tot bedrijfsruimte

begrippenkader, categorieën

De meesten van u zullen vertrouwd zijn met het begrip “artikel 1624-bedrijfsruimte” (onder meer: winkels en horeca). Dit wordt in de toekomst “artikel 7:290-bedrijfsruimte”. In tegenstelling tot eerdere wetsvoorstellen blijft het onderscheid tussen de categorieën bedrijfsruimten hetzelfde. Dit betreft 1624-bedrijfsruimte (pardon, 7:290 bedrijfsruimte) en de zogeheten “overige bedrijfsruimte”(onder meer kantoren en fabriekshallen). Er zijn op dit vlak geen wijzigingen. Ook de ietwat merkwaardige regeling uit de Huurwet ten aanzien “overige bedrijfsruimte” blijft gehandhaafd. De huurder dient dan ook – als voorheen – zich binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd tot de kantonrechter te wenden. Deze regeling is van de Huurwet verplaatst naar het Burgerlijk Wetboek. Dat scheelt geblader in twee wetboeken en niet veel meer dan dat.

opzegging, verhuiskosten

De opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt iets verruimd nu de eis komt te vervallen dat het gehuurde als voorheen 1624-bedrijfsruimte in gebruik moet worden genomen. De mogelijkheid voor een huurder om aanspraak te maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuis- en herinrichting wordt daarentegen uitgebreid.

nadere huurprijsvaststelling

Nieuw is dat in de toekomst eerst een door huurder en verhuurder gezamenlijk benoemde deskundige een advies over de hoogte van de huurprijs moet hebben uitgebracht voordat geprocedeerd kan worden. Het idee hierachter is dat dit procedures voorkomt. Het is de vraag of deze verwachting gerechtvaardigd is en het valt te betwijfelen of de keuze van de wetgever een gelukkige is. In de eerste plaats kunnen partijen van mening verschillen over de persoon van de deskundige. Is dat het geval, dan wordt deze door de kantonrechter aangewezen. In de tweede plaats beschikten partijen vaak toch ieder al over een rapport van een deskundige (in de regel een makelaar). Het punt hierbij is dat de deskundige van de verhuurder panden selecteert met een hoge huurprijs en de deskundige van de huurder begrijpelijkerwijs nu juist panden met een lage huurprijs. Voorts is de status van het “advies” niet geheel duidelijk en ontbreekt een instructie aan de gezamenlijk te benoemen deskundige bij juridische twistpunten zoals de waardering van door de huurder aangebrachte “verbeteringen”.

Conclusie

Hoewel van een fundamentele herziening van het huurrecht geen sprake is sprake van veel veranderingen waarmee men in de praktijk rekening dient te houden.

De sectie vastgoed van BANNING heeft over de wijzigingen in het huurrecht op donderdag 28 november 2002 een seminar gehouden.