Miljoenenclaim toegekend aan winkeleigenaren Villa Arena door uitblijven publiekstrekker

donderdag, 15 augustus 2013

De rechtbank Midden-Nederland heeft recent aan een aantal woonwinkeleigenaren in winkelcentrum Villa Arena een schadevergoeding toegekend van € 2.6 miljoen vanwege tegenvallende bezoekersaantallen als gevolg van het uitblijven van een publiekstrekker.

In de oorspronkelijke plannen zou Villa Arena bestaan uit drie verdiepingen met een totaal winkeloppervlak van60.0000 m². Ontwikkelaar OMC had voor de bouw echter bedacht om het complex met één verdieping van ongeveer20.000 m²uit te breiden. De winkeleigenaren waren fel tegen dit plan. Uit onderzoek bleek namelijk dat een uitbreiding naar80.000 m²niet rendabel zou zijn voor de gebruikers van het winkelcentrum. De markt was simpelweg te klein voor zoveel vierkante meters.

OMC is vervolgens met een voorstel gekomen om een deel van de extra vierdieping te reserveren voor een publiekstrekker, een informatiecentrum dat later: “Kunst van het wonen” werd genoemd. Een informatiecentrum over duurzaam wonen dat extra publiek zou trekken. In dit gedeelte van het winkelcentrum zou geen verkoop plaatsvinden.

De winkeleigenaren stemden in met een uitbreiding van het winkelcentrum onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat een deel van de extra te realiseren verdieping zou worden gebruikt voor een publiekstrekker én dat deze ruimte niet zou worden gebruikt als winkelruimte. OMC heeft die voorwaarde - welke voorwaarde werd vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst - aanvaard.

Er werd door OMC uiteindelijk geen publiekstrekker gerealiseerd. Sterker nog, de extra verdieping werd ingericht als winkelruimte. Bovendien bleek het aantal bezoekers van het winkelcentrum aanzienlijk minder dan aanvankelijk was geprognosticeerd, geen 3 miljoen maar 995.000.

Het Gerechtshof in Amsterdam oordeelde al in 2010 dat OMC toerekenbaar tekort was geschoten als gevolg van schending van haar contractuele verplichting om een publiekstrekker te realiseren. Bovendien oordeelde het Gerechtshof dat aannemelijk was dat een aantal winkeleigenaren schade hadden geleden door het tekortschieten van OMC. De ondernemers hadden onder meer betoogd dat Villa Arena geen innovatief en onderscheidend vermogen had en dat op de locatie die bestemd was voor de publiekstrekker zich ondernemingen hadden gevestigd met dezelfde bedrijfsvoering als de winkeleigenaren. De schade was op dat moment door het Gerechtshof echter nog niet vastgesteld.

Na ruim elf jaar procederen oordeelde de rechtbank Midden-Nederland vorige week dat OMC aan een groep winkeleigenaren een schadevergoeding van maar liefst € 2.6 miljoen dient te betalen. De winkeleigenaren bezitten samen ongeveer 1/5e deel van het winkelcentrum.   

In deze zaak was de schadevergoedingsvordering gebaseerd op een overeenkomst tussen Villa Arena en de winkeleigenaren. In de praktijk spreken ook huurders hun verhuurders met enige regelmaat aan wegens tegenvallende bezoekersaantallen. Tot op heden echter zonder resultaat. In de regel worden tegenvallende bezoekersaantallen niet aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde en kunnen de gevolgen daarvan niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dat zou anders kunnen zijn indien de tegenvallende bezoekersaantallen te wijten zijn aan (bouwkundige) gebreken waar de huurder niet op bedacht hoefde te zijn. Enkel in dat geval zal een huurder met succes aanspraak kunnen maken op een huurprijsverlaging en schadevergoeding.

Onderhavige uitspraak bevestigt nog maar eens dat eigenaren en huurders er goed aan doen om contractueel zoveel mogelijk garanties te bedingen ter zake de aanwezigheid van een specifieke publiekstrekker en omtrent het te verwachten aantal bezoekers.