Mag een verhuurder aan een concurrerende supermarkt verhuren?

In een recente uitspraak oordeelde de rechtbank over de vraag of Ahold terecht bezwaar maakte tegen de verhuur in hetzelfde complex aan een Dirk van den Broek Supermarkt. Hoe ver mag een verhuurder gaan? Wat is de waarde van toezeggingen die niet in een huurovereenkomst zijn opgenomen?

Wat was het geval?

Ahold huurt een supermarktlocatie in Weesp. Verhuurder is De Grutterij. De verhuurder en Ahold onderhandelen over de verplaatsing van die supermarkt naar een nabijgelegen locatie. Er wordt uiteindelijk overeenstemming bereikt en zij sluiten een nieuwe huurovereenkomst. De nieuwe locatie zou op 1 juli 2015 worden opgeleverd waarna Ahold zou verhuizen. Dat doet Ahold echter niet. Reden daarvoor is dat de verhuurder op de nieuwe locatie ook aan Dirk van den Broek verhuurt.

In de nieuwe huurovereenkomst met Ahold is geen bepaling opgenomen die dat verbiedt. Zo’n bepaling wordt wel aangeduid als een ‘branchebeschermingsbepaling’.

In eerdere verslagen en e-mails (van vóór de gesloten nieuwe huurovereenkomst) werd echter opgemerkt dat ‘er geen tweede full service supermarkt komt’. Er zou wel een Lidl komen maar daar had Ahold ook geen bezwaar tegen.

De verhuurder vorderde dat Ahold de nieuwe huurovereenkomst zou nakomen en de oude locatie zou ontruimen.

Hoe oordeelde de rechter?

De rechter oordeelde dat weliswaar geen branchebeschermingsbepaling in de huurovereenkomst was opgenomen maar wèl sprake was van toezeggingen van de verhuurder. Die hielden in dat de verhuurder niet aan een andere full service supermarkt zou gaan verhuren. En anders dan de verhuurder betoogde is Dirk van den Broek dat wel. Beide supermarktketens zijn concurrenten, aldus de rechter. De verhuurder ontkende ook niet dat hij had toegezegd dat hij bij de naastgelegen ruimte met de belangen van Ahold rekening zou houden. Dat had de verhuurder met de verhuur aan Dirk van den Broek natuurlijk niet gedaan.

Ahold hoefde de nieuwe huurovereenkomst dan ook niet na te komen en kon op basis van de oude overeenkomst de oude locatie blijven gebruiken. Dit levert de verhuurder problemen op bij de ontwikkeling van het gebied.

U kunt deze uitspraak hier downloaden.

Commentaar

Het lijkt slordig van Ahold dat zo’n voor Ahold belangrijke afspraak niet in de huurovereenkomst is opgenomen. Daardoor is discussie mogelijk over de vraag of de uitlating ‘er komt geen andere full service supermarkt’ na het sluiten van de huurovereenkomst nog wel gold. De verhuurder ontkende dit echter niet (duidelijk) waardoor de rechter van deze toezegging uitging.

De zaak lijkt op een eerdere rechtszaak tussen Plus Vastgoed en haar verhuurder (klik hier voor de uitspraak). Daarbij wilde ook Plus Vastgoed niet meewerken aan de nakoming van een huurovereenkomst. Ook daar zou Dirk van den Broek een supermarkt gaan openen. Plus Vastgoed had alleen op een discounter zoals Lidl of Aldi gerekend. Daar was aanvankelijk ook sprake van maar dat veranderde later. Groot verschil met deze uitspraak is dat de rechter in de zaak van Plus Vastgoed geen toezegging van de verhuurder aannemelijk achtte. Plus Vastgoed rekende ergens op zonder een (duidelijke) toezegging van de verhuurder.

Een dergelijke toezegging (een branchebeschermingsbepaling) kan onder omstandigheden in strijd komen met het mededingingsrecht en ongeldig zijn. De verhuurder heeft dat verweer echter niet gevoerd.

De verhuurder werd dus uiteindelijk ‘opgehangen’ aan uitlatingen in e-mails en gespreksverslagen, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Het is dan ook zaak om, hoe graag een verhuurder ook wil verhuren, op te passen met dit soort uitlatingen. En: de verhuurder had er verstandig aan gedaan om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die inhoudt dat alle afspraken in de huurovereenkomst vastliggen en mogelijke eerdere afspraken of toezeggingen door de huurovereenkomst zijn komen te vervallen.

Overigens: het komt ook voor dat een verhuurder de huurder zelf gaat beconcurreren. Bijvoorbeeld door zelf een supermarkt in het complex te openen. Dat is soms onbehoorlijke concurrentie, zie daarvoor mijn eerdere artikel.