Mag de verhuurder haar huurder concurrentie aandoen?

donderdag, 30 oktober 2014

In een kort geding vonnis van 15 juli 2014 speelde de situatie dat de verhuurder van een supermarktlocatie naast het gehuurde zelf een eigen (kleine) supermarkt opent. De vraag rijst of een verhuurder zijn huurder op deze manier mag beconcurreren. 

Wat speelde er?

Supermarktketen Jumbo huurt een winkelunit van ca. 900 m2 in Schoorl (Noord-Holland). Voorheen zat daarin een vestiging van Super de Boer. Verhuurder is Supermarketen Deen. Die is ook eigenaar van de unit die ernaast zit en waarin de Marskramer is gevestigd. Die unit is kleiner en kent ca. 169 m2 verkoopvloer oppervlak. Wanneer de Marskramer vertrekt opent Deen daarin zelf een kleine supermarkt. Het concept is vergelijkbaar met de “Albert Heijn to go” formule.

Jumbo maakt bezwaar en stelt zich (onder meer) op het standpunt: 

  • Deen als verhuurder mag Jumbo in zijn algemeenheid geen concurrentie op die locatie aandoen;
  • Daarnaast is, aldus Jumbo, in een bijlage bij de huurovereenkomst ook nog eens expliciet bepaald dat Deen Jumbo niet zal beconcurreren.    

Hoe oordeelde de rechter?

De kort geding rechter overweegt (klik hier voor de uitspraak) dat deze Deen supermarkt ongeveer 5 keer zo klein is als de Jumbo vestiging. De stelling van Jumbo dat het assortiment elkaar voor 99% overlapt acht de rechter dan ook bijzonder onaannemelijk. Het assortiment van Jumbo moet, aldus de rechter, veel groter zijn dan dat van Deen.

Jumbo stelde dat de omzet van haar vestiging in Schoorl door komst van de Deen supermarkt was gedaald. Dit bleek, zo constateerde de rechter, niet zo te zijn. Die omzet was na de opening van de naastgelegen Deen vestiging alleen maar gestegen. Jumbo stelde daarop dat de stijging lager lag dan haar landelijke omzetstijging. De exacte cijfers werden niet duidelijk.

Verder las de rechter, anders dan Jumbo, in de bijlage van de huurovereenkomst geen concurrentieverbod. Daarin was slechts overeengekomen dat Deen de huurovereenkomst met Jumbo niet op basis van eigen gebruik door Deen op zou zeggen.

De rechter concludeerde vervolgens dat geen grond bestond om de exploitatie van de Deen Supermarkt te verbieden.

Commentaar

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 17 december 2004 (“Dunnewind / Schuitema”) geoordeeld dat niet iedere concurrentie door de verhuurder een inbreuk op de huurovereenkomst oplevert. Huurrechtelijk vertaald: niet iedere concurrentie levert een gebrek op. Of dit het geval is hangt met name af van de vraag hoeveel concurrentie wordt aangedaan en van de belangen  van huurder en verhuurder. In die zaak ging het om een huurder van een “shop in shop” van een bloemenzaak in een grote supermarkt. Op enig moment besloot de supermarkt om zelf ook bloemen te gaan verkopen waardoor zij concurrentie aan haar huurder aandeed. Dit, nadat een eerdere poging om de huurder eruit te werken was mislukt. In die zaak won de huurder.

Uit de lagere rechtspraak is onder meer de zaak “Badhotel Domburg” bekend. Daar oordeelde het gerechtshof in 2005 dat de verhuurder (het hotel) haar huurder (een spa-health centrum) geen concurrentie mocht aandoen.

In deze “Jumbo/Deen” zaak oordeelde de rechter echter dat de feiten niet van dien aard waren dat de concurrentie een inbreuk op het huurgenot opleverde. Een grote rol speelt daarbij dat de Deen supermarkt veel kleiner is dan de Jumbo supermarkt. De uitspraak had anders kunnen uitpakken indien Deen één deur verder een volwaardige supermarkt zou hebben geopend. Verder speelt naar mijn mening een rol dat het gaat om redelijk vergelijkbare partijen. Een grote huurder zoals Jumbo moet tegen meer concurrentie kunnen als een kleine bloemist zoals het geval was in de zaak “Dunnewind / Schuitema”.

Verder ging het hier om een kort geding procedure waarin het aantonen van de exacte omzetcijfers (en de volgens Jumbo lagere groeicijfers dan elders) niet altijd eenvoudig is. Ook zal het voor de geloofwaardigheid van de overige stellingen van Jumbo niet direct geholpen hebben dat enkele stellingen van Jumbo door de rechter al snel als “onjuist” terzijde werden geschoven.

De uitspraak is dan ook sterk gekleurd door de feiten. Uit deze uitspraak mag niet de conclusie worden getrokken dat verhuurders hun huurders nu onbeperkt mogen gaan beconcurreren.

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen over dit artikel? Bel of mail dan vrijblijvend met mr. E.H.H. (Egbert) Schelhaas of met één van de andere huurrechtadvocaten van BANNING.