Leegstandschade en faillissement: de Hoge Raad laat zich opnieuw uit

donderdag, 30 maart 2017

Inleiding

Als een huurder failliet gaat, kan op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) zowel de verhuurder als de curator de huur tussentijds beëindigen met een opzegtermijn van maximaal 3 maanden. De vordering van de verhuurder over de periode vanaf datum faillissement is een boedelvordering (welke -kort gezegd- met voorrang wordt voldaan, voor zover de boedel toereikend is).

In huurovereenkomsten wordt vaak een beding opgenomen welke de verhuurder aanspraak geeft op vergoeding van schade die het gevolg is van het faillissement van de huurder. Een veelvoorkomend voorbeeld is het zogenaamde leegstandschadebeding. Dat beding geeft de verhuurder recht op schadevergoeding voor de huur die verschuldigd zou worden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op grond van artikel 39 Fw zou zijn opgezegd.

De Hoge Raad heeft zich recent voor de derde keer over een dergelijk beding en de gevolgen daarvan in geval van opzegging op grond van artikel 39 Fw uitgelaten. Hierna volgt een overzicht van deze arresten en hetgeen de Hoge Raad hierin heeft bepaald.

HR Aukema q.q. / Uni-Invest

Het eerste arrest van de Hoge Raad over dit onderwerp betreft het arrest Aukema q.q. / Uni-Invest van 14 januari 2011. De Hoge Raad heeft daarin overwogen dat de opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is, die niet tot schadevergoeding verplicht. De verhuurder kan zich tegenover de curator / de boedel niet op dit leegstandschadebeding beroepen in geval van opzegging op grond van artikel 39 Fw.

HR X / Romania Beheer

De Hoge Raad overwoog vervolgens in zijn arrest X / Romania Beheer van 15 november 2013 dat de regel van het hiervoor genoemde arrest Aukema q.q. / Uni-Invest slechts betrekking heeft op de verhouding tussen de verhuurder en de boedel. De regel strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Er is dus geen reden een leegstandschadebeding nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zélf in geval van opzegging op grond van artikel 39 Fw. De Hoge Raad vervolgt dat opzegging op grond van artikel 39 Fw dus niet maakt dat een leegstandschadebeding niet geldig is, maar (slechts) maakt dat de vordering die uit dit beding voortvloeit niet in het faillissement van de huurder kan worden ingediend. Er kan wél een beroep op het leegstandschadebeding worden gedaan tegenover een derde die zich garant heeft gesteld voor de nakoming van die vordering. Deze derde kan zich vervolgens niet bij de curator melden voor voldoening van de vordering waarvoor de derde zich garant had gesteld.

Arrest van 17 februari 2017

In de zaak die ten grondslag ligt aan het recente arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2017 heeft de verhuurder zich ter zake de leegstandschade gewend tot de bank die zich voor de nakoming van dat beding garant heeft gesteld. De bank op haar beurt verhaalt zich vervolgens (na betaling aan de verhuurder) op de faillissementsboedel (door middel van verrekening). De curator heeft zich hiertegen niet verzet, maar stelt later dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt.

Die mening is de Hoge Raad niet toegedaan. De Hoge Raad neemt als uitgangspunt dat de verhuurder gerechtigd was de leegstandschade onder de bankgarantie te claimen. De omstandigheid dat de bank verhaal heeft genomen op de boedel (nadat de bank aan haar betalingsverplichting had voldaan) en de curator zich hiertegen niet heeft verzet, maakt niet dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten laste van de boedel, aldus de Hoge Raad. De verhuurder heeft immers recht op deze betaling (in haar verhouding tot de bank), zodat niet gezegd kan worden dat de verhuurder ongerechtvaardigd werd verrijkt doordat de bank verhaal nam op de boedel (en de curator dit niet verhinderde).

Conclusie

De Hoge Raad houdt in zijn meest recente arrest vast aan de lijn die is uitgezet in de arresten Aukema q.q. / Uni-Invest en X / Romania Beheer. In geval van opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw kan de verhuurder zich niet op het leegstandschadebeding beroepen jegens de boedel. Dat maakt nog niet dat het leegstandschadebeding niet geldig is, zodat wel een beroep op dit beding kan worden gedaan tegenover een derde die zich garant heeft gesteld voor de nakoming van die vordering. De Hoge Raad heeft hier in zijn meest recente arrest aan toegevoegd dat, in het geval de betreffende derde zich voor wat betreft zijn regresvordering (voortvloeiend uit de nakoming van de garantie) verhaalt op de boedel (en de curator dit niet verhinderd), dat niet maakt dat sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten opzichte van de boedel.

Voor een verhuurder die geconfronteerd wordt met een gefailleerde huurder geldt dus nog steeds dat deze zich met betrekking tot een leegstandschadebeding weliswaar niet kan wenden tot de curator / de boedel, maar wel tot (bijvoorbeeld) een derde die zich voor de nakoming garant heeft gesteld. Het is als verhuurder dan ook zaak goed na te gaan of een dergelijk beding goed contractueel is vastgelegd.

Mocht u nadere vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Margje Nijland - van Oorsouw of Sanne Jansen.