Klachtplicht en onderzoeksplicht bij een gebrekkige prestatie

donderdag, 10 februari 2011

Indien een contractuele wederpartij een gebrekkige prestatie levert, dient men hierover binnen bekwame tijd na ontdekking van dat gebrek, óf binnen bekwame tijd nadat dat gebrek redelijkerwijs ontdekt had moeten worden, bij de wederpartij te protesteren. Dit is in de wet vastgelegd en geldt voor alle overeenkomsten. Indien niet aan deze klachtplicht wordt voldaan, kan dat zware gevolgen hebben. Over onder meer de vraag wanneer een gebrek bij de aankoop van een onroerend goed, meer in het bijzonder een monumentaal pand, redelijkerwijs door de koper ontdekt had moeten worden, en dan met name of er op deze partij een aan de klachtplicht voorafgaande en daarmee nauw samenhangende onderzoeksplicht rust, heeft het gerechtshof te ’s-Gravenhage onlangs een interessante uitspraak gedaan.

Het wettelijk kader

Artikel 7:23 BW verplicht de koper van een zaak om de verkoper binnen bekwame tijd te waarschuwen indien de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Artikel 6:89 BW kent een ongeveer gelijkluidende bepaling voor alle overeenkomsten, dus ook indien het niet de koop van een zaak  betreft, maar de wederpartij bijvoorbeeld een (gebrekkige) dienst heeft verricht. Eén aspect dat bij deze zogenaamde klachtplicht speelt is de termijn waarbinnen geklaagd dient te worden. Een ander aspect is wanneer deze termijn begint te lopen en of (en zo ja, in hoeverre) aldus op de kopende partij een onderzoeksplicht rust. Dit laatste punt van het onderhavige arrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage zal ik in dit artikel met name behandelen.

De sanctie op niet (tijdig) protesteren is zwaar, namelijk verlies van alle rechten en bevoegdheden die op grond van de gebrekkigheid aan de contractspartij die de gebrekkige prestatie heeft ontvangen ten dienste stonden.

De feiten

Tussen een gemeente, als verkoper, en een vennootschap, als koper, is omstreeks 8 juli 2005 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een rijksmonument met onder- en omliggende grond. Koper wilde de bestaande functie van trouwzaal handhaven en in het voorhuis haar kantoor vestigen. De wagenschuur en de voormalige stal zouden ieder een restaurantfunctie krijgen. Ten tijde van de koop was de wagenschuur ingericht als dienstwoning en waren de balken door betimmering aan het zicht onttrokken.

In het Programma van Eisen dat de architect van koper in augustus 2005 met het oog op de verbouwing van het rijksmonument heeft doen opstellen, is voorzien in de verbouwing van de wagenschuur met nabijgelegen hooiberg tot restaurant met keukenvoorzieningen en de verbouwing van de middelste hooiberg tot demonstratieruimte voor presentaties en wijnproeverijen. Daarbij is  in het Programma van Eisen onder meer vermeld dat de kap van de wagenschuur en de beide betrokken hooibergen op ongedierte gecontroleerd moesten worden. De eigendom van het verkochte is uiteindelijk bij notariële akte van levering d.d. 18 augustus 2005 overgedragen.

Koper is - zonder nader onderzoek te verrichten - ongeveer een jaar na de levering met de verbouwing van de wagenschuur en de hooibergen begonnen. Dit nog vóórdat een monumentenvergunning was verkregen, maar op basis van een gemeentelijk ‘vooruit-akkoord’ dat in juli 2006 is verleend. In augustus 2006 zijn door de aannemer in de kappen van de wagenschuur en de hooibergen boktorren aangetroffen. Bij brief van 6 september 2006 heeft koper aan de gemeente bericht dat door de ontdekking van boktorren in de houten dakconstructie een normaal gebruik van het pand niet meer mogelijk was en dat de hele dakconstructie moest worden vervangen. Bij brief van 19 oktober 2006 heeft koper de gemeente, als verkoper, aansprakelijk gesteld voor alle schade ten gevolge van de aanwezigheid van boktorren.

Koper vordert in onderhavige procedure (kort gezegd) op grond van wanprestatie, de gemeente te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding. De gemeente heeft zich ter afwering van aansprakelijkheid er onder meer op beroepen dat niet met bekwame spoed van de gestelde non-conformiteit melding is gemaakt. Het gerechtshof behandelt thans dit verweer als eerst, omdat, zoals genoemd, dit verweer verstrekkende gevolgen kan hebben, namelijk het verval van alle rechten. De rechtbank heeft dit verweer in haar tussenvonnis verworpen.

Onderzoeksplicht

De gemeente stelt zich onder meer op het standpunt dat koper de aanwezigheid van boktorren redelijkerwijs eerder dan augustus 2006 had behoren te ontdekken, althans daar onderzoek naar had moeten doen, en dus ook eerder bij de gemeente, als verkoper, had dienen te klagen. Koper heeft naar de mening van gemeente niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. De gemeente stelt dat met het oog op het opstellen van het Programma van Eisen in augustus 2005 al een (al dan niet grondig) onderzoek en inspectie in/aan het rijksmonument en de bijgebouwen (wagenschuur en hooibergen) heeft plaatsgevonden, dan wel had kunnen plaatsvinden. Op grond van dat onderzoek is een aantal aanbevelingen gedaan. Eén van die aanbevelingen luidt, zoals hierboven gemeld, dat op twee plaatsen (de wagenschuur en hooibergen) de kap gecontroleerd dient te worden op ongedierte. De gemeente vindt dat koper in redelijkheid deze controle kort na de eigendomsoverdracht had moeten (laten) uitvoeren zonder dat hiertoe toestemming hoefde te worden afgewacht op basis van de Monumentenwet (omdat - voor een onderzoek naar de kap - slechts de betimmering verwijderd hoefde te worden). Voorts lag het verrichten van een dergelijk onderzoek, aldus de gemeente, ook in de rede omdat een zodanig onderzoek voor een goede planning van de totale renovatie van het complex - en de daarmee gemoeide bouwplannen - nodig is. Een dergelijk onderzoek aan de wagenschuur en de hooibergen was volgens de gemeente zeker vanaf 18 augustus 2005, de dag van levering, mogelijk.

Het gerechtshof

Het gerechtshof volgt de standpunten van de gemeente niet. Op grond van het gemeentelijk vooruit-akkoord van juli 2006 heeft koper pas in augustus 2006 een aanvang kunnen maken met de verbouwing, aldus het gerechtshof. Pas bij deze werkzaamheden heeft zij de aanwezigheid van boktorren ontdekt. Het gerechtshof is van oordeel dat koper zich in beginsel op het standpunt heeft mogen stellen dat zij (op grond van de Monumentenwet) pas onderzoek naar de aanwezigheid van boktorren kon doen nadat de bouw- en monumentenvergunning door de gemeente was afgegeven c.q. een vooruit-akkoord was gegeven. Daarbij wordt verder overwogen dat koper ook bij de koop van een oud pand als betreffend rijksmonument geen rekening behoefde te houden met de aanwezigheid van boktorren (waar dus uit volgt dat koper ook niet vóór afgifte van voorbedoelde vergunning een onderzoek hoefde te doen). Dat de aanwezigheid van boktorren zodanig voor de hand lag dat koper toch een onderzoek had moeten instellen, volgt volgens het gerechtshof ook geenszins uit het aangehaalde Programma van Eisen, waarin (slechts) werd vermeld dat op ongedierte gecontroleerd moest worden.

Conclusie

Vooropgesteld dient te worden dat op een koper een onderzoeksplicht rust. In het algemeen geldt dat een door koper te verrichten onderzoek moet worden ingesteld (en uitgevoerd) met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden redelijkerwijs van koper gevergd kunnen worden. In bovenstaande zaak was deze onderzoeksplicht, ondanks dat het onderzoek pas ongeveer een jaar na levering was aangevangen, niet geschonden door koper. Het gerechtshof was namelijk van mening dat koper pas onderzoek heeft hoeven (althans: kunnen) doen nadat de gemeente groen licht had gegeven om de voorgenomen verbouwingen uit te voeren. Koper hoefde dus niet uit zichzelf – op basis van het enkele feit dat hij een monumentaal pand kocht – meteen (of spoedig) na de koop zelf op onderzoek uit te gaan naar eventuele gebreken, ook niet op basis van het Programma van Eisen.

Deze door het gerechtshof geaccepteerde termijn van een jaar alvorens koper is begonnen met zijn onderzoek, is ruim. Vaak worden in de rechtspraak strakkere normen gehanteerd. Niet alleen met betrekking tot de onderzoeksplicht, maar tot de klachtplicht in het algemeen. De inhoud en omvang van de klacht- en onderzoeksplicht blijft afhankelijk van alle concrete omstandigheden van het geval. De feiten die aan onderhavig arrest ten grondslag liggen zijn vrij specifiek, hetgeen mogelijk de oorzaak kan zijn van de relatief soepele benadering van het gerechtshof in onderhavige zaak. In deze zaak zou bijvoorbeeld kunnen hebben meegespeeld dat de gemeente niet alleen verkoper was van het rijksmonument (en dus contractspartij), maar ook de partij die de vergunning moest verlenen voor de verbouwingen. Wat daar verder ook van zij, het blijft belangrijk om spoedig onderzoek te doen en, indien noodzakelijk, te klagen bij de contractuele wederpartij die een gebrekkige prestatie heeft geleverd. De verregaande sanctie blijft immers staan.   

Hof ‘s-Gravenhage 16 november 2010, NJF 2011/17.