Kenbaarheid van asbest in één deel van de woning betekent niet dat kopers ook rekening moeten houden met asbest in andere delen

woensdag, 19 oktober 2011

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning. Voor de koop was bekend dat er asbest zat in de plafonds, bergruimte en garage, maar niet in de binnenwanden. Na de koop blijkt dat ook de binnenwanden asbesthoudend materiaal bevatten, waarna kopers alle asbest in de woning laten verwijderen. In een arrest van het hof Arnhem (LJN:BP1023) speelde de vraag of kopers de kosten van volledige sanering op verkopers konden verhalen.

Volgens artikel 5.3 van de koopovereenkomst staan de verkopers ervoor in dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens kopers was de woning vanwege de in de binnenwanden aanwezige asbestbeplating niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis en daarmee non-conform. Verkopers bestreden dat het in de woning (extra) aangetroffen asbest aan een normaal gebruik in de weg stond. Verder betoogden zij dat kopers er vanwege de inhoud van het rapport van adviesbureau X (dat voorafgaand aan de koop in opdracht van verkopers was opgesteld) niet op hadden mogen vertrouwen dat er niet meer asbesthoudend materiaal aanwezig zou zijn dan oorspronkelijk door de deskundigen aangetroffen. Daarmee zou volgens verkopers het risico op meer asbest en hogere saneringskosten bij kopers zijn gelegd. Het Hof ging niet mee met het verhaal van verkopers.

Vaststond dat er op grote schaal asbesthoudende beplatingen in de binnenwanden waren verwerkt. Tevens stond vast dat het daarbij ging om niet-hechtgebonden asbest, waarvan de vezels gemakkelijk loslaten. Vrijkomende asbestvezels kunnen, naar van algemene bekendheid is, schadelijk zijn voor de gezondheid. 

Blijkens de overgelegde verklaringen treedt reeds bij het maken van aanboringen in asbestwandplaten emissie van asbestvezels op. Gelet op deze verklaringen zijn ook voor het boren van een gaatje voor bijvoorbeeld het ophangen van een schilderij uitgebreide preventieve maatregelen noodzakelijk. Nu zelfs dit soort basale bewerkingen aan de binnenwanden van de woning van kopers niet zonder uitgebreide veiligheidsmaatregelen mogelijk waren, stond het asbest in de binnenwanden naar het oordeel van het hof aan een normaal gebruik van de woning in de weg.

Blijkens hetzelfde artikel 5.3 van de koopovereenkomst behoefden verkopers niet in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren, voor zover die gebreken bij sluiting van de overeenkomst aan kopers kenbaar waren. Van een kenbaar gebrek in de zin van artikel 5.3 is niet alleen sprake als het gaat om een gebrek dat de koper daadwerkelijk kent, maar ook als het gaat om een gebrek dat de koper weliswaar niet kent, maar aan de afwezigheid waarvan hij had behoren te twijfelen.  

Naar het oordeel van het hof vormde het asbest in de binnenwanden geen kenbaar gebrek in de zin van artikel 5.3 en behoefden kopers omtrent de afwezigheid ervan niet te twijfelen. Het rapport van adviesbureau X maakt wel melding van asbest in plafonds, maar vermeldt geen asbest in de muren/wanden. Ook het rapport van aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis vermeldt geen asbest in de wanden. Het rapport van adviesbureau X bevat weliswaar de waarschuwing dat met een visueel onderzoek is volstaan en dat de ruimtes tussen, achter en onder vloeren, plafonds, wanden e.d. uitsluitend zijn geïnspecteerd in de omgeving van een luik of opening, voor zover zichtbaar en normaal bereikbaar, maar dit rapport vermeldt niet dat nadere inspectie van onder meer de binnenwanden is geboden en beveelt dit ook niet aan. Het rapport van de Vereniging Eigen Huis adviseert evenmin een dergelijke nadere inspectie. Kopers valt niet te verwijten dat zij geen onderzoek naar de samenstelling van de binnenwanden hebben laten doen, waartoe de daarop bevestigde spaanplaten hadden moeten worden verwijderd, noch valt hen te verwijten dat zij niet voor de koop het bestek hebben opgevraagd. Dat kopers bij de sleuteloverdracht op 1 februari 2008, vlak voor het passeren van de leveringsakte bij de notaris, het bestek waarin het gebruik van het nadien aangetroffen asbest was vermeld, overhandigd kregen en daarvan toen kennis hadden kunnen nemen, kan aan kopers niet worden tegengeworpen. Beslissend is dat het gebrek niet kenbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.