Kopers moeten niet automatisch rekening houden met asbest in alle delen van een woning bij aanwezigheid in één deel

expertise:

Vastgoed, Bouw & Overheid

nieuwsbrief:

Wilt u meer weten over dit onderwerp, schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

17 oktober 2011

Er is een koopovereenkomst gesloten tussen partijen met betrekking tot een woning. Voordat de koop werd bekrachtigd, was bekend dat er asbest in de plafonds, de opslagruimte en de garage zat. Echter, er was geen asbest aanwezig in de binnenmuren. Na de koop blijkt dat ook de binnenmuren asbest bevatten. De kopers besluiten daarom alle asbest in het huis te verwijderen. In een uitspraak van het hof Arnhem (LJN:BP1023) werd de vraag gesteld of de kopers de kosten voor de volledige sanering op de verkopers konden verhalen.

Volgens artikel 5.3 van de koopovereenkomst garanderen de verkopers dat het onroerend goed bij de overdracht van eigendom de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. De kopers beweerden echter dat de woning, vanwege de asbest in de binnenmuren, niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en dus niet conform was. De verkopers betwistten dat het extra aangetroffen asbest in de woning het normale gebruik belemmerde. Zij voerden aan dat kopers, vanwege de inhoud van het rapport van adviesbureau X (dat voor de koop door de verkopers was laten opstellen), er niet op hadden mogen vertrouwen dat er niet meer asbest zou zijn dan de experts oorspronkelijk hadden aangetroffen. Volgens de verkopers lag het risico op meer asbest en hogere saneringskosten bij de kopers. Het Hof stemde echter niet in met het standpunt van de verkopers.

Het was vastgesteld dat er op grote schaal asbesthoudend materiaal in de binnenmuren was verwerkt. Het ging hierbij om niet-hechtgebonden asbest, waarvan de vezels gemakkelijk loskomen. Het is algemeen bekend dat vrijkomende asbestvezels schadelijk kunnen zijn voor de gezondheid.

Uit de overgeleverde verklaringen bleek dat zelfs het boren van een gaatje voor het ophangen van een schilderij al asbestvezels kan losmaken. Gezien deze verklaringen waren uitgebreide preventieve maatregelen noodzakelijk, zelfs voor dit soort basale handelingen. Volgens het Hof stond het asbest in de binnenmuren het normale gebruik van de woning in de weg.

Volgens het eerder genoemde artikel 5.3 van de koopovereenkomst hoefden de verkopers niet te instaan voor het ontbreken van gebreken die het normale gebruik belemmeren, zolang deze gebreken bij het sluiten van de overeenkomst voor de kopers kenbaar waren. Een kenbaar gebrek volgens artikel 5.3 is een gebrek waarvan de koper daadwerkelijk op de hoogte is, maar ook een gebrek waarvan de afwezigheid de koper had moeten betwijfelen.

Volgens het hof was het asbest in de binnenmuren geen kenbaar gebrek volgens artikel 5.3 en hoefden de kopers niet te betwijfelen dat het er niet was. Het rapport van adviesbureau X meldde wel asbest in de plafonds, maar niet in de muren. Het rapport van de kopersinspectie van de Vereniging Eigen Huis vermeldde ook geen asbest in de muren. De kopers kan niet worden verweten dat ze geen onderzoek hebben laten doen naar de samenstelling van de binnenmuren, waarvoor de spaanplaten verwijderd hadden moeten worden.

Het is ook niet hun schuld dat ze de bouwtekeningen niet hebben opgevraagd voor de koop. Het feit dat de kopers de bouwplannen, waarin het gebruik van het later gevonden asbest stond vermeld, kregen overhandigd bij de sleuteloverdracht op 1 februari 2008, net voor de overdrachtsakte bij de notaris, kan de kopers niet worden tegengeworpen. Wat telt, is dat het gebrek niet kenbaar was op het moment van het sluiten van de overeenkomst.