In de loop van 2016 komen er meer mogelijkheden voor de tijdelijke verhuur van woonruimte

dinsdag, 23 februari 2016

Op 9 februari 2016 heeft de tweede kamer het wetsvoorstel ‘tot verdere doorstroming op de huurmarkt’ aangenomen. De wet treedt naar verwachting in de loop van 2016 in werking. De streefdatum is 1 juli 2016. Er komen dan met name meer mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te gaan verhuren. Wat zijn de concrete veranderingen?

 

De huidige situatie

Een huurder van woonruimte is bijzonder goed beschermd. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan sprake zijn van een tijdelijke huurovereenkomst of een huurbeëindiging.

De belangrijkste tijdelijke verhuurmogelijkheden zijn momenteel:

  • Een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is (denk aan een vakantiehuisje);
  • Een tijdelijke verhuur, met een vergunning van het college van B&W, op basis van de leegstandwet (denk aan een te koop staande woning die de eigenaar tijdelijk op deze basis verhuurt);
  • Een ‘hospita’ huurovereenkomst met betrekking tot een kamer, gedurende de eerste 9 maanden (een ‘student in huis’);
  • Een ‘tussenhuurovereenkomst’ waarbij de verhuurder zelf weer terugkomt (met name: een verhuurder die tijdelijk naar het buitenland gaat);
  • De verhuur van een voor afbraak bestemde gemeentewoning.

Verder is momenteel met name sprake van de volgende bijzondere opzeggingsgronden (los van de reguliere opzeggingsgronden zoals dringend eigen gebruik, al dan niet bestaande uit een renovatie):

  • De beëindiging van een hospitahuurovereenkomst die langer dan 9 maanden heeft geduurd;
  • De verhuur voor de doelgroep studenten;
  • De verhuur voor de doelgroep gehandicapten;
  • De verhuur als zelfstandige woning voor de doelgroep ouderen.

Deze extra opzeggingsmogelijkheden zijn vaak nodig als gevolg van de huurbescherming en omdat de partner medehuurder is of kan worden. Let wel: in de meeste gevallen moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en moet vervolgens een huurbeëindigingsprocedure aanhangig maken. Zowel bij het opstellen van de huurovereenkomsten als bij de huurbeëindiging is sprake van diverse formaliteiten. Worden die niet in acht genomen dan kan het gebeuren dat de huurovereenkomst niet komt te eindigen. Voor de opzegging in het kader van een ‘doelgroep’ is bijvoorbeeld noodzakelijk dat de verhuurder de huurwoning in de huurovereenkomst heeft bestemd voor die doelgroep en na de huuropzegging ook weer in het kader van die doelgroep gaat verhuren. Nadelig voor een verhuurder is dat een huurbeëindigingsprocedure behoorlijk tijdrovend kan zijn. 

 

De redenen voor het wetsvoorstel

Het wetsvoorstel heeft tot doel om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen.

Hiertoe zijn in het wetsvoorstel een aantal zaken opgenomen:

  • Nadere regels over de huurprijzen, waaronder een periodieke inkomenstoets bij ‘sociale verhuur'(*1);
  • Het in bepaalde gevallen beperken van de huurbescherming.

Dit artikel richt zich met name op dit laatste. 

 

Overzicht van de wijzigingen ten aanzien van opzegging en looptijd

De belangrijkste verandering is de introductie van de huurovereenkomst voor korte tijd.

Het wetsvoorstel voegt daarnaast extra opzegginsgronden toe voor:

  • Een ‘jongerenhuurcontract’;
  • het ‘promovendihuurcontract’;
  • het ‘grote gezinnen huurcontract’.

Verder bevat het wetsvoorstel de volgende aanpassingen:

  • De leegstandswet kan in de toekomst ook gebruikt worden voor de koop staande huurwoningen (dit is nu alleen mogelijk bij koopwoningen);
  • De tussenverhuur mogelijkheid (de verhuurder is tijdelijk afwezig maar keert terug) wordt iets verruimd. 

 

De tijdelijke huurovereenkomst

Het wetsvoorstel introduceert een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor de duur van (maximaal) twee jaar (*2). Dit biedt verhuurders zekerheid. De huurovereenkomst komt na die periode vanzelf te eindigen (*3). De introductie van de tijdelijke huurovereenkomst is naar mijn mening het belangrijkste onderdeel van het wetsvoorstel. Op dit moment is het voor een verhuurder riskant om een woning voor een korte periode te verhuren. Een ‘gewone’ woning verhuren voor – bijvoorbeeld – een half jaar leidt niet altijd tot een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ die na die periode eindigt. De voorwaarden zijn streng en een rechter dient deze te beoordelen. Dit levert de verhuurder op zijn minst genomen veel onzekerheid op.

De minister merkt in de memorie van toelichting op dat hij niet verwacht dat verhuurders in de toekomst de woningen steeds voor een dergelijke korte tijd gaan verhuren. Ik vraag mij af of dat in de praktijk ook in alle gevallen zo uitpakt. Laat de verhuurder de huurder na die eerste periode (van maximaal twee jaar) zitten, dan heeft de huurder meteen de volledige huurbescherming. De verhuurder krijgt de huurder er dan in de praktijk (bijna) niet meer uit. Het is voor een verhuurder, mits de huurwoning courant is, dan ook verleidelijk om de huurder te laten vertrekken en de woning opnieuw voor maximaal twee jaar tijdelijk te gaan verhuren. Voor een woningcorporatie ligt dat ten aanzien van sociale huurwoningen overigens anders (*4).

En het gaat verder. Bij onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning) kan een verhuurder tot vijf jaar tijdelijk verhuren. De achtergrond is overigens gelegen in de instroom van asielzoekers. Te verwachten valt dat dit ertoe zal leiden dat verhuurders minder vaak gebruik hoeven te maken van een ‘campus huurovereenkomst’ of een ‘jongerenhuurovereenkomst’. De tijdelijke huurovereenkomst is veel eenvoudiger. Verhuurders zullen verder waarschijnlijk de mogelijkheden proberen te combineren zoals een ‘campushuurovereenkomst’ voor een studentenkamer met een maximum looptijd van vijf jaar.

 

De uitbreiding van de doelgroepen overeenkomsten

Het jongerenhuurcontract kan gesloten worden met een jongere tussen 18 en 28 jaar. Met een dergelijke jongere kan een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten voor de duur van vijf  jaar, eventueel te verlengen met maximaal twee jaar. Na afloop van deze looptijd kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op de grond dat hij het gehuurde weer aan een nieuwe jongere wil verhuren. Zoals al opgemerkt: gaat het om een kamer (onzelfstandige woning) dan kan de verhuurder overigens ook kiezen voor een ‘gewone’ tijdelijke huurovereenkomst van vijf jaar. Die overeenkomst eindigt ook van rechtswege.

De huidige wet kent al de mogelijkheid van het ‘campuscontract’ oftewel de studentenhuurovereenkomst. Deze regeling wordt uitgebreid tot afgestudeerden die promoveren.

Verder biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid om een ‘grote gezinnen huurovereenkomst’ te sluiten. Dit beoogt te voorkomen dat een – schaarse – grote huurwoning aan een groot gezin wordt verhuurd en verhuurd blijft nadat (een deel van) de kinderen het huis uit zijn gegaan. Een ‘groot gezin’ is in dit geval een gezin van acht (!) of meer personen. Wordt het gezin kleiner dan vijf personen dan kan de verhuurder opzeggen indien hij de woning weer aan een ander groot gezin wil verhuren. Hierbij geldt dan wel de eis dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (lees: een passende woning voor het inmiddels wat kleinere gezin).

 

De tijdelijke verhuur waarbij de verhuurder terugkeert

Deze wettelijke regeling bestaat al langer en wordt met het wetsvoorstel iets uitgebreid. Stel dat de (tijdelijk vertrokken) verhuurder met een huurder een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst sluit maar de huurder zegt op voordat de verhuurder terug is. In dat geval wil de verhuurder uiteraard graag weer opnieuw tijdelijk verhuren. Op basis van het wetsvoorstel kan dat. Onder de huidige wet kan dat niet. Dat is eigenlijk vreemd. In feite wordt dit hiaat in de wet nu eindelijk gerepareerd.

 

Huurprijzen

Het wetsvoorstel beoogt ook de lacune te repareren die is ontstaan doordat de raad van State oordeelde dat een deugdelijke wettelijke grondslag ontbreekt voor het ter beschikking stellen van inkomensgegevens aan verhuurders door de belastingdienst.

Het wetsvoorstel voorziet in een periodieke inkomenstoets van huurders in plaats van de huidige wijze van inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit is gericht op de doorstroming van huurders (*5). Het idee is dat ‘scheefwoners’ (met een relatief hoog inkomen voor een sociale huurwoning) hierdoor eerder doorstromen naar een andere woning.

Voorts bevat het wetsvoorstel bepalingen over de huursombenadering. Dit is van belang voor woningcorporaties. Kort gezegd wordt de totale huurprijsstijging voor de woningen van woningcorporaties beperkt tot de inflatie plus 1%. Verder gelden er maxima voor individuele huurverhogingen. Voor ‘private’ verhuurders geldt dit niet. Die zijn uiteraard wel gebonden aan de ‘algemene’ jaarlijkse maximale huurprijsverhogingen.

 

De tekst van het wetsvoorstel

U kunt het wetsvoorstel hier downloaden (let op: daarin zijn de amendementen nog niet verwerkt). De memorie van toelichting kunt u hier downloaden. De amendementen kunt u hier downloaden.

 

Tot slot

Met name de introductie van de ‘echte’ tijdelijke huurovereenkomst (twee jaar voor zelfstandige woningen en vijf jaar voor onzelfstandige woningen) betekent een behoorlijke verandering. Verhuurders kunnen na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel ook los van de leegstandwet echt tijdelijk gaan verhuren.

Tegen de tijd dat het wetsvoorstel inwerking treedt, komen wij hier op dit blog bij u op terug.

Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met ondergetekende of met één van andere specialisten van de sectie Vastgoed, Bouw & Overheid van BANNING.

 


(*1) Daarbij gaat het om een aanvangshuurprijs onder – op dit moment – € 710,68 per maand

(*2) Het wetsvoorstel voorzag uiteindelijk in een termijn van één jaar maar op grond van een amendement wordt dit twee jaar. Ook op basis van een amendement kunnen huurders dergelijke tijdelijke overeenkomsten tussentijds opzeggen.

(*3) Verhuurders dienen echter op te letten: op basis van een amendement moeten verhuurders tussen één maand en drie maanden voor de einddatum een ‘kennisgeving’ sturen. Laat een verhuurder dit na dan loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Dit lijkt op een opzegging (maar is het niet), het is van groot belang dat een verhuurder de verzending daarvan kan bewijzen. Dit zal in voorkomende gevallen ongetwijfeld discussie gaan opleveren.

(*4) Op basis van een amendement mag een woningcorporatie haar ‘DAEB woningen’ (lees: de woningen in de sociale sector) in beginsel niet tijdelijk verhuren, behoudens uitzonderingen zoals sloop of renovatie, noodopvang of ‘laatste kans’ overeenkomsten

(*5) Het wetsvoorstel voorzag in een drie jaarlijkse inkomenstoets maar als gevolg van een aangenomen amendement in de tweede kamer wordt dit (toch) jaarlijks. Met name de inkomensgrens van € 39.000,00 is van belang, daarbij geldt een extra huurverhogingsmogelijkheid boven de inflatie van maximaal 4%. Pensioengerechtigden en meerpersoonshuishoudens met twee of meer kinderen zijn uitgezonderd.