Huurprijsherziening en wettelijke rente

woensdag, 15 mei 2002

Bij zogeheten 1624-bedrijfsruimte (onder meer : winkelruimte en horeca) bestaat de mogelijkheid om de huurprijs na enige tijd te laten toetsen door de rechter. Een nadere huurprijs kan voor het eerst ingaan nadat de huurovereenkomst 5 jaar heeft geduurd, tenzij de eerste termijn van de huurovereenkomst een langere is. Is de huurovereenkomst bijvoorbeeld voor 15 jaar aangegaan dan kan de rechter de huurprijs niet eerder vaststellen dan nadat die termijn van 15 jaar verstreken is. De huurprijs wordt in deze procedure vastgesteld overeenkomstig – kort gezegd – de huurprijsontwikkeling van vergelijkbare huurprijzen ter plaatse gedurende een periode van vijf jaar die aan de huurprijs herzieningsdatum voorafgaat. 

Wettelijke rente

Huurprijs herzieningsprocedures kunnen enige tijd in beslag nemen. Stel dat de eerste termijn van vijf jaar op 1 januari 2000 verstreek en de verhuurder per die datum – tijdig – een hogere huurprijs vordert. Wanneer de kantonrechter, na één of meer deskundigenrapporten, de huurprijs bij vonnis van 5 februari 2002 op een hoger bedrag vaststelt, rijst de vraag of de huurder de wettelijke rente verschuldigd is over het verschil tussen de oude huurprijs en de door de rechter vastgestelde huurprijs. Lange tijd is dit zeer discutabel geweest. Er werd wel geredeneerd dat de huurder de hogere huur niet eerder verschuldigd raakt dan het moment van het vonnis. Wanneer de huurder tijdig na het wijzen van het vonnis betaalde zou hij geen wettelijke rente verschuldigd raken.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in een arrest van enkele maanden geleden aan de discussie een einde gemaakt en heeft bepaald dat de huurder wettelijke rente verschuldigd is. Deze wettelijke rente gaat in op de dag dat de huur betaald diende te worden. In het genoemde voorbeeld zou de huurder over de periode van 1 januari 2000 tot 5 februari 2002 rente verschuldigd zijn over de te weinig betaalde huurprijs.

Hoewel de Hoge Raad zich nog niet heeft uitgesproken over de situatie van een huurverlaging lijkt het omgekeerde ook op te gaan. Wanneer de rechter de huurprijs verlaagt lijkt het logisch dat de huurder wettelijke rente toekomt over het teveel betaalde. Geredeneerd kan worden dat de verhuurder ermee rekening moest houden dat een deel van de betaalde huur onverschuldigd werd betaald.

Ingangsdatum

Wat blijft is het gegeven dat de nieuw vastgestelde huurprijs in de regel niet eerder kan ingaan dan op het moment dat de dagvaarding wordt betekend. De huurprijs herzieningsdatum behelst in veel gevallen het moment van betekening van de dagvaarding. De wet kent slechts een beperkte "terugwerkende kracht" : wordt de dagvaarding binnen 3 maanden na een (wettelijke) huurverlenging betekend dan werkt de huurprijsherziening terug tot de datum van verlenging. Dit zal zich bijvoorbeeld voordoen wanneer de huurovereenkomst is aangegaan voor 5 + 5 jaar en de dagvaarding binnen 3 maanden na het verstrijken van de eerste periode van 5 jaar wordt betekend. In andere situaties is uitsluitend de datum van betekening van de dagvaarding maatgevend.

Voor een verhuurder die meent dat een huurprijsverhoging op zijn plaats is, is het dan ook zaak niet te lang te wachten met het laten uitbrengen van de dagvaarding. En: in die dagvaarding dient meteen aanspraak te worden gemaakt op de betaling van wettelijke rente.