Huur en zorg: welke huurbescherming geldt er?

dinsdag, 29 april 2014

Wanneer een zorgcomplex wordt gehuurd, bijvoorbeeld door een zorginstelling, is de vraag welk huurregime van toepassing is: overige bedrijfsruimte of woonruimte. De beantwoording van deze vraag vergt in de praktijk het nodige onderzoek.

De hoofdhuurovereenkomst: overige bedrijfsruimte of woonruimte?

In de praktijk wordt vaak ten aanzien van een zorg complex (of een woon/zorg complex) een hoofdhuurovereenkomst met de eigenaar gesloten. De huurder gebruikt het complex vervolgens om de appartementen aan zorgafnemers ter beschikking te stellen.

Hoe moet de hoofdhuurovereenkomst worden aangemerkt? Als overige bedrijfsruimte of woonruimte? De hoofdhuurovereenkomst loopt de kans om als een huurovereenkomst woonruimte te worden aangemerkt, met alle gevolgen van dien. Uit al langer bestaande jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat een hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot een complex onzelfstandige woningen in de regel moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst woonruimte. Ook blijkt uit oudere rechtspraak van de Hoge Raad dat de verhuur van een complex met kamers ten behoeve van een kamerverhuurbedrijf eveneens als woonruimte moet worden aangemerkt.

Met andere woorden: essentieel is hoe de relatie tussen de huurder van het complex en de zorgafnemers moet worden gezien. Zijn dat uitsluitend zorgovereenkomsten of is (daarnaast) sprake van huurovereenkomsten woonruimte?

De overeenkomsten met de zorgafnemers: huur of niet?

Bij de ter beschikkingstelling van onderkomen in het kader van een zorgzwaartepakket (ZZP) met zware zorg zal de zorg in verreweg de meeste gevallen het overheersende element zijn. Er is dan geen sprake van een huurovereenkomst woonruimte met alle beschermingsbepalingen van dien. Bij een opname in een ziekenhuis of verpleegtehuis zal geen sprake zijn van huurbescherming. Is echter sprake van lichtere zorg dan kan hier discussie over gevoerd worden. Bij ZZP 1 t/m 3 is sprake van lichtere zorg maar daarmee is nog niet automatisch gezegd dat daarmee sprake is van een huurovereenkomst woonruimte die naast de zorgovereenkomst staat. Vuistregel is wel dat hoe minder intensief de zorg is hoe groter de kans dat sprake is van een huurovereenkomst woonruimte.

Bij samenloop van een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst bepaalt de wet dat de regelingen (hier: huur en zorg) naast elkaar bestaan, tenzij die twee regelingen niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking daarvan zich in verband met de aard van de overeenkomst verzet. Dit is in de praktijk geen gemakkelijk criterium. Verder rijst de vraag wat er moet gebeuren indien een rechter van oordeel is dat de huurbepalingen en de zorgbepalingen niet naast elkaar kunnen bestaan. Overheersen dan de zorgbepalingen of overheersen in dat geval de huurrechtelijke bepalingen de huurbescherming en huurprijsbescherming?

In de praktijk hanteren rechters de “oude” toets die vòòr de invoering van het huidige recht werd toegepast. Die houdt in dat het huurrecht niet van toepassing is indien het zorgelement duidelijk overheerst. Dit is naar mijn mening ook juist. De centrale vraag is naar mijn mening: is sprake van een zorgovereenkomst in het kielzog waarvan ook onderdak wordt geboden, of is er sprake van een huurovereenkomst terwijl daarnaast ook zorg wordt verstrekt? Dit levert naar zijn aard een “grijs gebied” op.

Het zal vooral afhangen van de feitelijke gang van zaken (hoeveel zorg wordt er verleend? Hoe afhankelijk is de zorgafnemer van die zorg?) en van de inhoud van de overeenkomsten (zijn de twee elementen zorg en verblijf aan elkaar gekoppeld? Wat is de bedoelding van partijen geweest?).

Er zijn inmiddels redelijk veel gerechtelijke uitspraken gewezen waarin werd geoordeeld dat het zorgelement overheerste en geen sprake was van huurbescherming. Ook overwegen rechters nog wel eens dat, gelet op de omstandigheden, een beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is.

Een voorbeeld: Rechtbank Gelderland 25 februari 2014

In deze zaak[1] was sprake van een locatie met 14 patiënten. De eigenaar wilde de hoofhuurovereenkomst beëindigen. De eerste vraag die speelde was welk huurregime op deze hoofdhuurovereenkomst van toepassing was: overige bedrijfsruimte of woonruimte. De kantonrechter overwoog dat dit afhing van de overeenkomsten met de zorgafnemers. Was daarop het huurrecht woonruimte van toepassing of niet?

Aan de hand van de beschikbare feiten oordeelde de kantonrechter dat de zorgovereenkomsten zo nauw met de onderhuurovereenkomsten zijn verbonden dat zodra de zorgovereenkomst eindigt ook de onderhuurovereenkomst eindigt. De woonruimte wordt, zo overweegt de kantonrechter, uitsluitend te beschikking gesteld om de overeengekomen zorg te faciliteren. De kantonrechter overweegt ten aanzien van de onderhuurovereenkomst vervolgens dat de huurbeschermingsbepalingen woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de zorgovereenkomsten.

Daaruit volgde dat op de hoofdhuurovereenkomst ook geen woonruimtebescherming van toepassing was. De hoofdhuurovereenkomst viel dan ook aan te merken als een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte. En ten aanzien daarvan is de bescherming beperkt tot maximaal drie maal één jaar ontruimingsbescherming. En het eerste jaar daarvan werd door de kantonrechter in deze procedure aan de huurder (de zorginstelling) toegekend.

Tot slot

Indien op de hoofdhuurovereenkomst de bepalingen van het huurrecht woonruimte van toepassing zijn is sprake van behoorlijke gevolgen ten aanzien van opzeggingstermijn, huurbescherming en huurprijsbescherming. De kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst hangt aldus voor een groot deel af van de kwalificatie van de onderhuurovereenkomsten / zorgovereenkomsten. Er is sprake van een zeker grijs gebied. Dat geldt eens te meer bij een gemengd gebruik, waarbij een gedeelte van de “onderhuur” overeenkomsten echte zorgovereenkomsten zijn en een gedeelte, met lichte zorg, als huurovereenkomsten woonruimte vallen aan merken. Het is daarbij zaak om de overeenkomsten zo goed mogelijk in te richten.

Mocht u hier meer informatie over wensen, neem dan contact op met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie Huurrecht.

[1] Rechtbank Gelderland 25 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1302