Hoort een extra bijgehuurde ruimte bij winkelruimte?

dinsdag, 28 februari 2012

Op 10 februari jl. heeft de Hoge Raad een interessante uitspraak gewezen over de vraag of een gehuurde ruimte die door de huurder wordt gebruikt voor zijn al langer geëxploiteerde winkelruimte onder de huurbescherming voor winkelruimte valt.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft betrekking op een bouwmarkt in Den Haag. De exploitant daarvan had het naastgelegen pand op enig moment als opslagruimte aangehuurd. Het pand waarin de bouwmarkt werd geëxploiteerd was eigendom van die bouwmarkt. De gehuurde opslagruimte werd door de gemeente Den Haag aangekocht die de huurovereenkomst vervolgens opzegde. De exploitant van de bouwmarkt beriep zich op het zogeheten fietsenstallingarrest.

Bij dit fietsenstallingarrest uit 1983 ging het om een fietsenmaker die een fietsenhandel exploiteerde (winkelruimte dus) en aan de overkant van de straat ruimte erbij huurde, om als opslagruimte te gebruiken. De vraag rees toen of die extra ruimte daarmee onder de huurbescherming van winkelruimte viel. De Hoge Raad oordeelde toen dat dat in de eerste plaats het geval was indien de verhuurder van de extra bijgehuurde ruimte ermee had ingestemd dat die ruimte ten behoeve van de winkelruimte werd gehuurd. In de tweede plaats kon dat het geval zijn indien de extra ruimte niet anders dan als onderdeel van die winkelruimte gebruikt kon worden.

Het gerechtshof honoreerde het beroep van de exploitant van de bouwmarkt op het fietsenstallingarrest echter niet. Het gerechtshof oordeelde dat de gehuurde opslagruimte niet onder de huurbescherming van winkelruimte viel. Dit, aangezien de bouwmarkt niet (oook) was gehuurd maar eigendom van de exploitant was. Het fietsenstallingarrest miste volgens het gerechthof hierdoor toepassing.

De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van het gerechtshof. De Hoge Raad oordeelde dat ook indien de winkelruimte eigendom van de exploitant is kan de “extra” gehuurde ruimte onder de huurbescherming voor winkelruimte vallen. Hiervoor gelden dan de criteria van het fietsenstallingarrest.

Voor een verhuurder is waakzaamheid geboden. De huurbescherming van winkelruimte leidt immers tot aanzienlijk meer huurbescherming. Dit zal een verhuurder die een parkeerterrein of opslagruimte verhuurt zich niet altijd realiseren.

Het gerechtshof Den Haag oordeelde in de zaak “Groenblok” in 2007 bijvoorbeeld dat een parkeerterrein dat een exploitant van een tuincentrum huurde voor het parkeren van haar klanten onder de huurbescherming van winkelruimte viel. Maar, zo leert deze recente uitspraak van de Hoge Raad, de uitkomst was hetzelfde geweest indien dat tuincentrum eigendom van de exploitant was geweest. En de kantonrechter Rotterdam oordeelde in 1999 al eens dat 40 parkeerplaatsen die ten behoeve van café Engels werden gehuurde ook onder de huurbescherming voor winkelruimte vielen.

Een alerte verhuurder, die zich dit risico realiseert, kan in een voorkomend geval toestemming aan de kantonrechter verzoeken voor een afwijking van de huurbescherming van winkelruimte.

Het lijkt overigens logisch te zijn dat de huurbescherming van de “extra” gehuurde ruimte in ieder geval niet langer duurt dan de tijd dat de winkelruimte zelf wordt gebruikt.