Hoge Raad geeft duidelijkheid over het begrip woning in verband met het verlaagde tarief overdrachtsbelasting

woensdag, 1 maart 2017

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad vier arresten gewezen waarin de vraag aan de orde was of de verkregen onroerende zaak een woning is. Deze vraag is relevant in het kader van de ter zake de verkrijging te betalen overdrachtsbelasting. Voor woningen geldt een tarief van 2%, voor andere onroerende zaken geldt een tarief van 6%.

In de vier arresten ging het om de verkrijging van:
a. een leegstaande, laatstelijk als advocatenkantoor gebruikte stadsvilla waarin niet de verkrijger, maar diens koper gaat wonen;
b. een als tandartsenpraktijk gebruikt rijtjeshuis;
c. een hospice dat geen medische zorg levert; en
d. een voormalige boerderij (woongedeelte met aangebouwde stal) die hybride is verbouwd (voor zowel woon- als kantoormogelijkheden) en een woonbestemming heeft waarvan echter tijdelijke ontheffing is verleend ten behoeve van kantoorgebruik en die als kantoor wordt gebruikt.

De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever voor ogen had het bouwwerk dat “naar zijn aard bestemd is voor bewoning” in aanmerking te laten komen voor het lage tarief bij de heffing van overdrachtsbelasting. 

Volgens de Hoge Raad dient de vraag of de verworven zaak “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”, te worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt volgens de Hoge Raad bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel voor bewoning is geweest, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht in zijn aard voor woning bestemd te hebben behouden, indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Aanvullend geeft de Hoge Raad aan dat als de zojuist vermelde regels niet leiden tot een duidelijke slotsom, mede betekenis toekomt aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeit uit publiekrechtelijke voorschriften.

Na toepassingen van deze regels, komt de Hoge Raad tot het oordeel dat alleen het hospice (c.) geen woning is. Volgens de Hoge Raad volgt uit de kenmerken van het pand, dat het naar zijn aard bestemd is om dienst te doen als verzorgingsinstelling en dus niet als woning kan worden aangemerkt.

Stadsvilla’s
Wij zien in de markt dat het arrest betreffende de stadsvilla de meeste impact heeft op de praktijk. Dit komt omdat stadsvilla’s die gebruikt worden als kantoor, zeer vaak voorkomen. Bij de stadsvilla’s zullen wij wat specifieker stilstaan.

Stadsvilla’s, ook wel genaamd “herenhuizen”, zijn aanvankelijk gebouwd als woonhuis. Aanvankelijk werden zij bewoond en nadien zeer vaak in gebruik genomen als kantoor. Stadsvilla’s die in gebruik zijn als kantoor bevatten over het algemeen geen keuken en badkamer, maar wel elektrische voorzieningen, centrale verwarming en een of meerdere pantry’s. Over het algemeen zijn in stadsvilla’s eenvoudig weer een badkamer en keuken te installeren, door de nieuwe voorzieningen aan te sluiten op de bestaande leidingen.

Wij hebben ons afgevraagd in welke situatie een stadsvilla niet meer kwalificeert als woning. Welke aanpassingen, om de stadsvilla weer bewoonbaar te maken, zijn aan te merken als meer dan beperkte aanpassingen? Als in een stadsvilla, bijvoorbeeld in het kader van het nieuwe werken, alle binnenmuren en toiletten van de verdiepingen en de badkamer zijn verwijderd, de trappen zijn vervangen door liften en op de begane grond een receptie, bedrijfsrestaurant met spoelkeuken en toiletvoorzieningen zijn gerealiseerd, dan vinden wij dat er meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de stadsvilla weer bewoonbaar te maken. 

Heeft u vragen over de overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties of algemene vragen over vastgoedtransacties neem dan contact op met René Mussaeus (r.mussaeus@banning.nl) of Joyce Zijlstra (j.zijlstra@banning.nl).