Het wetsvoorstel tot het inperken van een huurbeëindiging wegens een renovatie

woensdag, 19 oktober 2011

Eind september is door een aantal Tweede Kamerleden een initiatief-wetsvoorstel ingediend. Dit wetvoorstel houdt in dat een huurovereenkomst met betrekking tot art. 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkelruimte / horecaruimte) niet meer wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie, kan worden opgezegd.

Het wetsvoorstel

Dit wetsvoorstel, Kamerstuk 33018, is ingegeven door berichten als zouden winkeliers te snel “op straat gezet worden” in verband met een door de verhuurder aangekondigde renovatie. Deze klachten zijn onder meer van Detailhandel Nederland afkomstig. Het betreft een wetsvoorstel dat nog door het parlement moet worden behandeld en nog niet is aangenomen. De indieners (afkomstig uit de fracties van CDA, PvdA, SP en Groen Links) denken dat het wetsvoorstel op een kamer meerderheid moeten kunnen rekenen.

Onderdeel van het wetsvoorstel maakt ook een wijziging van art. 7:220 BW uit. Deze wijziging houdt in dat bij een verhuizing door een huurder van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte in verband met een renovatie de verhuurder een door de minister vast te stellen minimumbijdrage in de verhuiskosten dient te voldoen. Een dergelijke regeling bestaat al bij woonruimte.

Het wetsvoorstel gaat er vanuit dat (na aanname en invoering) sprake is van onmiddellijke werking, waardoor de wetswijziging ook op lopende procedures van toepassing zou zijn, tenzij een dergelijke procedure al voor vonnis staat.

Gevolgen van de beperking van de opzeggingsmogelijkheid

Indien het wetsvoorstel in deze vorm wordt aangenomen dan kan een huurovereenkomst met betrekking tot art. 7:290 BW-ruimte in verband met een renovatie in de toekomst praktisch alleen nog op grond van de algemene belangenafweging worden opgezegd. Slechts in bijzondere gevallen zal dan nog sprake zijn van dringend eigen gebruik.

Dit versterkt de positie van de huurder. Aan de andere kant maakt dit een huurbeëindiging wegens een renovatie ook niet onmogelijk, maar de belangen van de verhuurder worden daarbij tegen die van de huurder afgewogen. Hierbij kunnen diverse omstandigheden een rol spelen zoals de duur van de huurovereenkomst, de noodzaak van de renovatie, de beschikbaarheid van alternatieve huisvesting en een door de verhuurder aangeboden vergoeding.

Dit leidt er echter ook toe dat ten minste een periode van tien jaar na de huuringangsdatum moet worden afgewacht voordat de verhuurder kan opzeggen. Dit kan zeker bij een renovatie van een groot complex zoals een winkelcentrum tot de nodige vertraging leiden. Hierbij geldt dat niet alleen een verhuurder maar ook winkeliers een redelijk belang kunnen hebben bij de renovatie van een verouderd winkelcentrum.

Niet van toepassing op woonruimte

Het wetsvoorstel heeft geen betrekking op woonruimte. Bij woonruimte is, bij een opzegging op grond van een renovatie, al sprake van een belangenafweging die door de rechter moet worden toegepast.

Bijdrage in de verhuiskosten

Het wetsvoorstel beoogt een minimumbijdrage in de verhuiskosten van winkeliers / horecaondernemers (art. 7:290 BW huurders) te bewerkstelligen. Deze bijdrage is verschuldigd indien de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet waarbij de huurovereenkomst niet wordt beëindigd. Een dergelijke regeling geldt al bij woonruimte (minimumbijdrage: € 5.396,00).  Ik zie hier het nut en noodzaak echter niet van. In het kader van de beoordeling van een renovatievoorstel van de verhuurder wordt een door de verhuurder aan te bieden vergoeding al beoordeeld. Biedt de verhuurder te weinig, dan is geen sprake van een redelijk voorstel. Daarnaast lopen de verhuiskosten veel meer uiteen dan bij woonruimte om een minimumbijdrage te rechtvaardigen.

Is het wetsvoorstel noodzakelijk voor huurders?

De wet bepaalt dat een dergelijke huurbeëindiging gestoeld moet zijn op een renovatie die zonder huurbeëindiging niet mogelijk is.

Indien de wet aldus zou worden uitgelegd dat voor een huurbeëindiging wegens een renovatie geen andere mogelijkheid bestaat dan een huurbeëindiging (en dus ook geen redelijk renovatievoorstel mogelijk is) dan zou een huurder ook onder het huidige recht een behoorlijke bescherming tegen een te snelle huurbeëindiging wegens een renovatie genieten. In de praktijk wordt de wet echter meestal niet op deze wijze uitgelegd.

Nadelig voor een huurder is verder dat het dringend eigen gebruik van de verhuurder, bestaande uit een renovatie, slechts door de verhuurde “aannemelijk gemaakt” behoeft te worden. Dit is een minder zware eis dan wanneer de verhuurder dit zou moeten bewijzen.

Aan de andere kant heeft de Hoge Raad in 2010 bepaald dat het enkele voornemen tot uitvoeren van een renovatie nog geen dringend eigen gebruik oplevert. Daarvan is, aldus de Hoge Raad,  slechts sprake bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Indien deze lijn in de rechtspraak zou worden doorgezet biedt ook het huidige recht de nodige bescherming voor een huurder. Daarover is echter discussie mogelijk nu deze uitspraak van de Hoge Raad betrekking heeft op woonruimte waarbij de rechter (hoewel de wettekst op de belangenafweging na in grote lijnen gelijk is) vaak strenger toetst.

Een redelijker wetsvoorstel

Naar mijn mening zou het wetsvoorstel meer afgewogen zijn indien enerzijds ten gunste van de huurder een belangenafweging wordt opgenomen (waar het voorstel in voorziet) en anderzijds de opzegging ook mogelijk blijft tegen het einde van het vijfde jaar. Dit kan eenvoudig worden bereikt door aan art. 7:296 lid 1 onder c BW een nieuwe opzeggingsgrond op te nemen die inhoudt dat de rechter een huurbeëindiging kan toewijzen op de grond dat de verhuurder een renovatie van de bedrijfsruimte wil uitvoeren waarbij – kort gezegd - een redelijke belangenafweging wordt toegepast. Dit zou dan in plaats van de huidige wettekst komen waarbij het begrip “dringend eigen gebruik” bij de invoering van het huidige huurrecht is uitgebreid met dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie.

Hierbij geldt overigens dat het in principe niet uitvoerbaar bij voorraad mogen verklaren van een vonnis tot huurbeëindiging nog steeds een groot nadeel voor een verhuurder oplevert.

Daarnaast zou het naar mijn mening redelijk zijn indien ten gunste van de verhuurder een wettelijke mogelijkheid wordt opgenomen op basis waarvan de huurovereenkomst tussentijds door de rechter kan worden ontbonden indien, bij een redelijke afweging van belangen, de voorgenomen renovatie dient te leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Een verhuurder van een winkelcentrum wordt vaak geconfronteerd met een veelheid aan looptijden van huurovereenkomsten die het uitvoeren van een renovatie erg lastig kunnen maken. Er is zelfs incidenteel sprake van huurovereenkomsten met eeuwige huuropties.

De wet bevat nu alleen de mogelijkheid om (onder omstandigheden) de huurovereenkomst te laten ontbinden indien een opvolgend verhuurder een op het gehuurde liggende bestemming wil realiseren. Deze ontbindingsgrond kan bij een renovatie niet vaak gebruikt worden. Aan de huurder komt hierbij schadevergoeding toe naar analogie van de onteigeningswetgeving (art. 7:310 BW).

Een dergelijke regeling waarbij de huurovereenkomst kan worden ontbonden zou naar mijn mening ook voor een door de verhuurder uit te voeren renovatie, mits het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan de huurder, opgenomen kunnen worden. Ook daarbij dient dan aan de huurder een volledige schadevergoeding toekomen. De verhuurder kan dan zelf bepalen of hij de prijs van de volledige schadevergoeding vindt opwegen tegen een huurbeëindiging. En de huurder wordt volledig schadeloos gesteld.