Het recht van erfpacht als financieringsinstrument

donderdag, 20 februari 2014

Het recht van erfpacht is een interessant juridisch instrument. Erfpacht kan worden gebruikt om grip houden op het gebruik van de grond, het behouden van de waardestijging van de grond en als financieringsinstrument. De overheid en private partijen gebruiken de flexibiliteit van het recht van erfpacht om deze doelen te bereiken. De afgelopen jaren heeft het recht van erfpacht een extra dimensie gekregen. 

Inleiding

De soms omvangrijke onvoorziene lastenverzwaringen voor de erfpachter hebben er namelijk toe geleid dat banken strenge eisen zijn gaan stellen aan de erfpachtvoorwaarden. Om die reden wordt in dit artikel niet enkel aandacht besteed aan enkele praktische toepassingsvormen van erfpacht als financieringsinstrument, maar worden ook tips gegeven om te komen tot erfpachtvoorwaarden die financiers de vereiste zekerheid bieden.

Methodes en doelstellingen

Bij toepassing van het recht van erfpacht als financieringsinstrument kan de grondeigenaar in de regel de hoogte van de canon gelijk stellen aan de rente op de lening die zijzelf heeft moeten afsluiten om de gronden te financieren, zodat particulieren – die zelf niet in staat zijn om onder dergelijke gunstige voorwaarden een lening aan te gaan – hun woning goedkoop kunnen bekostigen. Een tweede type erfpachtconstructie die in praktijk wordt toegepast, ziet op verkoop van de grond met voorbehoud van het recht van erfpacht. In de praktijk komt deze methode erop neer dat om een gewenste herontwikkeling te financieren, de eigendom van de grond wordt overgedragen aan bijvoorbeeld de gemeente, waarbij aan de projectontwikkelaar een recht van erfpacht wordt voorbehouden. In de erfpachtvoorwaarden kan vervolgens worden bepaald dat de voormalige eigenaar (de projectontwikkelaar) een erfpachtcanon is verschuldigd, maar dat hij gerechtigd is om zijn canonverplichting voor de toekomst geheel af te kopen. Wordt de canon afgekocht, dan is de gemeente gehouden de eigendom terug over te dragen aan de erfpachter.

Een recht van erfpacht kan ook worden ingezet om personen met lagere inkomens in de gelegenheid te stellen een woning te kopen. Het inzetten van het recht van erfpacht voor deze doelgroep wordt hoofdzakelijk door woningcorporaties gedaan, waarbij eeuwigdurende erfpacht zonder canonverplichting het uitgangspunt is. De verkrijger betaalt bij aanvang een bepaald percentage, bijvoorbeeld zevenenvijftig procent, van de waarde van de onderliggende zaak. In de vestigingsakte wordt vervolgens geregeld dat hij zijn recht niet zonder toestemming van de grondeigenaar kan overdragen. Daarbij wordt bepaald dat de grondeigenaar de toestemming zal verlenen onder de opschortende voorwaarde dat de erfpachter zijn recht eerst aan hem aanbiedt voor een prijs die wordt vastgesteld volgens een eveneens in de vestigingsakte vastgelegde formule. Die formule strekt ertoe dat de erfpachter het bedrag terugontvangt dat hij zelf bij de aankoop heeft betaald, plus een vergoeding voor de waardestijging die het gevolg is van verbeteringen die voor zijn rekening zijn aangebracht, plus een overeengekomen percentage, bijvoorbeeld de helft van de overige waardestijging.

Een andere optie is het vaststellen van de waarde van de opstal en de grond, waarbij om fiscale redenen een erfpachtrecht en een zelfstandig opstalrecht op de grond kan worden gevestigd. De toekomstige bewoner koopt beide rechten en bepaalt binnen zekere grenzen zelf welk bedrag hij daarvoor wilt betalen. Voor het gedeelte van de waarde dat hij niet betaalt, wordt een vergoeding voor het erfpachtrecht en een vergoeding voor het opstalrecht vastgesteld van bijvoorbeeld vijf procent per jaar. Daarbij komt het wel betaalde bedrag in eerste instantie in mindering op de grondslag waarover de vergoeding van het opstalrecht berekend wordt. De hoogte van de vergoeding voor het erfpachtrecht en het opstalrecht wordt jaarlijks gecorrigeerd aan de hand van de ‘woningwaarde-index’. Het voordeel dat starters op de woningmarkt bij deze constructie hebben, is dat er ook een onderhandse overeenkomst wordt gesloten, waarvan het doel is dat de koper bij aanvang een gedeelte van de koopprijs betaalt, en dat hij het restant betaalt bij doorverkoop. De hoogte van dat restant is dan afhankelijk van de index. Het is uiteraard ook mogelijk om overeen te komen dat de koper bevoegd is om beide rechten af te kopen als geen sprake is van doorverkoop.

Het recht van erfpacht kan ook worden gebruikt als alternatief voor een hypothecaire financiering. Grondeigenaren worden bij deze constructie in staat gesteld om de grond onder hun woning te verkopen aan een derde, die hun in ruil daarvoor een recht van erfpacht verstrekt. De voormalige grondeigenaar zal bij deze constructie een vergoeding voor het recht van erfpacht verschuldigd zijn, die jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex. Verder zal het bij deze variant in de regel gaan om een eeuwigdurende erfpacht, waarbij de mogelijkheid wordt ingebouwd om de eigendom terug te kopen, bijvoorbeeld na een periode van dertig jaar. Een voordeel van deze constructie zijn de relatief lage lasten in de beginfase: doordat de canon geïndexeerd wordt, kan de jaarlijkse vergoeding bij aanvang laag zijn. Verder is sprake van fiscale voordelen bij deze constructie (F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Diss. Groningen, Den Haag: BJu 2013).

Tips

De uitgifte van woningen in erfpacht aan particulieren heeft de laatste jaren negatief in de belangstelling gestaan, omdat woningen vanwege onduidelijke of bezwarende erfpachtbepalingen niet in aanmerking komen voor financiering. Het gaat daarbij veelal om bepalingen die eenzijdig door de erfverpachter kunnen worden aangepast. Kern van het probleem bij dergelijke bepalingen is dat geen inschatting kan worden gemaakt van de toekomstige lasten van de erfpachter. Om die reden is in 2011 door de Nederlandse vereniging van Banken een stoplichtsysteem geïntroduceerd. Aan de hand van het stoplichtsysteem kunnen erfpachtvoorwaarden worden getoetst, waarbij de uitkomst groen, oranje of rood kan zijn. Groen geeft aan dat er geen belemmering bestaat voor financiering. Bij oranje wordt het contract nader bestudeerd door de bank en rood betekent dat de erfpachtvoorwaarden dienen te worden aangepast.

Om te komen tot een financierbaar erfpachtrecht is het onder meer van belang een vergoeding voor de erfpacht vast te stellen die in een redelijke verhouding staat tot de waarde van de grond. Daarnaast moet in de erfpachtvoorwaarden duidelijk worden vastgelegd wat de vergoeding voor het erfpachtrecht is bij aanvang en hoe de lastenontwikkeling in de toekomst zal verlopen. Verder zal bij toepassing van een jaarlijkse indexatie van de vergoeding voor het erfpachtrecht in de erfpachtvoorwaarden moeten vastgelegd welke indexeringsmethode wordt gebruikt en hoe die wordt toegepast. Het moet daarbij gaan om een indexatiemethode die voor de bank aanvaardbaar is. Verder is het van belang om in de erfpachtvoorwaarden voor woningen geen verplichting voor de erfpachter op te nemen om de grond na een bepaalde periode te kopen. Een dergelijke verplichting is voor de bank niet acceptabel. Tot slot dienen de erfpachtvoorwaarden in evenwicht te zijn. Dit betekent dat een voorwaarde, dat de eigenaar de erfpachtvoorwaarden eenzijdig mag wijzigen, in beginsel tot een afwijzing van de financieringsaanvraag zal leiden.

Meer weten? Neem vrijblijvend contact op met één van de advocaten van de sectie sectie Vastgoed.