Het recht om gebruik te mogen maken van een dakterras is geen kwalitatief recht

Dat het gebruik van een dakterras boven een appartementencomplex tot juridische complicaties kan leiden getuige een uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 6 juni jl. Een koper van een appartement(srecht) dacht een recht tot het gebruik van het bovengelegen dakterras van de verkoper overgedragen te hebben gekregen, maar viste achter het net. De rechtbank oordeelde dat de verkoper geen kwalitatief recht, maar slechts een persoonlijk recht tot gebruik van het dakterras bezat dat niet voor overdracht vatbaar was. Binnen veertien dagen diende de koper het gebruik van het dakterras te staken en gestaakt te houden.

Eiseres was tot medio 2001 eigenaar van twee boven elkaar gelegen appartementen die samen één gebouw vormden. In de akte van splitsing was bepaald dat het dak tot de gemeenschappelijke zaken/gedeelten van het gebouw behoorde. Gebruik van het dak als dakterras was op grond van de splitsingsakte niet toegestaan, tenzij de vergadering van eigenaars daarvoor toestemming zou geven.  

Het bovengelegen appartement (hierna: “appartement A2”) heeft eiseres op 20 juli 2001 overgedragen aan X, het daar ondergelegen appartement (hierna: “appartement A1”) bleef in eigendom van eiseres. In de akte van levering was onder meer bepaald dat het X werd toegestaan om het dak te gebruiken als dakterras. Op 17 februari 2003 heeft X het appartement A2 aan Istos B.V. (hierna: “Istos”) verkocht. In de akte van levering werd met betrekking tot bekende en bijzondere afspraken verwezen naar de akte van levering van 20 juli 2001, waarin aan koper het recht werd verleend om het dak te gebruiken als dakterras.

Medio 2011, aldus ruim acht jaar na de levering van het appartement aan Istos, stelt eiseres zich op het standpunt dat Istos zonder recht of titel gebruik maakt van het dakterras en vordert zij bij de rechtbank Dordrecht – kort gezegd – Istos te verbieden om van het dakterras gebruik te maken.

Istos voert uitvoerig verweer. Zij stelt zich onder meer op het standpunt, dat het gebruik van het dak tot dakterras met instemming van eiseres tot stand is gekomen, dat aan Istos een kwalitatief recht is verleend dat voor overdracht vatbaar is en dat er sprake is van verkrijgende verjaring van het recht tot gebruik van het dakterras. Voor zover de verjaringstermijn niet zou zijn verstreken voert Istos aan dat eiseres haar rechten heeft verwerkt door niet eerder tegen het gebruik van het dakterras door Istos op te treden. De verweren van Istos treffen geen doel.

De rechtbank overweegt, dat een formeel besluit van de vergadering van eigenaars om het dak te mogen gebruiken als dakterras ontbreekt. Dat een dergelijk besluit zou zijn genomen blijkt volgens de rechtbank eveneens niet uit de akte van levering van 20 juli 2001, nu daarin enkel de beslissing van eiseres is weergegeven om X het gebruik van het dak als dakterras toe te staan. Zonder de vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars handelt Istos aldus in strijd met de splitsingsakte.

Mijns inziens is het overigens maar zeer de vraag of de vergadering van eigenaars rechtsgeldig het besluit had kunnen nemen om het de gerechtigde van appartement A2 toe te staan het dak als dakterras te gebruiken. Indien een exclusief gebruik van een gemeenschappelijk dak wordt toegekend aan één van de appartementseigenaren, dan betekent dat veelal een wijziging van de bestemming en/of goederenrechtelijke verhoudingen. Om die wijziging te formaliseren is een wijziging van de akte van splitsing noodzakelijk en daarvoor is de medewerking van alle appartementseigenaren vereist. Zolang die wijziging niet is geformaliseerd, is ieder besluit van de vergadering van eigenaren tot toewijzing van het gebruik van het dak aan bepaalde eigenaren – met uitsluiting van anderen – strijdig met de akte van splitsing. Bovendien zou een dergelijk besluit ook inbreuk maken op het recht van medegebruik van gemeenschappelijke zaken/gedeelten van andere eigenaars, dat hen op grond van het model-splitsingsreglement toekomt.

De rechtbank dient tevens te oordelen over de vraag of het recht om gebruik te mogen maken van het dak als dakterras, te beschouwen is als een kwalitatief recht ex artikel 6:251 BW. Daarvan zou sprake zijn indien dat recht in zodanig verband staat met het over te dragen appartement, dat het recht tevens voor overdracht aan Istos vatbaar is. Die vraag dient, mijns inziens terecht, ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank neemt als uitgangspunt, dat slechts een persoonlijk recht tussen eiseres en X tot stand is gekomen (onmiddellijk op de persoon gericht en niet op de zaak) welk gebruiksrecht geen zakelijke werking heeft en aldus niet geldt jegens Istos. Istos rest dan ook niets anders dan zich te wenden tot X, die ten onrechte heeft getracht om een persoonlijk recht – dat slechts gold tussen eiseres en X – aan Istos over te dragen.

Ook het beroep van Istos op verkrijgende verjaring faalt. Op grond van artikel 3:99 BW is voor verkrijgende verjaring van het recht tot gebruik van het dak als dakterras vereist, dat er sprake is van een onafgebroken bezit van het dakterras te goeder trouw gedurende tien jaren. Zelfs indien het gebruik van X vanaf 20 juli 2001 zou worden meegerekend, is de periode van tien jaren nog niet verstreken als gevolg van een tijdige stuiting medio 2011. De periode vóór 20 juli 2001 waarin X appartement A2 huurde, wordt voor de berekening van de verjaringstermijn niet meegenomen. Dat is mijns inziens ook logisch nu er alsdan geen sprake is van een daadwerkelijk bezit.

Het beroep van Istos op rechtsverwerking treft tot slot geen doel. De rechtbank sluit aan bij bestendige jurisprudentie, waaruit volgt dat het enkele tijdsverloop of stilzitten van een partij onvoldoende is om rechtsverwerking aan te nemen. De rechtbank komt tot de conclusie dat Istos het gebruik van het dak als dakterras binnen veertien dagen na betekening van het vonnis dient te staken.

Deze uitspraak onderstreept dat het aanbeveling verdient om van tevoren stil te staan bij de vraag of afspraken tegenover eenieder dienen te kunnen worden ingeroepen of slechts tegen een of meer specifieke personen. Zelfs bij relatief eenvoudige afspraken – zoals het verlenen van toestemming om een dak te mogen gebruiken als dakterras – kan dat juridische complicaties voorkomen.

Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012, LJN: BW 8021