Het nieuwe ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte 2015

maandag, 2 maart 2015

Inleiding
Na ruim twaalf jaar heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) haar model huurovereenkomst kantoorruimte vernieuwd. Het nieuwe model dat op 18 februari jl. werd gepubliceerd op www.roz.nl, is volgens de ROZ transparanter en over het geheel genomen evenwichtiger geworden. Of er werkelijk tegemoet wordt gekomen aan de belangen van de huurder is maar zeer de vraag.

Achtergrond
Hoewel het ROZ model winkelruimte na 2003 al eens in 2008 en in 2012 is aangepast, werd voor kantoorruimte nog steeds het model uit 2003 gehanteerd. Over de laatste wijzigingen van het model winkelruimte publiceerden wij al eerder (klik hier om deze publicatie te lezen). 
Mede op verzoek van en in samenspraak met diverse huurdersorganisaties is onderzocht of binnen het verhuurdersvriendelijke ROZ model meer rekening kon worden gehouden met de belangen van de huurder. Dat overleg resulteerde in 2012 in een vernieuwd ROZ model winkelruimte en nu in een nieuw ROZ model kantoorruimte. Beide modellen zijn duidelijk op elkaar geïnspireerd.

Commentaar
Het ROZ model bestaat uit een huurovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende algemene bepalingen. De wijzigingen zijn met name terug te vinden in de algemene bepalingen.

De huurovereenkomst
Een ROZ model lijkt soms wat weg te hebben van een invuloefening. Alvorens men start met doorhalen en invullen is het echter goed om stil te staan bij de vraag wat partijen met het sluiten van de huurovereenkomst beogen. Nu partijen bij de verhuur van kantoorruimte een grote mate van contractsvrijheid toekomt, is het voor de uitleg van de contractsbepalingen van belang dat de bedoeling van partijen in de huurovereenkomst goed tot uitdrukking wordt gebracht. Het opnemen van overwegingen kan in dat kader een belangrijke bewijsfunctie vervullen. De kop “nemen het volgende in aanmerking” biedt deze mogelijkheid in het nieuwe model.

Opvallend is dat de huurovereenkomst voor het overige nauwelijks ingrijpende wijzigingen bevat (bijvoorbeeld art. 1.1 gehuurde/bestemming). Veelal is gekozen voor een wat duidelijkere opzet en formulering. Dat maakt partijen bewust van de diverse keuzemogelijkheden. Artikel 3 biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om huurdersopties op te nemen en te bepalen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. In artikel 5.2 is opgenomen dat de verhuurder bevoegd is, om na overleg met de huurder, services naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. Zulks was echter reeds bepaald in artikel 16.7 van de algemene bepalingen uit 2003.

Nieuw is dat partijen verplicht dienen aan te geven of zij een kopie van het energielabel hebben ontvangen (art. 1.5), de mogelijkheid hebben om op voorhand overeen te komen op welke wijze over- ondermaat met elkaar wordt verrekend (art. 1.6), huurder een waarborgsom kan storten waarover rente kan worden vergoed (art. 6.1) een huuropzegging niet uitsluitend aan de beheerder maar ook aan de verhuurder dient te zijn gericht (art. 7.3) en partijen dienen te verklaren dat er geen andere incentives zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst vermeld (art. 8). Laatstgenoemd artikel lijkt overigens weinig juridisch houvast te bieden. Een “incentive” is een open norm zonder wettelijke basis en zonder nadere definiëring door de ROZ. Ondanks deze bepaling kunnen derden er mijns inziens dan ook niet zonder meer op vertrouwen dat de afspraken tussen huurder en verhuurder uitputtend zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.

Een dergelijke schijnzekerheid bieden ook de nieuw geïntroduceerde artikelen 9 (asbest/milieu) en 10 (duurzaamheid/green lease). Beide partijen dienen te verklaren of zij al dan niet bekend zijn met de aanwezigheid van asbest/(bodem)verontreiniging. De omstandigheid dat de verhuurder verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest/(bodem)verontreiniging in het gehuurde houdt echter geen garantie van de verhuurder in. De huurder dient daar alert op te zijn. Aan de andere kant dient de huurder er rekening mee te houden dat indien hij zich bekend heeft verklaard met de aanwezigheid van asbest/(bodem)verontreiniging, hij zich later minder eenvoudig met succes op het standpunt kan stellen dat die omstandigheid een gebrek oplevert. Dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen is een lege huls indien daar geen concrete afspraken aan worden verbonden.

De algemene bepalingen
Het evenwicht dat is gezocht tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder komt het meest tot uitdrukking in de wijzigingen die zijn aangebracht in de algemene bepalingen.

Zo kan de verhuurder zich bijvoorbeeld niet beroepen op de algemene uitsluiting van zijn aansprakelijkheid indien – door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden – het gehuurde op de huuringangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het overeengekomen gebruik of indien de verhuurder geen gehoor heeft gegeven aan een sommatie van de huurder om een gebrek te herstellen (art. 10).

In de praktijk ontstond er regelmatig discussie over de vraag of een verhuurder nog gerechtigd was om de eindafrekening servicekosten in rekening te brengen. Dergelijke afrekeningen werden soms pas na enige jaren opgemaakt. Met een beroep op onder meer verjaring werd dan door de huurder getracht om betaling te voorkomen. Dat bleek weinig succesvol nu de rechter veelal oordeelde dat in de wet niets is vastgelegd omtrent het tijdstip van opeisbaarheid van een vordering tot naheffing van de servicekosten. Het nieuwe ROZ model brengt daarin verandering door te bepalen dat binnen twaalf maanden na afloop van het servicekostenjaar verhuurder aan huurder een rubrieksgewijs overzicht dient te verschaffen en dat de wettelijke verjaringstermijn aanvangt na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben (art. 18.4). De huurder krijgt zo meer tools in handen om zich te weren tegen een factuur voor een eindafrekening die ziet op een jaar dat al ruimschoots is verstreken.

De contractuele boeterente die de huurder dient te voldoen indien betalingen niet of niet tijdig worden verricht, is verlaagd van 2% naar 1%. Echter, de minimale boete van € 300,-- per maand is ongewijzigd gebleven (art. 23.2).

Meer winst voor de huurder wordt behaald door te bepalen dat de kosten van een sommatie, ingebrekestelling, exploot of procedure integraal dienen te worden voldaan door de nalatige partij (art. 28.1). In het verleden kon uitsluitend de verhuurder een beroep doen op deze bepaling. De boetebepaling die voor elke overtreding van enige bepaling uit de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen was voorgeschreven is nu beperkt tot een viertal expliciet in de algemene bepalingen omschreven situaties (art. 29). Het gaat met name om het niet exploiteren of in strijd met de bestemming exploiteren, het handelen in strijd met de “gedragsregels “ van artikel 8, het niet informeren over veranderen en toevoegingen en het niet stellen van de overeengekomen bankgarantie of het storten van de waarborgsom.

Het nieuwe model staat huurders toe om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan een groepsmaatschappij hetgeen huurders meer flexibiliteit geeft. Dit is een echte, maar ook weer niet zo heel ver gaande, verbetering voor de huurder.

Niet op elk onderdeel is het evenwicht tussen partijen goed tot uitdrukking gebracht. Nog steeds is in het nadeel van de huurder afgeweken van het wettelijke begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Er dient volgens het ROZ model immers gekeken te worden naar wat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde en niet ten aanzien van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (art. 2.1). Bij aanvang van de huurovereenkomst dient de huurder er bovendien alert op te zijn dat er een proces-verbaal van oplevering wordt opgemaakt. Het ROZ model bepaalt immers dat het gehuurde zonder gebreken en vrij van schade aan huurder ter beschikking is gesteld en dat het gehuurde ook als zodanig dient te worden opgeleverd (behoudens tegenbewijs door de huurder) indien er geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt (art. 3.1 en 22.2).

Conclusie
Na het verschijnen van het vernieuwde ROZ model winkelruimte werd reikhalzend uitgekeken naar een vernieuwing van het ROZ model kantoorruimte uit 2003. Mijns inziens is de ROZ er aardig in geslaagd om op onderdelen meer evenwicht te brengen in de belangen van huurders en verhuurders. Ook is het model in algemene zin duidelijker van opzet en maakt het partijen meer bewust van het palet aan keuzemogelijkheden. Aan het uitgangspunt dat er sprake is van een verhuurdersvriendelijk model is echter niet getornd.