Het in rekening brengen van courtage bij huurders

maandag, 26 november 2012

In de politiek gaan geluiden op om strenger toe te zien op het illegaal in rekening brengen van courtage bij huurders van een woning. Op 26 november 2012 schonk BNR nieuwsradio in het ochtendprogramma van Humberto Tan uitgebreid aandacht aan deze kwestie. Hieronder zal kort worden ingegaan op de veel voorkomende casuspositie waarbij bemiddelingsbureaus huurders courtage in rekening brengen en de juridische implicaties daarvan.

Veel bemiddelingsbureaus (makelaars) brengen verhuurders en huurders van woonruimten bij elkaar. In de regel nemen verhuurders contact op met bemiddelingsbureaus met de opdracht de woning voor de verhuur aan te bieden. Het bemiddelingsbureau zorgt voor advertenties, een rondleiding met een potentiële huurder en voor het uiteindelijke huurcontract. In de regel worden er aan de huurder kosten in rekening gebracht voor deze werkzaamheden. In een aantal gevallen wordt ook aan de verhuurder een vergoeding gevraagd.

De reden dat huurders “bereid zijn” om vaak hoge bemiddelingskosten te betalen is omdat zij vaak geen andere keus hebben. Vooral huurders die niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, maar ook niet in de positie verkeren om een passend huis te kopen, zijn aangewezen op de huurmarkt waar vrije huurprijzen gelden. Eigenaren van onroerend goed en bemiddelingsbureaus zijn zich bewust van de krapte op de huurwoningmarkt, en de daarmee verbandhoudende afhankelijkheid van huurders. Het in rekening brengen van hoge bemiddelingskosten kan dan ook worden gezien als het gebruik maken van een machtspositie. De wetgever heeft dit ingezien, en heeft paal en perk willen stellen aan deze praktijken. Uit de huidige praktijk blijkt echter dat maar weinig huurders op de hoogte zijn van de regelgeving op dit gebied.

Indien een huurder via een bemiddelingsbureau een woning huurt van een verhuurder (niet zijnde het bemiddelingsbureau zelf), en de huurder daarvoor aan het bemiddelingsbureau een vergoeding moet betalen, geldt dat daartoe een overeenkomst is vereist met de huurder. Is er geen overeenkomst met een (aspirant) huurder gesloten, dan kan überhaupt geen vergoeding in rekening worden gebracht omdat er dan geen titel is op grond waarvan de huurder verplicht is enige kosten te voldoen. In de regel zal een overeenkomst tot bemiddeling kunnen worden aangenomen.

Het bemiddelingsbureau treedt vervolgens op voor de verhuurder die zijn woning bij hem heeft opgegeven. Hij adverteert met de woning en zoekt een huurder. Daarnaast treedt de bemiddelaar ook op voor de huurder, voor wie veelal een rondleiding en een contract wordt verzorgd. Hiervoor worden vervolgend aan de huurder bemiddelingskosten in rekening gebracht. Ook al worden in de praktijk veel andere namen aan deze werkwijze gegeven, zoals marketingkosten, makelaarskosten etc., er is gewoon sprake van een overeenkomst die op basis van de wet is te kwalificeren als bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:425 BW. Welke naam door het bemiddelingsbureau aan de overeenkomst of aan de bemiddelingskosten wordt gegeven doet daaraan helemaal niets af.

Voor een bemiddelingsovereenkomst geldt dat op basis van artikel 7:427 BW dat artikel 7:417 BW op deze bemiddelingsovereenkomst van overeenkomstige toepassing is. Lid 4 van artikel 7:427 BW luidt als volgt:

“Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.”

Belangrijke elementen zijn dat:

  • De bemiddelaar optreedt voor meer partijen (huurder en verhuurder);
  • er een particulier betrokken moet zijn bij de transactie (een persoon zoals bedoeld in artikel 408 lid 3 BW);
  • er sprake is van huur van een onroerende zaak die kan worden bestempeld als een zelfstandige woning (voor bijvoorbeeld studentenkamers geldt de beperking dus niet).

Niet van belang is of er ook kosten in rekening worden gebracht bij de verhuurder. Bepalend is dat het bemiddelingsbureau voor twee partijen optreedt. Is daarvan sprake, dan mag het bemiddelingsbureau daarvoor wel een vergoeding vragen, maar het bemiddelingsbureau zal daarvoor moeten aankloppen bij de verhuurder. Terecht heeft de wetgever gesignaleerd dat huurders vaak in een afhankelijke positie verkeren, en daarom beschermd dienen te worden. Kennelijk heeft de wetgever de verhuurder als een partij aangemerkt die in een zodanig sterke positie verkeert, dat deze wel een redelijke prijs bij de bemiddelaar kan bedingen. De bemiddelaar kan dus gewoon betaald krijgen voor zijn diensten, want de bemiddelaar vervult een nuttige rol. De bemiddelaar moet daarvoor alleen wel bij de verhuurder zijn, en niet bij de huurder. De bemiddelaar en de verhuurder kunnen samen een prijs overeenkomen voor de bemiddelingswerkzaamheden. Omdat de verhuurder en het bemiddelingsbureau daarover overeenstemming dienen te bereiken zal dit een prijs zijn die beiden partijen goeddunkt. Vergeten de bemiddelaar en de verhuurder om een prijs overeen te komen, dan geldt dat op basis van artikel 7:405 lid 2 de bemiddelaar recht heeft op een “redelijk loon”. Hierbij zal een rol spelen hoeveel tijd een bemiddelaar daadwerkelijk aan de bemiddeling heeft besteed, welke kosten hij redelijkerwijs heeft moeten maken, etc.

Wat nu als een huurder bemiddelingskosten heeft betaald, en de bemiddelaar trad ook op voor de verhuurder (ongeacht of de verhuurder daarvoor heeft betaald of niet)? Er is in dat geval sprake van een overeenkomst die in strijd is met een dwingendrechtelijke bepaling. Op grond van artikel 3:40 BW kan een overeenkomst die in strijd is met een dwingendrechtelijke bepaling worden “vernietigd”. Hiertoe dient de huurder een brief te schrijven naar het bemiddelingsbureau waarin de bemiddelingsovereenkomst wordt vernietigd wegens strijd met artikel 7:417 BW. Vervolgens ontvalt de rechtsgrond (de titel) voor het betalen van bemiddelingskosten, zodat voldane bemiddelingskosten op grond van onverschuldigde betaling kunnen worden teruggevorderd.