Geen beroep op koopoptie onder voorwaarde in geval van niet-vervulling daarvan door externe oorzaken

woensdag, 9 maart 2016

Indien een koopoptie is toegekend onder een voorwaarde en die voorwaarde niet vervuld is als gevolg van externe oorzaken, dan kan deze koopoptie niet worden ingeroepen met een beroep op artikel 6:23 lid 1 BW. Dit is namelijk alleen mogelijk als de niet-vervulling van die voorwaarde is veroorzaakt door de wederpartij en deze daarbij (bij niet-vervulling) een belang had. Zo oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 5 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:200).

De koopoptie

In deze zaak ging het om een koopoptie met betrekking tot een bouwkavel die door de Gemeente Sittard-Geleen was toegekend aan een private partij. Daarbij was als voorwaarde aan (het inroepen van) deze koopoptie verbonden dat 50% van het kantoorpand dat gebouwd zou worden op de bouwkavel, verhuurd moest zijn.

De private partij heeft een beroep gedaan op de koopoptie en heeft de gemeente gesommeerd om mee te werken aan levering van de bouwkavel. De gemeente heeft dit geweigerd. De private partij heeft vervolgens in rechte gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld om op straffe van een dwangsom mee te werken aan levering aan de bouwkavel. Deze vordering is in eerste aanleg afgewezen door de Rechtbank Maastricht (niet gepubliceerd).

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft het vonnis van de Rechtbank Maastricht echter bij eindarrest van 7 oktober 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:4057) vernietigd en heeft de gemeente veroordeeld om aan de private partij een schadevergoeding te betalen ter hoogte van € 944.000,00, zijnde 50% van de door de private partij geleden schade (wegens onder meer huurderving).

De niet-vervulde, maar vervuld geachte voorwaarde

De private partij had zich op het standpunt dat de gemeente aansprakelijk was voor de (volledige) door hem geleden schade, aangezien de niet-vervulling van de aan koopoptie gekoppelde voorwaarde veroorzaakt was door de gemeente. De gemeente zou namelijk een potentiële huurder, die 50% van het gebouw zou gaan huren (Thuiszorg Westelijke Mijnstreek; hierna: Thuiszorg), hebben ‘weggekaapt’ door deze te wijzen op een ander kantoorpand gelegen aan de door de gemeente gewenste zorgboulevard.

De private partij deed hiermee een beroep op artikel 6:23 lid 1 BW. In dat artikel is bepaald dat wanneer een partij die bij de niet-vervulling van een voorwaarde belang had (in dit geval de gemeente), de vervulling daarvan heeft belet, die voorwaarde als vervuld dient te worden aangemerkt ‘indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen’.

Het hof had reeds in r.o. 7.4.7 van het tweede tussenarrest (zie Gerechtshof 's-Hertogenbosch 22 september 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:2407) overwogen dat is komen vast te staan dat Thuiszorg ook zou zijn weggevallen als huurder als de gemeente haar niet had gewezen op het andere kantoorpand aan de zorgboulevard. Thuiszorg was namelijk onderdeel gaan uitmaken van een andere zorgorganisatie (Orbis), die zich nu juist aan de zorgboulevard wilde vestigen. Nu is komen vast te staan dat Thuiszorg het huisvestingsbeleid van Orbis zou volgen, zou Thuiszorg hoe dan ook als huurder zijn weggevallen. Daarmee lijkt het beroep op artikel 6:23 lid 1 BW te stranden.

Het hof overwoog vervolgens echter dat het ‘het beleid van de gemeente [is] geweest om alle zorginstellingen op één plaats te huisvesten, waardoor Thuiszorg ervan heeft afgezien ruimte in het pand van [appellant] te huren’ (zie eveneens r.o. 7.4.7 van het tweede tussenarrest). Deze overweging lijkt dus haaks te staan op haar eerdere overweging.  

Het hof komt uiteindelijk onder verwijzing naar artikel 6:23 lid 1 BW tot het oordeel dat ‘in dit geval op grond van alle genoemde omstandigheden de redelijkheid en billijkheid verlangen dat [appellant] niet het gehele nadeel lijdt van het niet-vervuld zijn van de voorwaarde – het afhaken van Thuiszorg – , maar dat de gemeente van de daardoor ontstane schade de helft draagt’ (zie eveneens r.o. 7.4.7 van het tweede tussenarrest). De gemeente wordt vervolgens na bewijslevering veroordeeld om aan de private partij een schadevergoeding van € 944.000,00 te betalen.

Hoge Raad: de niet-vervulde voorwaarde wordt niet vervuld geacht als de niet-vervulling het gevolg is van externe oorzaken

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof op grond van de vaststelling door het hof dat Thuiszorg als gevolg van de fusie met c.q. overname door Orbis – hoe dan ook – als huurder zou zijn weggevallen. Dus ongeacht of de gemeente Thuiszorg had gewezen op de huurmogelijkheden aan de zorgboulevard, of niet.

De Hoge Raad oordeelt dat de gemeente de vervulling van de voorwaarde dan ook niet heeft belet in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW. Daarvoor is volgens de Hoge Raad vereist dat de niet-vervulling van de voorwaarde is veroorzaakt door toedoen van de partij die bij niet-vervulling daarvan belang heeft (in dit geval: de gemeente) en dat is hier niet het geval. De niet-vervulling van de voorwaarde vindt haar oorzaak immers in andere omstandigheden dan de gedragingen van de gemeente. De Hoge Raad oordeelt dan ook dat er geen sprake is van ‘beletten in de zin van art. 6:23 lid 1 BW’ (zie r.o. 3.5.2).

In dat kader overweegt de Hoge Raad nog dat het enkele feit dat ‘bij de besluitvorming van Orbis en daardoor bij die van Thuiszorg (nog wel) mede het beleid van de Gemeente een rol heeft gespeeld om alle zorginstellingen op één plaats te huisvesten (…) onvoldoende [is] voor het oordeel dat het terugtrekken door Thuiszorg als huurder door toedoen van de Gemeente is veroorzaakt’. Dat terugtrekken berustte volgens de Hoge Raad namelijk op een ‘eigen afweging van Thuiszorg, terwijl niet valt in te zien dat de Gemeente zich van dat beleid zou hebben moeten onthouden’ (zie eveneens r.o. 3.5.2).

De Hoge Raad doet de zaak vervolgens zelf af en bekrachtigt het vonnis van de Rechtbank Maastricht.

Hoewel het lastig is om conclusies te trekken uit dit arrest, lijkt hieruit wel te volgen dat een beroep op artikel 6:23 lid 1 BW niet snel gehonoreerd zal worden indien de niet-vervulling van een voorwaarde enkel mede en op indirecte wijze is veroorzaakt door degene die bij de niet-vervulling daarvan belang had. Dit betekent overigens niet dat er zich geen situaties kunnen voordoen waarin een dergelijk beroep wel mogelijk is.

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.