Energielabel: het Besluit energieprestatie gebouwen krijgt tanden

woensdag, 27 mei 2015

Per 1 januari 2015 is de wettelijke regeling omtrent het energielabel in werking getreden. Er ontbrak echter nog steeds een effectieve sanctie. Dat gaat per – vermoedelijk – per 1 juli 2015 veranderen. Op het niet nakomen van de verplichtingen worden dan boetes gesteld.  

Achtergronden – oud wetsvoorstel  

De regeling over – kort gezegd – het energielabel vloeit voort uit een Europese richtlijn (*1). Nederland was bepaald niet snel met het omzetten van deze richtlijn in wetgeving.  

Het vorige wetsvoorstel is op 16 december 2011 ingediend in de Tweede Kamer. Dat wetsvoorstel kende als redelijk draconische sanctie een verbod, voor de notaris, op het meewerken aan de levering indien een energieprestatiecertificaat ontbrak. De Tweede Kamer vond dat te ver gaan: dat wetsvoorstel is op 20 november 2012 verworpen.  

De huidige regeling is vervolgens in werking getreden op 1 januari 2015. Wat vroeger “energieprestatiecertificaat” werd genoemd, heet nu “energielabel”. Deze wettelijke regeling is vastgelegd in een regeling die ik in het navolgende zal aanduiden met: “het Besluit” (*2).  

Hoofdverplichtingen van het Besluit  

Het Besluit houdt, beknopt weergegeven, in dat met ingang van 1 januari 2015 het energielabel ter beschikking moet worden gesteld bij:

  • oplevering;
  • verkoop;
  • verhuur;

van een gebouw of een gedeelte daarvan (nader: “gebouw”).  

Verder moeten in advertenties waarbij een gebouw te huur of te koop wordt aangeboden de energieprestatie-indicator van het energielabel worden vermeld (indien zo’n energielabel is afgegeven).  

Bijzonder is, dat het Besluit bepaalt dat het energielabel aan de nieuwe huurder ter beschikking wordt gesteld door de eigenaar (*3). In de praktijk zal, indien sprake is van onderhuur, de tussenhuurder het Besluit namens de hoofdverhuurder aan de onderhuurder ter beschikking stellen. Let echter op: de boete wordt op basis van het Besluit opgelegd aan de eigenaar (hoofdverhuurder) die de boete moet proberen “door te leggen” aan zijn huurder.  

Verder bepaalt het Besluit dat het energielabel op een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats moet zijn opgehangen in gebouwen met een oppervlakte van meer dan 500 m2 die veelvuldig door het publiek worden bezocht indien:

  1. het gebouw in gebruik is bij een overheidsinstelling of;
  2. voor dat gebouw een geldig energielabel is afgegeven (oftewel: sinds 1-1-2015 moet het gebouw zijn opgeleverd, verkocht of verhuurd).  

Ook deze verplichting rust op de eigenaar. Ook dat kan tot implicaties leiden: de eigenaar dient ook deze verplichting door te leggen aan zijn huurder (*4).  

De gebouwen ten aanzien waarvoor een energielabel dient te worden verstrekt  

De regeling over het energielabel is van toepassing op ondermeer woningen en utiliteitsgebouwen zoals kantoren, scholen, horeca, sporthallen en ziekenhuizen.  

Meer in het bijzonder behoeft geen energielabel te worden verstrekt ten aanzien van de volgende gebouwen:

  • waarvoor geen energie wordt gebruikt om het binnenklimaat regelen;
  • die kunnen worden aangemerkt als beschermde monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988 of basis van een provinciale of gemeentelijke verordening;
  • die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten (zoals kerkgebouwen);
  • die bestemd zijn te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen en die een lage energiebehoefte hebben (lees: de meeste opslagloodsen, industriegebouwen e.d.);
  • die bestemd zijn voor agrarische doeleinden en die een lage energiebehoefte hebben;
  • die ten hoogste twee jaar worden gebruikt;
  • die voor bewoning zijn bestemd en minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt en met een verwacht energiegebruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik (lees: sommige recreatiewoningen);
  • die alleen staan en een gebruiksoppervlakte hebben van minder dan 50 m2;
  • die zijn verkregen op basis van de Onteigeningswet en zullen worden gesloopt.  

Hoe en door wie wordt het label opgesteld?  

Bij woningen bestaat op basis van de wettelijke regeling (*5) een regeling die erop neerkomt dat het energielabel digitaal wordt opgesteld. Aan de hand van de ingeschreven gegevens wordt een voorlopig energielabel opgesteld en toegestuurd. De eigenaren kunnen dit vervolgens online aanvullen. Ik zal in het bestek van dit artikel niet nader op deze regeling ingaan. Deze regeling is enigszins omstreden mede door de redelijk arbitraire en globale manier waarop de energieprestatie-indicator wordt vastgesteld.  

Voor utiliteitsgebouwen geldt een andere, meer nauwkeurige, regeling (*6). Deze dient (eveneens) door een erkend deskundige te worden vastgesteld, maar hierbij zal de deskundige in de praktijk ook het gebouw bezoeken.  

Sancties  

Bij de inwerkingtreding, per 1 januari 2015, was nog geen sprake van een effectieve sanctie (anders dan op sommige websites werd vermeld). Weliswaar kan de Inspectie voor Leefomgeving en Transport sinds 1 januari 2015 in beginsel een last onder een dwangsom opstellen, in de praktijk is dit niet erg effectief en een dergelijke last onder een dwangsom zal in de praktijk ook niet (snel) worden opgelegd.  

Met de aankomende wijziging van artikel 120b van de Woningwet verandert dat. Die wijziging van artikel 120b van de Woningwet loopt gelijk met de inwerkingtreding van de zogeheten Herzieningswet (*7) die met name toeziet op toegelaten instellingen zoals woningcorporaties.  

De wetgeving over de toegelaten instellingen is inmiddels zowel door de Tweede Kamer als door de Eerste Kamer aangenomen (*8).  

Het ministerie verwacht dat de regeling over de Herzieningswet op 1 juli 2015 in werking kan treden. Daarmee treedt ook de wetswijziging in werking die het mogelijk maakt om op overtreding van de wettelijke regeling over het energielabel een boete op te leggen.  

Er kan een boete worden opgelegd bij een overtreding, waarbij met name gedacht moet worden aan:

  • het niet ter beschikking stellen van het energielabel bij verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw;
  • het niet vermelden van – kort gezegd – het energielabel in advertenties waarin een gebouw waarvoor een energielabel is afgegeven te koop of te huur wordt aangeboden;
  • indien niet wordt voldaan aan het ophangen van een energielabel in de hiervoor aangegeven gebouwen die – kort gezegd – veelvuldig door het publiek worden bezocht.  

De overtreding wordt, na de wetswijziging, aangemerkt als een economisch delict (*9). De sanctie kan, bij een opzettelijke overtreding, bestaan uit een gevangenisstraf van ten hoogste twee jaar, een taakstraf of een geldboete ter hoogte van maximaal € 20.250,=. Bij een niet-opzettelijke overtreding kan de sanctie bestaan uit een gevangenisstraf van ten hoogste zes maanden, een taakstraf of een geldboete van eveneens € 20.250,=.

De boete kan zelfs hoger uitvallen en kan maximaal € 81.000,= bedragen, gebaseerd op de waarde van het gebouw (*10).  

Na – naar verwachting – 1 juli 2015 moet dan ook echt met het energielabel rekening worden gehouden. Hierbij geldt dat het in de praktijk natuurlijk altijd de vraag is in hoeverre capaciteit wordt ingeruimd voor het opsporen en vervolgen van dergelijke overtredingen.  

Energielabel of energie-index  

Een eigenaar kan vrijwillig kiezen voor het laten vaststellen van een energie-index. Een energie-index is aanzienlijk nauwkeuriger, daarbij wordt rekening gehouden met 150 kenmerken (bij een standaard energielabel: slechts 10). Indien een energie-index wordt vastgesteld dan wordt na de registratie aan de hand daarvan een energielabel verstrekt.  

Bij verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens (*11) kan het gunstig zijn om een dergelijke energie-index te laten opstellen.  

Bij verhuur van dergelijke woningen onder de liberalisatiegrens worden in het kader van het woningwaarderingstelsel op de volgende wijze punten toegekend aan de energieklasse:

  • indien sprake is van een energielabel van voor 1-1-2015 en nog niet ouder is dan tien jaar: op basis van deze labelklasse;
  • indien sprake is van een energie-index na 1-1-2015: aan de hand van het energie-index getal;
  • indien geen sprake is van een één van voormelde mogelijkheden: dan worden de punten afgeleid van het bouwjaar van de woning (waardoor geen rekening wordt gehouden met energiebesparende maatregelen).  

Bij de verhuur van deze woningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs kan het zeer verstandig zijn om zo snel mogelijk een energie-index aan te vragen.  

De EPC  

Los hiervan geldt op basis van het Bouwbesluit de regeling over de energieprestatie coëfficiënt (*12).

Deze energieprestatie coëfficiënt is per 1 januari 2015 behoorlijk aangescherpt. Zo is deze ten aanzien van woningen verlaagd van 0,8 tot 0,6, bij winkels van 2,6 tot 1,7 en bij kantoren van 1,1 tot 0,8.  

Commentaar  

De regeling over het energielabel heeft, naar mijn mening, een behoorlijk “formalistisch” karakter. Hoewel de Europese richtlijn tot doel heeft om het energieverbruik te laten dalen, is het de vraag of deze regeling daar veel aan bijdraagt. Het enige positieve op dit vlak is een zekere toename van het bewustzijn. Veel verder gaat de positieve invloed naar mijn mening op dit moment niet.  

De regeling komt er slechts op neer dat een energielabel wordt verstrekt. Wordt deze niet verstrekt dan kan een sanctie worden opgelegd. Indien een kantoor met een energielabel A wordt verhuurd maar de eigenaar/verhuurder verzuimt om het label ter beschikking te stellen dan kan een boete worden opgelegd. Indien daarentegen een kantoor met het energielabel G wordt verhuurd en de eigenaar/verhuurder stelt dit label keurig ter beschikking dan is er niets aan de hand.  

De vraag rijst ook of een huurder/koper zijn verkoper/verhuurder aansprakelijk kan stellen indien geen energielabel wordt verstrekt. Dat wordt in de praktijk nog wel eens gesteld maar het valt naar mijn mening te betwijfelen of een dergelijke actie kans van slagen heeft. Bij het ontbreken van een energielabel (en informatie daarover) is immers geen sprake van een bij de huurder/koper gerechtvaardigd opgewekte verwachting die niet wordt gehonoreerd.  

 


(*1) Richtlijn 2010/31/EU.

(*2) Het Besluit tot implementatie van de richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen (Besluit energieprestatie gebouwen).

(*3) Artikel 2.1 sub 3 van het Besluit.

(*4) Zie hiervoor ook artikel 7.4 ROZ-voorwaarden winkelruimte 2015 dat een medewerkingsplicht van de huurder behelst.

(*5) Artikel 2.1 Regeling energielabel in combinatie met het BRL 9500, zie: www.kvinl.nl.

(*6) Ook deze is vastgelegd in de zogeheten BRL 9500.

(*7) Wetsvoorstel 32769 met betrekking tot de Herzieningswet toegelaten instellingen en wetsvoorstel 33966, met betrekking tot de Novelle aangaande Herzieningswet toegelaten instellingen, de wijziging van artikel 120b Woningwet is in deze Novelle opgenomen.

(*8) Op 11-12-2014 is deze aangenomen door Tweede Kamer en op 17-3-2015 door de Eerste Kamer, een en ander is gepubliceerd op 16 april 2015.

(*9) Artikel 120 lid 2 Woningwet in combinatie met artikel 1a onderdeel 2 van de Wet op de Economische Delicten.

(*10) Artikel 6 lid 1 WED bepaalt dat sprake kan zijn een geldboete van de vijfde categorie,  81.000,=, indien de waarde van het gebouw hoger is dan ¼ gedeelte van het maximum van de boete.

(*11) Per 1 januari 2015: € 710,68 aan kale huur.

(*12) Zie Bouwbesluit en de norm NEN 7120.