Publicatie

Dreigende schade bij verhuur koopcomplex

donderdag, 26 juli 2012

Kan een ontwikkelaar van koopappartementen besluiten om niet verkochte appartementen te verhuren? En Is hij schadeplichtig voor de hierdoor mogelijk veroorzaakte waardedaling van de verkochte appartementen? Het antwoord van het hof is dat een ontwikkelaar niet gehouden kan worden aan de schriftelijke toezegging in een brochure dat alle appartementen bestemd zijn voor de verkoop. Het oordeelde verder dat een ontwikkelaar niet schadeplichtig is bij een negatief effect op de waarde van de verkochte appartementen.

De uitspraak had tot gevolg dat de meeste appartementen werden verhuurd. De mogelijke waardedaling van de twee verkochte appartementen, kwam voor risico van de kopers. Op basis van de huidige wetgeving is de uitspraak van het hof terecht. Daarbij prefereert natuurlijk een bewoond complex boven leegstand of een drastische verlaging van de koopprijs. Het is begrijpelijk dat de keuze om de statuur van een appartementencomplex te wijzigen, moet liggen bij degene die geïnvesteerd heeft in een verkoopcomplex. Er zijn daarvoor ook enkele handvatten die bij de splitsing van een (toekomstig) gebouw in appartementen op eenvoudige wijze kunnen worden ingezet, maar waar niet altijd gebruik van wordt gemaakt.

Voorop staat dat het geen probleem is om koopappartementen te verhuren, maar dat kan worden beperkt in het reglement van splitsing. Dat kan door het stellen van criteria en voorschriften voor het verhuren en door het opnemen van een toestemmingsvereiste in het reglement van splitsing. Een algeheel verhuurverbod voor appartementen die uitsluitend bestemd waren voor de verkoop, is echter niet mogelijk. Het onthouden van toestemming kan aan de rechter worden voorgelegd. De rechter moet nagaan of er belangrijke redenen voor weigering van de huurder bestaan.

Daarnaast kan het splitsingsreglement criteria en voorschriften bevatten waaraan een huurder moet voldoen. In de praktijk wordt vaak verwezen naar het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Als de akte van splitsing verwijst naar het modelreglement moet de huurder schriftelijk verklaren dat hij het huishoudelijk reglement naleeft. Overigens is de huurder nu al wettelijk aan het huishoudelijk reglement gebonden.

Als er niets in het reglement van splitsing is geregeld en de niet verkochte appartementen worden verhuurd, blijft de mogelijke waardedaling van de investering in het appartement in beginsel voor rekening van de appartementseigenaar. Daarnaast is een huurder niet gebonden aan reglementsbepalingen die geen betrekking hebben op gebruik, beheer en onderhoud van het complex. Verder is een huurder niet gebonden aan bepalingen die tot stand zijn gekomen nadat de huurovereenkomst is gesloten. Het is raadzaam om voor het ondertekenen van de koopovereenkomst te onderzoeken of voor verhuur van de niet verkochte appartementen toestemming moet worden gevraagd aan de Vereniging van Eigenaars of dat er criteria en voorschriften zijn voor toekomstige huurders.

Dit artikel werd tevens gepubliceerd in het Financieele Dagblad van 26 juli 2012

Gepubliceerd in tijdschrift Financieele Dagblad 26 juli 2012