'Doorbraak' in de strijd tegen illegale onderverhuur?

donderdag, 24 juni 2010

Op 18 juni 2010 (LJN BM089) heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een procedure die draaide om de vraag of een woningcorporatie de winst uit illegale onderverhuur kan afromen door van haar huurder schadevergoeding te vorderen op basis van artikel 6:104 BW. Ook stond in deze procedure de vraag centraal of de corporatie voldoende spoedeisend belang bij haar vordering had.

De feiten

Vanaf 1990 huurt huurder van de woningcorporatie. In artikel 5 van de gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat huurder het gehuurde zelf zal bewonen en het uitsluitend overeenkomstig de woonbestemming zal gebruiken en ingericht zal houden. Tevens zijn huurder en woningcorporatie overeengekomen dat de huurder in geen geval, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder, de huur aan een ander mag overdragen. Ook is het de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren.

De huurder is de woning echter geheel gaan onderverhuren aan studenten vanaf 1 januari 2003. Hierbij hield huurder een winstbedrag van € 345,-- per maand over.

Verzoek woningcorporatie

De woningcorporatie heeft in deze zaak gevorderd de huurder te veroordelen het gehuurde te ontruimen en € 13.800,-- te betalen aan de woningcorporatie, vermeerderd met de wettelijke rente. De woningcorporatie voert aan dat huurder het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst heeft verbouwd en het volledig aan studenten heeft onderverhuurd. Zij stelt schade te hebben geleden als gevolg van deze illegale onderverhuur. Het gevorderde bedrag is gebaseerd op artikel 6:104 BW. Dit artikel luidt als volgt:

Indien iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die ander de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan”.

Oordeel hof

De kantonrechter heeft de woningcorporatie in eerste instantie in het gelijk gesteld en geoordeeld dat huurder de gederfde huur (€ 5.697,60) aan de woningcorporatie dient te vergoeden. De gederfde huur bedroeg daarbij het verschil tussen de ontvangen huur en de hogere huur die de woningcorporatie van een opvolgende huurder had kunnen vragen. Het hof oordeelt echter anders en wijst de gevorderde schadevergoeding alsnog geheel toe. Doordat de woningcorporatie schade heeft geleden door de illegale onderverhuur en de huurder een beduidend hoger bedrag ontving dan de door haar verschuldigde huur aan de woningcorporatie was volgens het hof in beginsel voldaan aan de vereisten die artikel 6:104 BW stelt.

Het hof oordeelt in het kader van het spoedeisend belang dat de woningcorporatie voldoende spoedeisend belang bij de geldvordering had om de toewijzing daarvan in kort geding te rechtvaardigen.

Oordeel Hoge Raad

De huurder is het met laatstgenoemd oordeel van het hof niet eens en betoogt onder meer dat de ingevolge art. 6:104 BW op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding moet staan tot de daadwerkelijk geleden schade. Tevens betoogt de huurder, dat de in art. 6:104 BW bedoelde winst betrekking moet hebben op winst die de benadeelde zelf had kunnen realiseren. Die opvattingen van de huurder zijn volgens de Hoge Raad onjuist. De Hoge Raad oordeelt tevens dat in zijn algemeenheid niet de eis kan worden gesteld dat de ingevolge van art. 6:104 BW op te leggen schadevergoeding in een reële verhouding moet staan tot de daadwerkelijk geleden schade. Dit temeer, omdat dat de door de contractueel verboden onderverhuur aan de woningcorporatie toegebrachte schade naar zijn aard niet concreet is vast te stellen.

Conclusie Hoge Raad

De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van huurder verworpen.


Anneloes de Graaf-Ardts, LL.B

Auteur