De Warmtewet, waar staan wij eind 2014?

donderdag, 11 december 2014

De Warmtewet is op 1 januari 2014 ingevoerd. Tijd om na bijna een jaar Warmtewet de tussentijdse balans op te maken. Hierbij ligt de nadruk van deze tussentijdse balans op de gevolgen van de Warmtewet voor verhuurders en huurders. 

Handhaving 

De ACM (de Autoriteit Consument & Markt) is belast met de handhaving van de Warmtewet. De ACM kan in voorkomende gevallen handhaven door boetes of een last onder een dwangsom op te leggen. In 2014 heeft de ACM dat nog niet gedaan. Wel heeft de ACM heeft bij de vier grote warmteleveranciers informatie opgevraagd. De verwachting is gerechtvaardigd dat de ACM in 2015 op het vlak van de handhaving actiever zal worden. 

Toepassingsgebied: commerciële ruimten 

Voordat een verhuurder van commerciële ruimten te maken krijgt met de Warmtewet moet voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:

  • er wordt warmte (en/of warm tapwater) aan de bedrijfsmatige huurder geleverd (een huurder die over eigen installaties beschikt valt er dus niet onder);
  • die warmte wordt door de verhuurder (door) geleverd;
  • de aansluiting van de huurder is maximaal 100 kilowatt (kW), oftewel de levering aan een klein zakelijke gebruiker. 

Om onder de Warmtewet te vallen moet dus allereerst sprake zijn van warmtelevering. Hiervan kan sprake zijn van blokverwarming maar ook bij een WKO-installatie of bij stadsverwarming. Bij blokverwarming gaat het om een centrale cv-ketel die aan meerdere units warmte en/of warm tapwater levert.  

In zijn brief van 7 juli 2014  heeft minister Kamp nog eens benadrukt dat ook blokverwarming onder de Warmtewet valt. Verder heeft minister Kamp nog eens benadrukt dat ook de verhuurders van commercieel vastgoed, zoals van kantoren en winkels, onder de Warmtewet kunnen vallen. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed had tevergeefs gepleit voor een andere uitleg van de wet en toonde zich in haar persbericht en in haar brief van 9 juli 2014 dan ook teleurgesteld. Dat ook blokverwarming voor commercieel vastgoed onder de Warmtewet kan vallen, volgt echter duidelijk uit de parlementaire geschiedenis van de Warmtewet. 

In de praktijk leeft echter nog steeds het misverstand dat de Warmtewet alleen van belang is voor de verhuur van woningen en/of bij stadsverwarming. 

Wil de verhuurder als “leverancier” aangemerkt worden dan moet die warmte (door)geleverd worden door de verhuurder. Indien de huurder een zelfstandige overeenkomst heeft gesloten met de leverancier van stadsverwarming dan is daarvan geen sprake. 

Verder moet voldaan zijn aan de voorwaarde dat de afnemer/huurder een aansluiting heeft van maximaal 100 kW. Dit is in de praktijk een lastige voorwaarde. In de parlementaire geschiedenis wordt opgemerkt dat een huishouden maximaal zo’n 35 kW verbruikt.  Daaraan werd bij de behandeling van de wet al opgemerkt dat “klein zakelijke gebruikers” dus ook onder de Warmtewet vallen. 

De wet spreekt een “aansluiting” van maximaal 100 kW. Bij een bedrijfsverzamelgebouw met blokverwarming hebben de diverse gebruikers echter in de regel geen individuele aansluitingen met een kilowatt grens.  In de praktijk lopen de cv-leidingen door. Idealiter is sprake van Gigajoule meters maar in de praktijk zijn ook die er (nog) niet. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om het vermogen van de radiatoren bij elkaar op te tellen. Technici rekenen ca. 0,080 kW per kubieke meter binnenruimte. Dit is slechts een richtgetal.  Een kantoor of een winkel  met een oppervlakte van 500 m2 en een hoogte van 2,20 meter zou dan leiden tot 88 kW en zou bij blokverwarming onder de Warmtewet vallen. Deze 100 kW grens zorgt in de praktijk voor onzekerheid bij de levering van warmte aan klein zakelijke gebruikers. Te verwachten valt dat ook hier in de toekomst meer duidelijkheid over komt. 

Toepassingsgebied: woonruimte 

Ook bij woonruimte gelden voormelde eisen. Daarbij zal bij woonruimte in de praktijk altijd sprake zijn van een aansluiting van maximaal 100 kW. 

Ten aanzien van woonruimte heeft de ACM inmiddels verduidelijkt dat zij de Warmtewet aldus uitlegt dat onzelfstandige woonruimte niet onder de Warmtewet valt. In het huurrecht (artikel 7:234 BW) wordt als een onzelfstandige woning aangemerkt een woning die niet over een eigen toegang beschikt en waarbij de bewoner afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (zoals: keuken en/of sanitair).  Diverse studentenwoningen en zorgwoningen vallen op basis hiervan dan ook buiten de Warmtewet. 

Wat zijn de gevolgen van het onder de Warmtewet vallen? 

De belangrijkste gevolgen zijn:

  • Er dient sprake te zijn van een schriftelijke warmteleveringsovereenkomst die onder meer het volgende dient te bevatten:
    • Een omschrijving van hetgeen wordt geleverd met de kwaliteitsniveaus, waaronder minimum- en maximumtemperatuur en de prijs;
    • De voorwaarden voor opschorten of beëindiging van de overeenkomst;
    • De toepasselijke vergoedingen, met name de compensatie bij een ernstige storing bij de levering van warmte (hierover bestaan inmiddels normen);
    • De bevoegdheid van een onafhankelijke geschillencommissie;
    • Er is sprake van een maximumprijs;
    • De warmtenetten dienen zo spoedig mogelijk na 1 januari 2014 te worden gemeld bij de ACM.
    • In principe dient sprake te zijn van individuele warmtemeters. 

Deze verplichtingen gelden dus reeds sinds 1 januari 2014. 

Sancties 

De ACM is belast met de handhaving van de Warmtewet. De ACM kan sancties opleggen. De standaardboete kan, volgens de Warmtewet, oplopen tot € 450.000,00 of, indien dat meer is, 1% van de omzet van de overtreder. 

De maximumprijs 

De ACM heeft de tarieven per 1 januari 2014 vastgesteld. 

De maximumprijs voor de levering van warmte bedraagt in 2014 € 254,00 per jaar (een vast bedrag), vermeerderd met € 24,03 per gigajoule. Overigens bestaan er omrekentabellen om tot gigajoules te komen. Daarnaast is het meettarief vastgesteld op € 24,54. 

Bij de overschrijding van het maximumtarief kan de ACM een boete opleggen. 

Verder kunnen de afnemers/huurders verlangen dat het meerdere dat in rekening is gebracht boven het maximumtarief aan hen wordt gerestitueerd. De Warmtewet bepaalt dat de prijzen voor de levering van warmte die hoger zijn dan een maximumprijs van rechtswege worden gesteld op die maximumprijs. 

Individuele meters 

De Leverancier/verhuurder die onder de warmtewet valt moet binnen redelijke tijd individuele meters aan de gebruikers/huurders ter beschikking stellen indien:

  • een verbruiker daarom vraagt, tenzij dat:
  • technische onmogelijk is;
  • financieel niet redelijk is;
  • technisch onmogelijk is;
  • niet kostenefficiënt is in verhouding tot geraamde potentiële besparingen op langere termijn;
  • een bestaande meter wordt vervangen, tenzij dat:
  • een nieuwe aansluiting wordt gemaakt in een nieuw gebouw;
  • een gebouw ingrijpend wordt gerenoveerd. 

Minister Kamp heeft in zijn brief van 7 juli 2014 aangegeven dat hij van plan is om de Warmtewet aan te passen. Daarbij wordt in de toekomst een verplichting in het leven geroepen om bij blokverwarming in ieder geval één gigajoulemeter te plaatsen, hetzij direct achter de cv-installatie, hetzij verderop in het leidingnet.  Door het plaatsen van een gigajoulemeter achter de cv-installatie wordt in ieder geval rekening gehouden met efficiencyverliezen in de cv-ketel. Daarmee wordt echter nog geen rekening gehouden met warmteverliezen in het leidingnet. 

VVE’s 

Minister Kamp heeft in zijn brief van 7 juli 2014 aangegeven dat het niet de bedoeling is dat een vereniging van eigenaars met particuliere eigenaren onder de Warmtewet valt. Ook ten aanzien daarvan volgt een wetswijziging. 

Overige komende wijzigingen van de Warmtewet 

Uit de brief van minister Kamp van 7 juli jl. blijkt verder het volgende:

  • De minister is van plan om in de Warmtewet correctiefactoren op te nemen die kunnen worden toegepast voor de ligging van het object dan wel van de transportleidingen;
  • In de wet wordt opgenomen dat de kosten voor warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan de verbruikers;
  • Verduidelijkt wordt dat een in een complex aanwezig warmtenet niet per se eigendom behoeft te zijn van de leverancier om onder de Warmtewet te vallen, waarnodig zal de minister de definities aanpassen;
  • De minister heeft de ACM verzocht een beleidsregel op te stellen die verduidelijkt wanneer sprake is van een storing die recht geeft op compensatie. 

Bij brief van 1 oktober 2014 heeft de minister de ACM verzocht om bij de handhaving rekening te houden met de in zijn brief van 7 juli 2014 aangekondigde wetswijzigingen en nadere interpretaties. 

Meldplicht 

Het aanmelden van een warmtenet dient via de website van de ACM plaats te vinden.  

Meer weten? 

Over dit onderwerp hebben de bij BANNING Advocaten werkzame advocaten Egbert Schelhaas en Silvia Vinken een artikel gepubliceerd in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Klik hier om dit artikel te downloaden.

Op 30 september 2014 heeft BANNING advocaten samen met het adviesbureau Driven by Values (www.d-bv.nl) een seminar georganiseerd over de stand van zaken ten aanzien van de warmtewet. Indien in de toekomst sprake is van nieuwe ontwikkelingen dan zal dit seminar worden vervolgd. Wanneer u zich op de BANNING vastgoednieuwsbrief abonneert dan wordt u daarvan op de hoogte gesteld, klik hier voor het inschrijfformulier.  

Verder kunt u altijd contact opnemen met onze advocaten Egbert Schelhaas (tel.: +31736927720, e-mail: e.schelhaas@banning.nl) of Silvia Vinken (tel.: +31736927715, e-mail: s.vinken@banning.nl).