De verkoop van een verhuurd beleggingspand met een tegenvallende huuropbrengst

dinsdag, 29 mei 2007

De Hoge Raad heeft recentelijk een interessante uitspraak gewezen over de gevolgen van het door de verkoper verzwijgen van relevante informatie over de huuropbrengst van een beleggingspand. 

De feiten

In deze zaak gaat het om de verkoop van een verhuurd beleggingspand. Dit pand bestond uit een winkelruimte op de begane grond en daarboven twee separaat verhuurde woningen. De totale huurwaarde bedroeg ruim HFL. 61.000,00 per jaar. Het pand wordt door een verkoper met de toepasselijke naam “quicker than Quick” verkocht voor HFL. 700.000,00 (ruim 11 maal de huurwaarde). Na de verkoop en levering blijkt dat de twee huurders van de woonruimten al vòòr de aankoop een procedure hadden ingesteld tot huurprijsverlaging. De verkoper had daarover niets medegedeeld. De huurprijzen van de woonruimten werden vervolgens van HFL 1100,00 per woning per maande tot uiteindelijk ca. HFL 765,00 per woning per maand verlaagd. Dit scheelde niet onaanzienlijk in de huuropbrengst.

Het oordeel van de rechter

De koper vorderde vervolgens dat de koopprijs werd verlaagd. Uiteindelijk werd een deel van de vordering toegewezen (ca. HFL 64.500,00, de koper had ca. HFL 98.000,00 gevorderd). Weliswaar was de verkoper in de fout gegaan door geen melding te maken van de huurprijsverlagingsprocedure, de rechter was ook van oordeel dat een deel van het nadeel voor rekening van de koper moest blijven. Hierbij oordeelde de rechter dat de kans altijd aanwezig is dat een huurder na de koop een huurverlagingsprocedure begint. Ook in dat geval zou de beleggingswaarde dus tegenvallen. Hierbij dient bedacht te worden dat zowel bij woonruimte als bij winkelruimte / horeca een wettelijke mogelijkheid bestaat om een overeengekomen huurprijs aan te laten passen. Oftewel : volledige zekerheid over de huurwaarde heeft een koper nooit.

De lering die hieruit kan worden getrokken

Deze uitspraak leert dat de verkoper ook zonder een expliciete contractuele garantie de huurwaarde juist dient te vermelden en melding dient te maken van omstandigheden die huurwaarde negatief kunnen beïnvloeden. Ook leert deze uitspraak dat de altijd bestaande onzekerheid over de huurwaarde ertoe kan leiden dat niet altijd het hele bedrag van het nadeel kan worden teruggevorderd.

Deze uitspraak kan ook worden toegepast bij door de verkoper achtergehouden informatie over de kredietwaardigheid van een huurder, zijn betalingsmoraal etc. Bij dat soort factoren kan wèl de vraag rijzen of de verkoper dat soort informatie in alle gevallen ook uit eigen beweging moet melden. Moet een verkoper ook uit eigen beweging een al lang ingelopen betalingsachterstand uit het verleden opgeven ? Om mogelijke discussie hierover uit te sluiten is het voor de koper altijd verstandig hieromtrent een contractuele bepaling in de koopovereenkomst op te nemen.

Geliberaliseerde huur?

Uit de uitspraak blijkt overigens niet of in de procedure rekening is gehouden met het feit dat een geliberaliseerde huurprijs van woonruimte uitsluitend gedurende de eerste zes maanden na de huuringangsdatum kan worden getoetst. Uit de uitspraak blijkt dat de huurders een lagere huurprijs verlangden per 1 december 1998 en de liberalisatiegrens bedroeg toen HFL 1085,00. Per 1 juli 2007 bedraagt deze overigens € 615,01. Na die zes maanden kan een geliberaliseerde huurprijs niet meer worden getoetst. Oftwel : geredeneerd kan worden dat de koper per 15 juli 1999 (de datum van de koopovereenkomst) er gerechtvaardigd vanuit mocht gaan dat de huurprijzen van de woningen niet meer aantastbaar waren. In dat geval lijkt het redelijk dat de hele schade voor rekening van de verkoper was gekomen. Wellicht is dit aspect in de procedure niet door de koper aangevoerd. 

Download bijlage: 1 Vastgoednieuwsbrief_april_2007 (DOC, 28 KB)