De Tweede Kamer heeft op 11 december 2014 de wetswijzigingen m.b.t. woningcorporaties aangenomen

donderdag, 18 december 2014

Op 11 december 2014 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de zogeheten novelle op de herziene Woningwet. Dit is van groot belang voor het werkterrein van woningcorporaties. Aangezien hiermee het toekomstige speelveld voor de woningcorporatie wordt bepaald is dit ook van belang voor commerciële beleggers. 

Het wetgevingsproces 

De wetswijzigingen voorzien in een aanpassing van de Woningwet waardoor het huidige Besluit Beheer Sociale Huursector komt te vervallen. Het wetgevingsproces is gecompliceerd geweest. De zogeheten Herzieningswet [1] is al op 5 juli 2012 aangenomen door de Tweede Kamer en is daarna ingediend bij de Eerste Kamer. Op 11 maart 2013 heeft Minister Blok vervolgens de zogeheten novelle aangekondigd [2]. Deze novelle bevat wijzigingen op het eerdere, door de Tweede Kamer aangenomen, wetsvoorstel. 

Vervolgens is op 30 oktober 2014 door de parlementaire enquête commissie Woningcorporaties haar rapport “Ver van huis” aan de Tweede Kamer aangeboden. Dit rapport bevat 18 aanbevelingen.

Het rapport is op 2 en 3 december 2014 in de Tweede Kamer behandeld. 

Daarna is de novelle op de Herzieningswet op 11 december 2014 in de Tweede Kamer behandeld. Daarbij zijn ook een aantal moties behandeld, waarover later meer. 

Hoofdlijnen van de novelle op de herziene Woningwet 

Deze zogeheten novelle beoogt de activiteiten van Woningcorporaties te beperken. De activiteiten worden in de toekomst in hoofdzaak beperkt tot de zogeheten DAEB activiteiten. Dit zijn activiteiten die moeten worden aangemerkt als diensten van algemeen economisch belang [3]. De activiteiten van woningcorporaties dienen in de toekomst beperkt te blijven tot direct aan de kerntaak verbonden maatschappelijk vastgoed [4]. Woningcorporaties mogen nog enige taken vervullen ten aanzien van de leefbaarheid. Verder kan, onder strikte voorwaarden, op nieuwe locaties een “niet DAEB activiteit” worden verricht. Voorwaarden zijn ondermeer dat deze niet door marktpartij kunnen worden vervuld en een gemeentelijke toets plaats vindt. 

Woningcorporaties dienen in principe de DAEB en de niet DAEB activiteiten te scheiden. Deze scheiding kan als volgt plaats vinden:

  • Administratief;
  • De activa/passiva worden overgebracht in een nieuwe vennootschap;
  • Er vindt een juridische afsplitsing plaats. 

Het aangenomen wetsvoorstel bevat verder ondermeer beperking ten aanzien van de geldleningen van de Woningcorporatie aan de niet DAEB tak. 

Op basis van het wetsvoorstel neemt de rol van de gemeenten toe. 

Een bijzonderheid is de invoering van de zogeheten Wooncoöperatie [5]. 

Over de aankomende wijzigingen van de woningwet op basis van deze novelle heb ik op 2 oktober 2014 een bijdrage geleverd aan het 14e Nationaal Symposium Woningcorporaties (http://www.sbo.nl/milieu-ro/symposium-woningcorporaties/). 

De amendementen die op 11 december 2014 zijn behandeld 

De aanbevelingen van de parlementaire enquête commissie Woningcorporaties heeft geleid tot de indiening van een groot aanleiding amendementen door Kamerleden. Deze amendementen beogen om het ingediende (gewijzigde) wetsvoorstel  aan te passen.

De Minister heeft bij brief van 10 december 2014 op de ingediende amendementen gereageerd. 

Het gaat hierbij met name om de volgende amendementen: 

  • Er wordt een onafhankelijke woon autoriteit ingesteld. Dit als gevolg van het amendement van een zevental Kamerleden. In zijn brief van 10 december 2014 had de Minister het oordeel over dit amendement aan de Kamer overgelaten;
  • Naar aanleiding van het amendement van de Kamerleden Bischop, Monasch c.s. kunnen kleine Woningcorporaties volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het boekjaar. Hierbij gaat het om Woningcorporaties met een jaaromzet van minder dan 30 miljoen euro en een maximaal 5% niet DAEB bezit;
  • Huurdersorganisaties krijgen instemmingsrecht bij fusies en het aangaan van bevindingen, dit als gevolg van het amendement van Kamerleden Karabulut, Monash, Verhoeven c.s.;
  • Huurders kunnen als gevolg van een aankomende wijziging van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder meer informatie verkrijgen, dit als gevolg van het amendement nr. 59.  De bedoeling is om huurders een steviger positie binnen het coöperatiestelsel te kunnen geven;
  • De in de Ontwerp Wet opgenomen markttoets hoeft in sommige gevallen niet te worden uitgevoerd als gevolg van amendement nummer 55. Het gaat hierbij om de situatie dat de grond in een herstructureringsgebied al in het bezit is van een Woningcorporatie en de Woningcorporatie woningen sloopt om daar niet DAEB woningen (oftewel: met een geliberaliseerde huurprijs) terug te bouwen;
  • De definitie van “leefbaarheid” wordt iets opgerekt als gevolg van amendement nr. 45;
  • Het amendement dat ertoe strekt om de bedrijfslasten van een Woningcorporatie binnen drie jaar tot maximaal 600 euro per verhuureenheid te beperken haalde het niet;
  • Ook haalde ondermeer het amendement dat beoogt om alle niet DAEB activiteiten uit de wet te schrappen het niet;
  • Daarentegen wordt het amendement van de leden Schouten en Bisschop, dat ertoe strekt om een Europese aanbestedingsplicht voor Woningcorporaties zoveel mogelijk te voorkomen aangenomen. In dat kader wordt het wetsvoorstel aangepast in die zin dat een aanwijzing van de Minister aan een Woningcorporatie geen betrekking mag hebben op het plaatsen van opdrachten. 

Het belang voor private beleggers en ontwikkelaars 

Na de invoering van de Herziene Woningwet wordt het speelveld van de Woningcorporaties verkleind. Daardoor ontstaat meer ruimte voor private partijen. Dit is ook één van de doelstellingen van het wetgevingsproces geweest. Woningcorporaties dienen zich primair te richten op sociale huisvesting voor achterstandsgroepen. Daaronder vallen in beginsel niet de verhuur en realisatie van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens [6] en commercieel vastgoed.

Voorts is de verwachting gerechtvaardigd dat Woningcorporaties commercieel vastgoed en woningen met een hogere huurprijs zullen gaan verkopen. Hierover schreef ik in januari 2014 al een artikel voor het tijdschrift Vastgoedrecht. Dit artikel valt hier te downloaden. Het artikel is overigens nog gebaseerd op een eerdere versie van de novelle. 

De verdere gang van zaken 

Het wetsvoorstel wordt nu verder door de Eerste Kamer behandeld. Zodra duidelijkheid bestaat over de behandeling in de Eerste Kamer en over de invoering van de nieuwe Woningwet zullen wij u nader informeren. 

 

[1] wetsvoorstel 32.769
[2] wetsvoorstel 33.366
[3] Hierbij wordt gedoeld op de DAEB activiteiten zoals geformuleerd in artikel 106, tweede lid van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en het daarop gebaseerde Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011.
[4] artikel 47 , lid 1 sub f Ontwerp Woningwet
[5] artikel 18a Ontwerp Woningwet
[6] In 2015: € 710,48, deze wordt per 1-1-2015 (toch) geïndexeerd