De tijdelijke verhuur van woonruimte

donderdag, 9 december 2004

Inleiding

De bescherming van een huurder van woonruimte gaat ver. Een huurder van woonruimte kan snel aanspraak maken op huurbescherming en het valt voor een verhuurder dan meestal niet mee om de huurovereenkomst te laten eindigen.

Met enige regelmaat wordt de vraag gesteld of woonruimte ook tijdelijk kan worden verhuurd. Deze "tijdelijkheid" bestaat meestal uit een bepaalde tijdsperiode maar kan ook ergens anders uit bestaan (zoals: de verhuur gedurende de periode dat een huurder studeert).

De wet bevat slechts beperkte mogelijkheden voor de tijdelijke verhuur van woonruimte. Bovendien dient bedacht te worden dat in de meeste gevallen de tijdelijke huurovereenkomst moet worden opgezegd tegen de einddatum. Wanneer de huurder niet instemt met het einde van die tijdelijke huurovereenkomst dan dient een procedure tegen de huurder aanhangig te worden gemaakt. In die procedure moet de verhuurder vorderen dat de rechter het einde van de huurovereenkomst vaststelt.

De belangrijkste mogelijkheden voor tijdelijke verhuur worden nu geboden:

  • bij een tijdelijke afwezigheid van de eigenaar / verhuurder;
  • op grond van de hospita regeling;
  • op grond van de Leegstandwet.

Tijdelijke afwezigheid van verhuurder

De wet bevat de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren in de situatie dat de verhuurder, die de woning zelf dient te bewonen, tijdelijk vertrekt (bijvoorbeeld naar het buitenland) en vervolgens ook zelf weer in de woning terugkomt. Deze mogelijkheid om tijdelijk te verhuren bestaat ook in de situatie dat iemand een nieuwe woning heeft gekocht en deze wil verhuren tot het moment dat hij daar zelf zijn intrek in neemt.

Hospita regeling

De wet bevat bovendien een zogeheten "hospita regeling". De "hospita regeling" is van toepassing wanneer een huurder een kamer bij de verhuurder in huis huurt. Strikt genomen is hierbij geen sprake van tijdelijke verhuur, maar van een proefperiode. In deze situatie is gedurende negen maanden geen sprake van huurbescherming. Daarna is sprake van een beperktere huurbescherming.

Wetsvoorstellen

Bij de Tweede Kamer zijn momenteel twee wetsvoorstellen aanhangig die tot doel hebben meer mogelijkheden te bieden voor de tijdelijke verhuur van woonruimte:

  • De verruiming van de mogelijkheden die Leegstandwet biedt;
  • De mogelijkheid om tijdelijk aan studenten te kunnen verhuren.

De Leegstandwet

Wanneer aan de voorwaarden is voldaan (waaronder het verkrijgen van een vergunning van Burgemeester en Wethouders) kan een huurobject tijdelijk worden verhuurd. De Leegstandwet bepaalt dat de vergunning van Burgemeester en Wethouders ten hoogste twee jaar geldig is en één keer met een jaar kan worden verlengd. Er kan met betrekking tot één huurobject slechts éénmaal een vergunning worden verstrekt. Het dient hierbij te gaan om de verhuur als woonruimte.

Deze regeling dient ertoe om het kraken van panden te voorkomen en wordt met regelmaat toegepast bij slooppanden.

Op grond van het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte die bestemd is voor afbraak (of voor "vernieuwbouw") tijdelijk te verhuren voor een maximale periode van vijf jaar, oftewel een verlenging met twee jaar ten opzichte van de huidige regeling.

De achtergrond van het wetsvoorstel is gelegen in het feit dat woonruimte, in afwachting op de realisatie van grotere projecten (zoals stadsvernieuwing), vaak langer leeg staat dan drie jaar. Het wetsvoorstel is nog aanhangig bij de Tweede Kamer.

Overigens ziet de rechter in 's-Hertogenbosch niet altijd in dat een tijdelijke huurovereenkomst die voldoet aan de voorwaarden van de Leegstandwet de huurder geen enkele huurbescherming biedt. In een recent vonnis oordeelde de kantonrechter (optredend als kort geding rechter) dat de huurder niet behoefde te ontruimen, gelet op de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Dit is naar mijn mening geen juist vonnis. Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet leidt er nu juist toe dat een huurder geen huurbescherming heeft. In de parlementaire behandeling ten aanzien van de verlenging van drie jaar naar vijf jaar wordt dit nog eens uitdrukkelijk aan de orde gesteld. De minister merkt hieromtrent op: "de bijzondere bepalingen van de Leegstandwet beperken de bescherming van de huurder ingrijpend".

Verhuur aan studenten

Ook een student komt in aanmerking voor huurbescherming. Dit kan ertoe leiden dat een ex-student nog vele jaren zijn studentenwoning kan blijven huren. De kantonrechter in Delft oordeelde in 1980 dat de verhuurder in een dergelijke situatie de huurovereenkomst kan opzeggen, maar deze uitspraak is niet onomstreden.

In de Tweede Kamer is recent een wetsvoorstel ingediend dat ertoe strekt om huurovereenkomsten met ex-studenten gemakkelijker te kunnen beëindigen. Het doel van dit wetsvoorstel is om de doorstroming bij studentenwoningen te bevorderen.

Het wetsvoorstel houdt in dat onder eigen gebruik van de verhuurder wordt aangemerkt de verhuur aan een student.

In de huurovereenkomst dient dan wel uitdrukkelijk te zijn bepaald dat de woonruimte bestemd is voor de verhuur aan studenten en bij de beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student wordt verhuurd. Wanneer een huurder niet voldoet aan een schriftelijk verzoek om een kopie van het bewijs van inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool toe te sturen dan kan de huurovereenkomst op grond van dit "eigen gebruik" worden opgezegd.