De schending van een garantie over de huurders van een aangekocht beleggingspand, wat kan de koper doen?

dinsdag, 15 oktober 2013

De Hoge Raad heeft op 11 oktober 2013 een interessante uitspraak gewezen over de verkoop van een verhuurder beleggingspand. De verkoper had garanties verstrekt over het niet bestaan van huurachterstanden en het niet maken van afwijkende afspraken. Deze garanties werden geschonden. De koper wilde na het notariële transport van de aankoop af en wilde daarnaast schadevergoeding. Maar dat ging nog niet zo gemakkelijk.

Waar ging de zaak over?

Het ging in deze zaak om de aankoop van een beleggingspand met zes huurder. In de koopovereenkomst had de verkoper, zoals te doen gebruikelijk, garanties afgegeven. De verkoper had onder meer gegarandeerd dat geen sprake was van huurachterstanden en geen van de huurovereenkomsten afwijkende afspraken waren gemaakt. Vervolgens vond het notariële transport plaats en koper betaalde de koopsom van € 3.740.000,00. In de transportakte was door de notaris opgenomen dat de ontbinding van de overeenkomst was uitgesloten. Dit gebeurt wel vaker. Daarna bleek dat de garanties waren geschonden. Bij één huurder was sprake van een huurachterstand en bij een andere huurder was sprake van een betalingsafspraak die niet uit de huurovereenkomst bleek.

De koper wilde van de koopovereenkomst af. Hiervoor bestaan twee mogelijkheden:

  • ontbinding op basis van een tekortkoming van de andere partij (“wanprestatie”);
  • vernietiging wegens dwaling (een verkeerde voorstelling van zaken dus).

Daarnaast verlangde de koper schadevergoeding.

De ontbinding was in de notariële akte van levering dus uitgesloten. Reden voor de koper om zich op vernietiging wegens dwaling te beroepen. De rechtbank wees het beroep op vernietiging af en kende schadevergoeding ter hoogte van € 370.000,00 toe. Dit, wegens de waardevermindering van het beleggingspand. De verkoper dat bedrag waartoe hij was veroordeeld ook.

Het gerechtshof wees de vordering van de koper tot vernietiging echter alsnog toe. Daardoor werd – kort gezegd – de koop teruggedraaid. Het gerechtshof overwoog dat zij nog een beslissing zou nemen over schadevergoeding.

De uitspraak

De Hoge Raad oordeelde in haar uitspraak van 11 oktober 2013 echter, kort gezegd, dat vernietiging en schadevergoeding niet direct samengaan. Door de vernietiging wordt de overeenkomst geacht nooit bestaan te hebben. En dat geldt ook voor de garanties. De koper kon zich dus wel op vernietiging beroepen maar daarmee was nog geen sprake van schadevergoeding. Daarvoor is een andere rechtsgrond dan dwaling vereist. De transactie kon aldus wel worden “teruggedraaid” maar een mogelijke schadevergoeding kon koper niet op de overeenkomst en de daarin opgenomen garanties baseren. De zaak is vervolgens verwezen naar een ander gerechtshof.

Commentaar

Uit deze uitspraak blijkt allereerst het belang van garanties. Doordat de verkoper garanties had verstrekt kon discussie over de vraag of de verkoper tekort was geschoten beperkt blijven.

Verder blijkt uit deze uitspraak dat de koper niet zomaar moet instemmen met het uitsluiten van de ontbinding in de notariële akte van levering. Deze uitsluiting is, anders dan een notaris soms aangeeft, juridisch ook niet noodzakelijk.

Aan de andere kant kan het voor een verkoper nu juist goed zijn om niet alleen de ontbinding maar ook de vernietiging uit te sluiten.

Verder: zonder garanties en zonder koopovereenkomst is het lastig om van de verkoper schadevergoeding te krijgen. Dit is echter niet onmogelijk. De koper kan proberen om aan te tonen dat de verkoper onrechtmatig heeft gehandeld. Dat valt in de praktijk nog niet mee. Een ander gerechtshof dient dat in deze zaak te onderzoeken.

Overigens acht ik het beroep van de koper op vernietiging bepaald niet risicoloos. Ontbinding van een overeenkomst werkt niet terug. Er ontstaan verplichtingen tot ongedaanmaking.

Bij vernietiging ligt dat anders. De koopovereenkomst wordt dan geacht nooit te hebben bestaan. De koper moet vervolgens de koopsom terugbetaald zien te krijgen. Indien de verkoper failliet gaat zonder dat de koopsom al is terugbetaald zou de curator van de verkoper zich op het standpunt kunnen stellen dat de eigendom door de vernietiging is teruggegaan naar de verkoper. De vordering tot teruggave van de koopsom is dan een gewone vordering in het faillissement. Een voorzichtige koper doet er verstandig aan om, wanneer de ontbinding is uitgesloten, zich alleen te beroepen op schadevergoeding of eventueel op een gedeeltelijke vernietiging.