De juridische perikelen omtrent het "schenken" van een woning

donderdag, 13 november 2014

Het komt nog wel eens voor, dat ouders een woning aan hun kinderen schenken. Vaak wordt dan gekozen voor een constructie, waarbij het kind de woning financiert door middel van een geldlening tussen hem en zijn ouder(s), waarbij door de ouder(s) (een deel van) de koopsom tegelijkertijd onder een uitsluitingsclausule wordt kwijtgescholden. Als het desbetreffende kind vervolgens zonder het sluiten van huwelijkse voorwaarden in het huwelijksbootje stapt, dan heerst nog al eens de gedachte dat de woning niet tot de huwelijksgoederengemeenschap behoort. Maar is dat wel zo? Verschillende gerechtshoven hebben zich de afgelopen jaren gebogen over deze juridische problematiek.

Het uitgangspunt van de wettelijke gemeenschap van goederen is dat alle goederen in beginsel in de huwelijksgemeenschap vallen. Op deze regel wordt een uitzondering gemaakt voor onder uitsluiting geschonken goederen. Op grond van deze hoofdregels zou de woning en de voor de financiering van die woning overeengekomen geldlening bij het sluiten van het huwelijk tot de huwelijksgoederengemeenschap gaan behoren. Tot het privé vermogen van het kind behoort slechts het bedrag dat op de geldlening onder uitsluitingsclausule is kwijtgescholden. Het is vaak echter de bedoeling van de ouders dat de woning buiten de huwelijksgoederengemeenschap valt. Dat wordt door menig kind dan ook gedurende de echtscheidingsprocedure betoogd.

Zo betoogde de zoon in een procedure bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (*1) dat de overdracht van de woning, onmiddellijk gevolgd door kwijtschelding van de gehele koopsom met daaraan verbonden een uitsluitingsclausule, er toe heeft geleid dat de woning volledig tot zijn privé vermogen is gaan behoren. Het hof oordeelde echter, dat hoezeer het ook de bedoeling van de man en zijn moeder mag zijn geweest dat niet slechts het bedrag van de schenking, maar ook de woning buiten de gemeenschap zou vallen, dit niet blijkt uit de bewoordingen van de notariële akten. Uit de bewoordingen van de akten valt immers, volgens het Hof, niet meer of minder af te leiden dan dat "de schenkingen niet zullen vallen in enige gemeenschap van goederen waarin de begiftigden zijn gehuwd”. De woning valt derhalve niet onder de uitsluitingsclausule en behoort alsnog tot de huwelijksgoederengemeenschap waarin de zoon gehuwd was.

Had de zoon een dergelijke zaak echter aan het Hof ’s-Hertogenbosch kunnen voorleggen, dan had hij wellicht meer geluk gehad. Zo oordeelde het Hof ’s-Hertogenbosch op 15 juni 2004 (*2) in een vergelijkbare zaak, gelet op de samenhang van de notariële akten, welke samenhang mede bleek uit het feit dat ze op dezelfde dag bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht van de woning zijn verleden, dat de overdracht van de woning en de kwijtschelding als één geheel moet worden beschouwd. Eenzelfde oordeel volgde in een zaak waarin het Hof ’s-Hertogenbosch op 2 mei 2006 een beslissing gaf (*3).

Het Hof Arnhem keek echter louter naar de objectieve uitleg van de akten en niet naar de bedoeling van partijen. Een beroep op het leerstuk van zaaksvervanging (artikel 1:95 lid 1 BW) had de man wellicht nog kunnen redden. Om te beoordelen of, in dit geval, de woning op grond van zaaksvervanging tot het privévermogen van de zoon is gaan behoren, dient gekeken te worden in hoeverre de woning met privévermogen is gefinancierd. Indien a) op het moment de aankoop b) meer dan de helft van de aankoopsom van de woning c) met privévermogen is gefinancierd, dan behoort de woning tot het privévermogen en niet tot de huwelijksgoederengemeenschap. Latere investeringen in de woning, door bijvoorbeeld het aflossen op de hypothecaire geldlening met privévermogen, leiden niet tot zaaksvervanging. In dat geval ontstaat slechts een vergoedingsrecht op de huwelijksgoederengemeenschap. Echter, als de koop van de woning en de kwijtschelding van de koopsom onder uitsluitingsclausule gelijktijdig geschieden, dan is het verdedigbaar dat sprake is van zaaksvervanging en zou de woning om die reden dus niet in de huwelijksgoederengemeenschap vallen.

Dat een beroep op zaaksvervanging in een dergelijke casus succesvol kan zijn, blijkt uit de uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 3 april 2014 (*4). In deze zaak had de man tijdens het huwelijk een perceel grond van zijn ouders gekocht voor een bedrag van ƒ 52.000,00. Op het moment waarop het perceel aan de man werd geleverd, heeft de man de volledige koopsom van zijn ouders geleend, waarna zijn ouders onmiddellijk een bedrag van ƒ 34.996,00 van de lening onder uitsluitingsclausule kwijtscholden. Naar het oordeel van het hof is aldus de koopsom van het perceel voor meer dan de helft ten laste van het privévermogen van de man gekomen. Met analoge toepassing van artikel 1:124 lid 2 BW (*5) is het hof van oordeel dat het perceel met daarop de echtelijke woning niet in de gemeenschap is gevallen en derhalve niet voor verdeling in aanmerking komt.

Uit de bovenstaande uitspraken blijkt dan ook dat de bedoeling van de ouders om een woning aan hun kind te schenken zonder dat deze ooit in enig gemeenschap van goederen zal vallen, juridisch onvoldoende duidelijk is vastgelegd. De betrokkenen zijn ook vaak onvoldoende juridisch onderlegd om de consequenties van de hierboven uiteengezette lening-, koop-, overdracht- en kwijtscheldingsconstructie te kunnen overzien. Zij zullen daarom beter over de verschillende mogelijkheden van het ‘schenken van de woning’ moeten worden geïnformeerd. De opties om de woning te schenken onder uitsluitingsclausule (let op: fiscale consequenties!) of het opmaken van huwelijkse voorwaarden dienen daarbij zeker in overweging te worden genomen. Zo niet, dan zal aan het einde van het huwelijk de rechter een knoop moeten doorhakken over de vraag of de woning in of buiten de gemeenschap van goederen valt. Het antwoord op die vraag is echter nog niet zo zeker...

________________

(*1) Hof Arnhem-Leeuwarden 12 november 2013, RFR 2014/35.
(*2) Hof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, LJN AQ7908.
(*3) Hof ’s-Hertogenbosch 2 mei 2006, LJN AY9091.
(*4) Hof ’s-Hertogenbosch 3 april 2014, RFR 2014/87. Zie ook de tussenuitspraak: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BY9016.
(*5) Artikel 1:94 en 1:95 BW zijn pas met ingang van 1 januari 2012 ingevoerd.

 

Auteur