De Hoge Raad over het advies over de nadere huurprijs

vrijdag, 11 oktober 2013

Bij zogeheten artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkelruimte, horecaruimte e.d.) kan, indien aan de voorwaarden voldaan is, door zowel huurder als verhuurder een nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd. Voordat daarover geprocedeerd kan worden, moet door een deskundige een advies te zijn opgemaakt over die nadere huurprijs. Die deskundige moet door partijen gezamenlijk worden benoemd of op verzoek van één van partijen door de rechter. Er doen zich regelmatig geschillen voor over de vraag wanneer de rechter een dergelijke deskundige kan benoemen. De Hoge Raad heeft zich in een uitspraak van 4 oktober jl. voor het eerst over deze materie uitgelaten.

Het wettelijk kader, de achtergrond

Een partij die belang heeft bij de vaststelling van een nadere huurprijs (de huurder bij een huurprijsverlaging en de verhuurder bij een huurprijsverhoging) heeft er ook belang bij dat de ingangsdatum snel wordt vastgelegd. De wet bepaalt dat de nadere huurprijs in ieder geval ingaat op het moment dat aan de rechter is verzocht om een deskundige te benoemen die adviseert over een nadere huurprijs. Partijen kunnen er dan ook belang bij hebben dat de rechter een deskundige benoemt en die deskundige niet door beide partijen gezamenlijk wordt benoemd.

Voordat de rechter een dergelijke deskundige kan benoemen, moet tussen partijen overleg zijn gevoerd. De vraag rijst welke eisen aan dit overleg gesteld moeten worden voordat de rechter kan worden ingeschakeld. De Hoge Raad laat zich hier nu over uit.

De feiten

Halfords huurt van DELA een winkelpand in Zaandam. Halfords is van oordeel dat de huurprijs te hoog is en doet aan DELA een voorstel tot huurprijsverlaging. Partijen bereiken geen overeenstemming. Vervolgens dient Halfords bij de rechtbank een verzoek in tot benoeming van een deskundige. Echter: Halfords voerde weliswaar overleg met DELA over de wijziging van de huurprijs maar niet over de benoeming van een deskundige. Het verzoek van Halfords wordt door de rechtbank gehonoreerd.

In hoger beroep overweegt het gerechtshof echter dat Halfords eerst overleg met DELA had moeten voeren over de benoeming van de deskundige. Pas wanneer dat overleg niets opleverde had Halfords zich tot de kantonrechter kunnen wenden. Het gerechtshof overwoog dat helemaal geen voorafgaand overleg over de deskundige had plaatsgevonden. Het gerechtshof wees het verzoek tot benoeming van de deskundige vervolgens alsnog af.

Halfords stelt vervolgens cassatie in bij de Hoge Raad (klik hier voor de uitspraak van De Hoge Raad). De Hoge Raad laat het standpunt van het gerechtshof in stand. De Hoge Raad overweegt hierbij dat aan de inhoud van het overleg dat over de te benoemen deskundige moet worden gevoerd geen hoge eisen vallen te stellen. Het is voldoende dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen wordt ingegaan. Dit geldt zowel ten aanzien van de huurprijswijziging als ten aanzien van de eventuele benoeming van een deskundige. Dit overleg is volgens de Hoge Raad ook noodzakelijk. Wanneer partijen het niet binnen een redelijke tijd eens worden of een serieuze reactie onnodig lang uitblijft, kan worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt. In dat geval kan de partij die daarbij belang heeft een verzoek aan de kantonrechter doen om een deskundige te benoemen.

De Hoge Raad voegt hieraan toe dat de rechter op grond van de wet altijd bevoegd is om een andere ingangsdatum voor de huurprijs vast te stellen dan:

  • de dag waarop een verzoek is gedaan tot benoeming van een deskundige, of
  • de procedure tot een nadere huurprijsvaststelling aanhangig is gemaakt.

De Hoge Raad overweegt dat de rechter daartoe kan overgaan indien een partij – kort gezegd – de onderhandelingen heeft vertraagd. De Hoge Raad overweegt in dat kader dat het ook niet nodig is om “op stel en sprong” aan de kantonrechter te verzoeken om een deskundige te benoemen.

Commentaar op de uitspraak

Geconcludeerd kan worden Halfords de zaak ongelukkig heeft aangepakt. Halfords had niet alleen over de hoogte van de huurprijs maar ook over de persoon van de deskundige met DELA moeten overleggen. Dat blijkt ook wel uit diverse andere uitspraken van lagere rechters. Zo oordeelde de kantonrechter Rotterdam op 6 december 2012 dat partijen geen enkel overleg hadden gevoerd over de persoon van de deskundige. De kantonrechter verklaarde zich vervolgens niet-ontvankelijk. Door geen enkel overleg over de persoon van de deskundige te voeren heeft Halfords het grote risico genomen dat haar verzoek niet-ontvankelijk werd verklaard. Dit gebeurde dus uiteindelijk ook in hoger beroep.

De Hoge Raad bevestigt, met een beroep op de wetgeschiedenis, dat aan het overleg geen hoge eisen gesteld kunnen worden. De eerdere uitspraak van de Rechtbank Utrecht van 19 februari 2010 die nog overwoog dat “serieuze onderhandelingen” noodzakelijk zijn lijkt daardoor achterhaald te zijn. Het is natuurlijk wel zaak om zoveel mogelijk discussie hierover te voorkomen.

De partij die belang heeft bij een huurprijswijziging blijft belang houden bij een benoeming van de deskundige door de rechter. Daarmee is immers verzekerd dat de ingangsdatum van de huurprijswijziging is gefixeerd. De Hoge Raad overweegt weliswaar dat de rechter bevoegd is een andere ingangsdatum vast te stellen maar het moet in de praktijk nog maar worden bezien of de rechter dat ook daadwerkelijk doet. Indien partijen in goed minnelijk overleg een gezamenlijke deskundige aanwijzen dan moet dus nog maar worden afgewacht wanneer de nadere huurprijs ingaat. De Hoge Raad overweegt wél dat de rechter een andere datum kan bepalen indien een partij de onderhandelingen “rekt” maar overweegt niets over de situatie waarin partijen in onderling overleg een deskundige aanwijzen. Dit is naar mijn mening een hiaat in de huidige wetgeving en rechtspraak. Het bereiken van overeenstemming met de andere partij over de persoon van de deskundige moet niet bestraft worden door onzekerheid over de ingangsdatum.