De aanpak van slapende VvE's

dinsdag, 5 oktober 2010

Een slapende vereniging van eigenaren (“VvE”) leidt vaak tot achterstallig onderhoud aan appartementencomplexen. Het gebrek aan onderhoud is niet alleen slecht voor de waardeontwikkeling en de verkoopbaarheid van appartementen,maar kan ook leiden tot verloedering en verpaupering van woonwijken. Sinds een aantal jaren wordt strijd gevoerd tegen slapende VvE’s. Momenteel is een wetsvoorstel aanhangig dat tot doel heeft gemeenten de mogelijkheid te geven om slapende VvE’s te reactiveren.

De Vereniging van Eigenaars

Een VvE dient sinds 1972 verplicht te worden opgericht bij elke splitsing. De VvE is in eerste instantie in het leven geroepen om de gemeenschappelijke belangen van appartementseigenaren te behartigen. Alle appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE en het lidmaatschap kan niet worden opgezegd. Het lidmaatschap gaat bij de verkoop van het appartement over op de opvolgende eigenaar.

Bij een actieve VvE worden meestal één of enkele vergaderingen per jaar gehouden. Er worden afspraken gemaakt over het onderhoud van het appartementencomplex. Er wordt een onderhoudsplan op gesteld voor meerdere jaren en er dient een onderhoudsfonds te worden aangehouden.

Slapende Verenigingen van Eigenaars

Nederland telt ruim 500.000 koopappartementen. Uit een onderzoek dat het ministerie van VROM heeft laten uitvoeren in 2007 is gebleken dat 20 procent van de appartementseigenaren te maken heeft met een slapende (inactieve) VvE.
Dit leidt tot nadelen voor de appartementseigenaren en tevens tot benadeling van het publieke belang van een  goed onderhouden woningvoorraad. 

Aanpak van de wetgever

Sinds enkele jaren wordt aandacht gevestigd op de (her)activering van VvE’s.

Verplicht reservefonds

Per 1 mei 2008 is iedere VvE wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Dit is noodzakelijk voor de uitoefening van de bevoegdheid die de gemeente heeft gekregen om de eigenaren in geval van achterstallig onderhoud tot renovatie van het gebouw te verplichten. Bij de aankoop van een appartement is het van groot belang om na te gaan hoe goed het onderhoudsfonds is gevuld en of de huidige eigenaar altijd zijn bijdragen heeft voldaan. De notaris die de overdracht verzorgt dient dit na te gaan. De verkopende partij met een achterstand in de bijdragen blijft ook na de verkoop van het appartement aansprakelijk voor de voldoening hiervan.

Verplicht inschrijven in het Handelsregister

Hoewel de VvE een vereniging is die volledige rechtspersoonlijkheid bezit diende zij voorheen niet te worden ingeschreven in het Handelsregister. Maar per 1 januari 2010 zijn alle VvE’s verplicht zich te hebben ingeschreven in het Handelsregister. Optreden tegen een VvE wordt daarmee eenvoudiger. Het niet inschrijven van een VvE is een economisch delict waarop strafbepalingen van toepassing zijn. Een bestuurder die de VvE niet inschrijft kan een  geldboete opgelegd krijgen van maximaal € 16.750 of worden gestraft met een gevangenisstraf van maximaal 6 maanden.

Wetsvoorstel in verband met het plegen van onderhoud door VvE’s

In beginsel zijn eigenaren vrij om hun panden te onderhouden zoals zij dat willen. De overheid kan ingrijpen wanneer de onderhoudsachterstand dermate ernstig is dat er strijd ontstaat met de Woningwet. Een gemeente kan een VvE aanschrijven met een last onder dwangsom of bestuursdwang aankondigen.

Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met een wetsvoorstel dat gemeenten meer bevoegdheden geeft zodat al sneller ingegrepen kan worden bij slecht onderhoud (nummer 31991). Wanneer dit wetsvoorstel ook door de Eerste Kamer wordt goedgekeurd dan is de inwerkingtreding nog voor het einde van dit jaar te verwachten.

 Het wetsvoorstel bevat een regeling waardoor gemeenten in kunnen grijpen wanneer er ernstige dreiging is dat gemeenschappelijke gedeelten niet meer aan de eisen van de Woningwet zullen voldoen. Een gemeente kan bij de kantonrechter een machtiging verkrijgen om een vergadering van de VvE bijeen te roepen, daar het woord te voeren en daar voorstellen te doen. De gemeente mag het woord voeren en voorstellen doen voor zover dat betrekking heeft op het beheer en het onderhoud van het gebouw, de bijdragen aan het fonds en de samenstelling van het bestuur. Een gemeente kan op basis daarvan ook voorstellen om de statuten van de VvE te wijzigen teneinde het een en ander meer structureel te regelen.

Wanneer er dwarsliggers zijn kan een gemeente bij de kantonrechter een machtiging verkrijgen om de statuten te wijzigen zonder dat alle appartementseigenaren hiermee hebben ingestemd. Voorwaarde is wel dat de helft van de appartementseigenaren heeft ingestemd met de door een gemeente voorgestelde wijziging.

Het wetsvoorstel geeft een gemeente ook de bevoegdheid bepaalde handelingen te verrichten, zoals het (laten) uitvoeren van onderhoud. Voor het verrichten dergelijke handelingen door de gemeente geldt hetzelfde. De gemeente kan door de kantonrechter worden gemachtigd deze handelingen toch te verrichten, mits minimaal helft van de appartementseigenaren het ermee eens is.

Naast deze voorgestelde wijziging in het Burgerlijk Wetboek wordt er ook een wijziging van de Woningwet voorgesteld. OP basis hiervan ken het college van burgemeesters en wethouders een VvE rechtstreeks verplichten om een onderhoudsplan vast te stellen. Dit kan slechts waarneer de leefbaarheid naar het oordeel van het college onder druk staat. De naleving van het onderhoudsplan kan vervolgens worden afgedwongen doordat een termijn kan worden gesteld verstekt met een dwangsom. Vindt het onderhoud nog niet plaats, dan is de gemeente bevoegd het onderhoud uit te voeren op kosten van de appartementseigenaars.

Uitvoering en handhaving

In hoeverre gemeenten van deze bevoegdheden gebruik gaan maken indien dit wetsvoorstel kracht van wet heeft valt te bezien.

Gemeenten zullen de nodige tijd moeten steken in het stuk voor stuk aanpakken van VvE’s. De voorgenomen regeling (op te nemen in het Burgerlijk Wetboek) kent een aantal zwakke punten. De regeling heeft slechts betrekking op het onderhoud ten aanzien van gemeenschappelijke ruimten, terwijl ook sprake kan zijn van slecht onderhouden privé-gedeelten.

Dat een gemeente de steun nodig heeft van ten minste 50% van de appartementseigenaren om een machtiging te krijgen om besluiten te nemen en om handelingen te mogen verrichten kan de werking van de regeling ernstig belemmeren. Ook is het discutabel wanneer gesproken kan worden van een “ernstige dreiging” van overtreding van de Woningwet.

De regeling werkt in de praktijk niet wanneer er bij de appartementseigenaren niets te halen valt. Wil er een goed gevuld reservefonds komen, zoals de gemeente dat in de statuten van de VvE kan vastleggen dan moeten de appartementseigenaren wel in staat zijn hieraan bij te dragen. Het zelfde geldt voor de naleving van een door de gemeente opgesteld onderhoudsplan. En wie betaalt uiteindelijk het verrichtte onderhoud dat de gemeente op kosten van de VvE heeft laten uitvoeren als zowel de VvE als de appartementseigenaren niet over de benodigde middelen beschikken?

Een gemeente gaat waarschijnlijk ook niet graag op de stoel van de eigenaar zitten. Deze zelfde problematiek speelt overigens bij de vraag of een gemeente een leegstandverordening instelt en handhaaft (het zogeheten actieve leegstandbeheer).

Wij verwachten dat een gemeente hooguit in een extreem geval ingrijpt.

Het wekken van slapende VvE’s is een goed streven maar de vraag is of de voorgestelde regelingen hiertoe gaan leiden.