Combinatie van huurovereenkomst en zorgovereenkomst: huurbescherming?

vrijdag, 14 juni 2013

In de zaak die leidde tot de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 mei 2013 was sprake van een onderhuurovereenkomst en een woonbegeleidingsovereenkomst, voor de duur van één jaar, in het kader van “begeleid wonen”. De vraag rees of aanspraak kon worden gemaakt op huurbescherming.

Wat speelde er?

De zorgverleningsinstelling Lentis had voor de duur van één jaar, ingaande 17 maart 2011, aan een persoon een woning ter beschikking gesteld in het kader van het project ‘Huisvesting kwetsbare personen’. De zorgverleningsinstelling had deze woning, zoals niet ongebruikelijk is, op haar beurt weer gehuurd van een woningcorporatie. Aan de (onder)huurovereenkomst was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld.

De woonbegeleiding loopt niet goed. De bewoner wijst de bemoeienis van de zorgverlener af. Om deze reden wordt besloten om de overeenkomsten na het verstrijken van de duur van één jaar niet voort te zetten en de bewoner geen reguliere huurovereenkomst aan te bieden. De bewoner maakt aanspraak op huurbescherming, ook jegens de woningcorporatie.

Uiteindelijk komt het gerechtshof er aan te pas. Het gerechtshof oordeelt dat de begeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van de begeleidingsovereenkomst ook tot gevolg heeft dat de onderhuurovereenkomst niet in stand kan blijven. Het gerechtshof oordeelt in dit kader dat wanneer de woonbegeleiding eindigt ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen “in haar kern getroffen wordt”.

De vorderingen van de (voormalige) bewoner/cliënt worden dan ook afgewezen.

Commentaar

De uitkomst van deze procedure is bevredigend. De motivering van het gerechtshof overtuigt naar mijn mening echter wat minder. 

Er is sprake van twee overeenkomsten (een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst). In die situatie is de regeling over de gemengde overeenkomsten (artikel 6:215 BW) van toepassing. Die regeling houdt in dat de voor die beide overeenkomsten geldende bepalingen in principe naast elkaar van toepassing zijn (met andere woorden: huurbescherming naast de bepalingen die toezien op de zorg), tenzij sprake is van een uitzondering. Die uitzondering moet, volgens de wet, gevonden worden in het feit dat die bepalingen (hier: huurbescherming en de bepaling omtrent zorg) niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van die bepalingen zich tegen toepassing verzet. Het gerechtshof had hier kunnen oordelen dat die uitzonderingssituatie zich hier voordoet zodat het samenstel van deze overeenkomsten niet wordt beheerst door het huurrecht.

Daarnaast had het gerechtshof nog kunnen overwegen dat, voor zover al sprake zou zijn van een huurovereenkomst, sprake is van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. De rechtbank Amsterdam overwoog dit bijvoorbeeld in haar uitspraak van 29 januari 2013, LJN:BY9986.

Als “vangnet” had nog kunnen dienen dat het beroep van de (voormalige) bewoner/cliënt op de huurbescherming in ieder geval ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De overweging van het gerechtshof dat de “aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt” is bepaald geen juridische overweging. Zoals al opgemerkt, het resultaat is in ieder geval juist. De aanspraken van de (voormalige) bewoner/cliënt worden naar mijn mening terecht afgewezen. 

LJN:BZ9779