Bouwen over de erfgrens: afbraak?

vrijdag, 9 mei 2008

Wat indien uw buurman een gedeelte van een gebouw op uw erf heeft gebouwd? 

Dit overkwam een scheepswerf in Raamsdonksveer die moest constateren dat de buurman aan zijn woning een kantoor had laten bouwen. Van dat kantoor stonden de twee punten op het erf van de scheepswerf. Volgens de wet heeft de eigenaar van de grond in die situatie in principe recht op afbraak. Echter: onder omstandigheden moet de eigenaar genoegen nemen met schadevergoeding waartegenover een erfdienstbaarheid wordt gevestigd dan wel het stuk grond wordt overgedragen. Daar was het de scheepswerf niet om te doen: zij vorderde afbraak. 

De buurman die op het terrein van de scheepswerf had gebouwd (“de inbreukmaker”)  vorderde bij de rechter dat ten behoeve van zijn perceel een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd tot het gedogen van het betreffende deel van het kantoorgebouw. De inbreukmaker voerde onder meer aan dat het belang van de scheepswerf bij afbraak veel minder groot was dan zijn belang bij handhaving van dit gedeelte van het kantoor. De rechtbank gaf de inbreukmaker gelijk, het gerechtshof echter niet. De Hoge Raad liet het oordeel van het gerechtshof in stand.

Van belang hierbij is dat de wet bepaalt dat een vordering tot het vestigen van een erfdienstbaarheid (of : de overdracht van de grond) moet worden afgewezen indien bij de bouw sprake is geweest van kwade trouw of grove schuld. De achterliggende gedachte hierbij is dat iemand die weet of zou moeten weten dat hij op het terrein van een ander bouwt niet beschermd moet worden.

Interessant in de uitspraak van de Hoge Raad is vooral de overweging van de Hoge Raad dat een grove fout van een architect niet per definitie aan de inbreukmaker (de opdrachtgever van de architect) wordt toegerekend. Heeft de architect een grove fout gemaakt, dan gaat het erom of de inbreukmaker grove schuld kan worden verweten door die fout van de architect niet op te merken.

In deze zaak mochten deze overwegingen van de Hoge Raad de inbreukmaker echter niet baten. Het gerechtshof had onder meer vastgesteld dat de inbreukmaker vòòr de bouw moet hebben geweten dat hij fout zat. Zo had de scheepswerf tegen de aangevraagde bouwvergunning bezwaar gemaakt op de grond dat het te realiseren gebouw deels op haar grond zou komen te staan en ca. 2 meter te breed zou worden.

Het ziet ernaar uit dat het kantoorgebouw nu gedeeltelijk moet worden afgebroken. De inbreukmaker heeft nog één pijl op haar boog om dat te voorkomen en dat is de stelling dat de scheepswerf misbruik van recht maakt. De kans van slagen hierbij lijkt echter erg klein te zijn.