Binnenkort nog duidelijker verankerd in de wet: het verbod op dubbele bemiddelingskosten

woensdag, 3 februari 2016

Op 13 januari 2016 is de ‘wet dubbele bemiddelingskosten’ gepubliceerd, welke wet het berekenen van dubbele bemiddelingskosten door bemiddelaars moet tegengaan. De wet treedt vermoedelijk op 1 april 2016 in werking. Wat betekent deze wet voor de praktijk?

De wet is voor het belangrijkste deel niets meer dan een verduidelijking van de huidige wet, zodat er feitelijk gezien niet zo gek veel verandert. De verduidelijking die de wet teweeg brengt, is bovendien tot op zekere hoogte ook ingehaald door de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). In het tijdschrift Jurisprudentie in Nederland (JIN)  van december 2015 verscheen een noot van mijn hand onder dit arrest, aan welke noot in dit blog reeds eerder aandacht is besteed.

In voornoemd arrest van 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat een bemiddelaar bij de verhuur of verkoop van onroerende zaken ook op basis van de huidige wet (artikel 7:427 jo. artikel 7:417 lid 4 BW) geen bemiddelingskosten in rekening kan brengen bij de consument-huurder of -koper, indien hij tevens optreedt voor de verhuurder of verkoper (*1). Daarbij maakt het niet uit of de verhuurder of verkoper daarvoor bemiddelingskosten verschuldigd is.  

Dit laatste volgde strikt genomen echter niet uit de wet. In artikel 7:425 BW is namelijk bepaald dat pas dan sprake is van een bemiddelingsovereenkomst als de bemiddeling plaatsvindt ‘tegen loon’. Naar de letter van de wet genomen is dus geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst op het moment dat een verhuurder of verkoper geen loon (bemiddelingskosten) verschuldigd is aan de bemiddelaar. 

De Hoge Raad oordeelt echter dat ‘het ontstaan van een aanspraak op loon (…) niet  een noodzakelijke voorwaarde [is] om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken’. Het feit dat een verhuurder of verkoper geen loon verschuldigd is, betekent volgens de Hoge Raad dan ook niet dat het verbod op dubbele bemiddelingskosten uit artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW (*2) niet van toepassing is. 

De Hoge Raad heeft daarbij aansluiting gezocht bij de wetsgeschiedenis en het op dat moment nog aanhangige ‘wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten’ (*3) en de toelichting daarop.

Het wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten

In het wetsvoorstel is in de eerste plaats voorgesteld om de tweede zin van artikel 7:417 lid 4 BW aldus te wijzigen dat daarmee buiten twijfel wordt gesteld dat de opdrachtnemer (lasthebber) ook dan geen loon in rekening kan brengen bij de consument-huurder of -koper, indien met de verhuurder of verkoper is overeengekomen dat aan hem geen loon in rekening zal worden gebracht. Dit is gedaan door aan het slot van de tweede zin van artikel 7:417 lid 4 BW de zinsnede toe te voegen: ‘ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd’

Daarnaast is voorgesteld om aan het slot van de tweede zin van artikel 7:427 BW toe te voegen dat de artikelen 7:417 en 7:418 BW – en daarmee dus het verbod op dubbele bemiddelingskosten – ‘mede van overeenkomstige toepassing zijn indien de tussenpersoon geen recht heeft op loon heeft’. Daarmee wordt volgens de parlementaire geschiedenis buiten twijfel gesteld dat deze artikelen ‘in geval van bemiddeling ook dan van overeenkomstige toepassing zijn, indien de bemiddelaar voor beide partijen optreedt, maar slechts van één van die partijen loon heeft bedongen, zodat de overeenkomst met de andere partij naar de letter niet volledig aan de omschrijving van de bemiddelingsovereenkomst in artikel 425 voldoet’

Het wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten is nog geen twee weken na het wijzen van voornoemd arrest als hamerstuk afgedaan door de Tweede Kamer en nog geen twee maanden later door de Eerste Kamer. De ‘wet dubbele bemiddelingskosten’ is vervolgens op 23 december 2015 ondertekend door de Koning en op 13 januari jl. gepubliceerd (zie Stb-2016-20). 

Hoewel ik meen dat het zuiverder was geweest om artikel 7:425 BW te wijzigen (door simpelweg de woorden ‘tegen loon’ te schrappen (*4)) en niet de artikelen 7:417 lid 4 en 7:427 BW, brengt de wet wel meer duidelijkheid over de vraag wanneer een bemiddelaar loon in rekening kan brengen bij een consument-huurder of -koper en wanneer niet. 

Inwerkintreding wet dubbele bemiddelingskosten 

De wet zal op een nader bij Koninklijk Besluit te bepalen datum in werking treden. Zoals hiervoor aangegeven, is de verwachting dat dit op 1 april 2016 zal zijn.

Gezien het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, is deze datum van inwerkingtreding eigenlijk alleen relevant is voor de bemiddeling bij de huur of verhuur van onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers), aangezien het verbod op dubbele bemiddelingskosten daarvoor op basis van de huidige wet niet geldt (*5). Pas door de wijziging van de tweede zin van artikel 7:417 lid 4 BW zal het verbod op dubbele bemiddelingskosten ook gelden voor de bemiddeling bij de huur of verhuur van onzelfstandige woonruimte (*6).

De wetswijziging is niet nodig ten aanzien van de bemiddeling bij de huur of verhuur (of de koop en verkoop) van zelfstandige woonruimte. Daarvoor geldt het verbod op dubbele bemiddelingskosten namelijk reeds op basis van de huidige wet, zoals de Hoge Raad ook bevestigd heeft in zijn arrest van 16 oktober 2015. Bemiddelaars zullen hun werkwijze en verdienmodel hier dus nu al op moeten aanpassen.

Heeft u vragen of opmerkingen? Bel of mail dan vrijblijvend met ondergetekende of met één van de andere advocaten van de sectie huurrecht.

 

(*1) Zoals ik ook heb aangegeven in mijn noot onder het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 in de JIN van december 2015, speelt de problematiek ter zake ‘dubbele’ bemiddelingskosten nauwelijks bij de bemiddeling bij de aan- en verkoop van onroerende zaken, aangezien de (verkopend) makelaar in de regel enkel bemiddelingskosten in rekening brengt aan de verkoper en niet aan de koper.

(*2) Strikt genomen is in dat geval geen sprake van dubbele bemiddelingskosten, aangezien aan de verhuurder of verkoper geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. In de praktijk wordt echter toch gesproken van dubbele bemiddelingskosten.

(*3) Kamerstukken II 2014-2015, 34 207, nr. 2 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34207-2.html.

(*4) Zie in die zin ook C.E. du Perron, ‘De overeenkomst van opdracht’, NJB 1993, p. 1048 en Asser/Tjong Tjin Tai 7-IV 2014/307).

(*5) Zie artikel 7:417 lid 4, tweede zin (slot) BW.

(*6) Met de wijziging van de tweede zin van artikel 7:417 lid 4 BW is de uitzondering ter zake de bemiddeling bij de huur en verhuur van onzelfstandige woonruimte geschrapt.