Beroepsfout: de aansprakelijkheid van makelaars nader belicht

dinsdag, 2 augustus 2011

Deel II: Verruiming van de zorgplicht van de makelaar Op 20 januari 2010 heeft de Rechtbank Zutphen in heldere bewoordingen weergegeven of en in welke mate een makelaar (in zijn hoedanigheid als taxateur) aansprakelijk is voor een door hem opgestelde waardebepaling. Opzienbarend in deze uitspraak is dat de rechtbank heeft bepaald dat de zorgplicht voor een juiste waardebepaling ook ziet op de belangen van financieringsinstellingen.

In deze uitspraak stond de vraag centraal of de mogelijkheid om een makelaar aansprakelijk te stellen ook toekomt aan een andere partij dan de opdrachtgever.

In 1999 heeft een makelaarskantoor in opdracht van een vennootschap een onroerende zaak getaxeerd. In het taxatierapport staat expliciet vermeld dat het doel van de taxatie is het verkrijgen van financiering. Op basis van dit taxatierapport heeft de bank aan de vennootschap financiering verstrekt en daarbij ter meerdere zekerheid een recht van hypotheek gevestigd op de onroerende zaak. Nadat de vennootschap haar verplichtingen niet meer kon nakomen, is in opdracht van de bank de onroerende zaak onderhands verkocht. De opbrengst lag 61% lager dan de in 1999 opstelde waardebepaling!

Het verzoek van de vennootschap aan de makelaar om de onroerende zaak te taxateren wordt gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht. De Hoge Raad heeft voor dergelijke overeenkomsten bepaald dat een makelaar gehouden is om de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Hij dient als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk te gaan. Uit deze algemene normstelling vloeit een zorgplicht voort.

De Hoge Raad heeft deze algemene zorgplicht niet enkel aan makelaars opgelegd. De assurantietussenpersoon heeft in de visie van de Hoge Raad aan zijn zorgplicht voldaan wanneer aan de verzekeraar de inlichtingen zijn verstrekt die een redelijk bekwaam en redelijk handelend assurantietussenpersoon voldoende mocht achten om te bereiken dat de verzekeraar met de relevante feiten bekend was of had behoren te zijn (HR 22 november 1996, NJ 1997/718). Voorts voldoet een assurantietussenpersoon indien hij de verzekeringsnemer tijdig opmerkzaam maakt op de gevolgen die hem bekend geworden feiten voor de dekking van de tot zijn portefeuille behorende verzekeringen (HR 10 januari 2003, NJ 2003/375). De Hoge Raad heeft in verscheidene uitspraken inzake beroepsfouten van notarissen, advocaten, belastingsadviseurs en accountants dezelfde maatstaf toegepast.

De algemene zorgplicht van een makelaar kwam reeds aan de orde in een uitspraak van de Hoge Raad in 2003. In deze uitspraak oordeelde de Hoge Raad dat van een op agrarisch gebied gespecialiseerde makelaar in onroerende zaken kan worden verlangd dat hij op de hoogte is van de mestwetgeving en van de in de Staatscourant gepubliceerde mededelingen omtrent voorgenomen wetgeving (HR 21 november 2003, NJ 2004/82).

De zorgplicht van een makelaar is door de Hoge Raad in haar uitspraak van 20 januari 2010 verder concreet ingevuld: een makelaar die een taxatierapport ter beschikking stelt aan zijn opdrachtgever, dient binnen redelijke grenzen in te staan voor de juistheid van het rapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan te grondslag liggende onderzoek. De zinsnede “binnen redelijke grenzen” heeft de rechtbank nader ingekaderd door te bepalen dat een substantieel verschil tussen de waardebepaling van de makelaar en de verkoopopbrengst er niet toe leidt dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. De rechtbank ligt aan deze begrenzing ten grondslag dat een taxatie slechts een momentopname betreft.

De algemene norm is in een latere uitspraak van diezelfde rechtbank verder verscherpt door te bepalen dat de toets of een makelaar bij het opmaken van de taxatie heeft gehandeld als een redelijk en bekwaam en redelijk handeld vakgenoot niet uitsluitend omvat of is gehandeld overeenkomstig de in de beroepsgroep gehanteerde gebruiken, maar tevens of wat in de beroepsgroep als zodanig gebruikelijk is, ook redelijk is. In een eerdere uitspraak is bepaald dat ook in het geval het gebruikelijk is om bij de gemeente de bestemming van een onroerende zaak telefonisch te verifiëren, dit wegens de invloed van een bestemming op de waarde, niet voldoende is om te voldoen aan de zorgplicht bij het opstellen van een taxatierapport.

De normstelling dat een makelaar dient in te staan voor de juistheid van een taxatierapport wordt mijns inziens door de rechtbank verder verruimd in die zin dat een makelaar in ieder geval ook jegens financieringsinstellingen dient in te staan voor het taxatierapport. De rechtbank onderbouwt deze verruiming van de zorgplicht door te stellen dat het een regel van algemene bekendheid is dat een financieringsinstelling aan een taxatierapport verwachtingen ontleent omtrent de te verwachten opbrengst van de onroerende zaak.

Uit deze uitspraak volgt mijns inziens verder dat een mogelijke aansprakelijkstelling door een derde zoveel mogelijk kan worden voorkomen door expliciet in het taxatierapport te bepalen dat de opdrachtnemer ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid aanvaardt tegenover anderen dan haar opdrachtgever. Daarbij opgemerkt dat uit een eerdere uitspraak van de Rechtbank Utrecht is gebleken dat het niet voldoende is om in het taxatierapport enkel te verwijzen naar de algemene voorwaarden van de NVM waarin was bepaald dat de makelaar geen verantwoordelijkheid jegens derden aanvaardt.