Benaming van huurovereenkomst heeft geen doorslaggevende betekenis; de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is bepalend.

vrijdag, 12 december 2014

De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft zich uitgelaten over de vraag hoe beoordeeld wordt welk huurregime van toepassing is. Hierbij kwam met name aan de orde of de naam/titel van de huurovereenkomst bepalend is, dan wel het geheel dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond.

Feiten
Medio 2006 is een zorginstelling die zich toelegt op de begeleiding van patiënten met een psychische beperking of psychiatrische problematiek, een huurovereenkomst aangegaan met verhuurder X. Verhuurder X heeft medio 2006 een pand gekocht, welke na een gefaseerde verbouwing en conform de wensen van de zorginstelling aan de zorginstelling werd verhuurd. Partijen kozen ervoor twee afzonderlijke huurovereenkomsten te sluiten. Eén voor het huren van kantoorruimte en acht woonruimtes én één huurovereenkomst enkel voor het huren van 16 woonruimtes.

Op enig moment heeft de zorginstelling haar makelaar opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de huurprijs van de 18 woonruimtes. Uit het onderzoek van deze makelaar bleek dat op basis van het woningwaarderingsstelsel de zorginstelling ruim € 40.000,-- op jaarbasis te veel aan huurpenningen heeft betaald. De zorginstelling verzoekt vervolgens een verlaging van de huurprijs. Verhuurder X wenst hier niet op in te gaan. De zorginstelling went zich vervolgens tot de huurcommissie. De huurcommissie verklaart de zorginstelling niet-ontvankelijk, omdat er volgens de huurcommissie sprake is van een geliberaliseerde woning. Bovendien meent de huurcommissie dat het onvoldoende duidelijk welk huurregime het hier betreft.

Vervolgens wendt de zorginstelling zich tot de rechter en verzoekt de kantonrechter de huurprijs stelselmatig te verlagen, alsmede het woonruimteregime van toepassing te verklaren op onderhavige huurovereenkomst. Aan haar redenering legt de zorginstelling ten grondslag dat het gehuurde mede in aanmerking genomen 1) de inrichting ervan en 2) hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, alsmede 3) het feit dat het element woonruimte overheersend is, het geheel als woonruimte dient te worden aangemerkt.

Verhuurder X voert hiertegen verweer en stelt zich op het standpunt dat op beide huurovereenkomsten het regime van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) van toepassing is. Verhuurder X voegt daaraan toe dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad het voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. Volgens Verhuurder X is het gehuurde verbouwd met gebruikmaking van een door de gemeente verleende bouwvergunning ten behoeve van paramedische zorg.

In de praktijk verleent de zorginstelling ook daadwerkelijk zorg in het complex en in het kader van die zorg laat ze haar cliënten ter plaatse wonen. Voorts is van belang dat er in het kader van die zorg er sprake dient te zijn van een geldig indicatiebesluit van het CIZ of Bureau Jeugdzorg. In de praktijk worden er dan ook geen woningen verhuurd aan patiënten die geen indicatie hebben.

Verhuurder X stelt zich dan ook op het standpunt dat nu in de relatie tussen de zorginstelling en haar bewoners het zorgelement overheersend is, is volgens huurder het regime van artikel 7230a BW (kantoorruimte) van toepassing.

De kantonrechter oordeelt dat voor de beoordeling van deze vraag, nl. welk huurregime is van toepassing op het gehuurde: woonruimte of bedrijfsruimte, de volgende feiten en omstandigheden van belang zijn:

  1. Verhuurder X heeft het gehuurde geheel naar wens van de zorginstelling verbouwd, waarbij dus invulling is gegeven aan de gebruikswensen van de zorginstelling;
  2. de zorginstelling gebruikt het gehuurde overeenkomstig haar doelstelling: het onderdak bieden en begeleiden van personen die dat behoeven in verband met een CIZ-indicatie;
  3. het gehuurde is met het oog op de gebruikswensen van de zorginstelling voorzien van verschillende kantoor- en woonruimte, maar ook van de gezamenlijke eetruimte die functioneel met elkaar verbonden zijn;
  4. partijen zijn één huurprijs overeengekomen voor het hele complex, dus zonder onderscheid te maken tussen kantoorruimte en woonruimte;
  5. partijen hebben een prijs per m² afgesproken die de mogelijkheid creëert van de zorginstelling om de ruimte anders in te delen.

De kantonrechter oordeelt dan ook dat deze sterke verbinding tussen de inrichting van het gehuurde en het gebruik als opvang voor begeleid wonen door de zorginstelling, maken dat partijen het ook niet hebben gehad over huur en verhuur van afzonderlijke woonruimte en kantoorruimte. Met andere woorden: Verhuurder X heeft geen woonruimte gerealiseerd in het gedeelte van het gehuurde met de bedoeling die los aan individuele bewoners aan te bieden en te verhuren. Het gaat in casu exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen.

In dat verband oordeelt de kantonrechter dat het gehuurde als samenhangend woon- zorgcomplex is te beschouwen, dat als één geheel aan de zorginstelling is verhuurd. Het enkele feit dat de contractuele verhouding in twee afzonderlijke overeenkomsten is ondergebracht, waarbij de huurovereenkomst kantoorruimte en de andere huurovereenkomst woonruimte ten titel draagt, maakt dat niet anders.

Uit voorgaande komt (nogmaals) maar eens vast te staan dat het voor de beoordeling van het huurregime niet relevant is welke de titel/naam boven de huurovereenkomst staat. Het is dus van groot belang dat uit de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk blijkt wat de bedoeling van partijen is.
Met andere woorden: het is weinig zinvol om via een ‘kunstgreep’ alternatieve huurrechtregimes van toepassing te verklaren op huurovereenkomsten, terwijl uit de feiten en uit de inhoud van de huurovereenkomst blijkt dat het in werkelijkheid om een ander huurregime gaat. Wilt u derhalve dat het woonruimteregime van toepassing wordt verklaard of juist het kantoorruimteregime, zorgt u er dan voor dat dit uit de inhoud van de overeenkomst duidelijk naar voren komt, bijvoorbeeld door bijzondere aandacht te besteden aan de considerans.