Bemiddelingsopdracht aan makelaar is geen volmacht tot sluiten van koopovereenkomst

donderdag, 2 juli 2009

Op 26 juni 2009 (LJN BH9284) heeft de Hoge Raad in een geschil tussen een makelaar en de koper van onroerend goed geoordeeld dat de enkele opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht aan die makelaar inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst. 

A en B, twee broers, hebben op 9 januari 2003 aan Makelaardij Z opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de verkoop van een hun in gemeenschappelijke eigendom toebehorend pand. De opdracht is vastgelegd in een getekend formulier van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De daarin voorkomende standaardbepaling dat de makelaar namens de opdrachtgevers is gevolmachtigd tegen een bepaalde minimumprijs een koop-overeenkomst op gebruikelijke voorwaarden te sluiten, is doorgehaald. Op 22 augustus 2003 heeft C, na een eerder bod, aan de makelaar een bod van € 315.000,-- op het pand uitgebracht. 

De makelaar heeft in verband hiermee telefonisch contact gehad met de vrouw van broer A en haar het bod doorgegeven. De makelaar heeft over het bod geen contact opgenomen met broer B. Dezelfde dag nog heeft de vrouw van A telefonisch aan de makelaar doorgegeven dat werd ingestemd met het bod. C en de makelaar spraken af dat de koopovereenkomst op 29 augustus 2003 om 17.00 uur ten kantore van Makelaardij Z zou worden getekend. A en B zijn daarbij niet komen opdagen. Z heeft vervolgens in kort geding, zonder succes, gevorderd dat A en B zouden worden veroordeeld tot nakoming van de volgens hem gesloten overeenkomst.

Geding voor rechtbank en Hof

Voor de rechtbank heeft C gevorderd dat Makelaardij Z zou worden veroordeeld tot schadevergoeding. Primair baseerde C zich daarbij op art. 3:70 BW (instaan voor volmacht). Makelaardij Z heeft de vordering bestreden en gesteld dat zij niet als gevolmachtigde heeft gehandeld, maar slechts als doorgeefluik. De rechtbank oordeelde dat Makelaardij Z, toen zij C telefonisch meedeelde dat met het bod werd ingestemd, handelde als gevolmachtigde. De rechtbank achtte voorts het vermoeden gerechtvaardigd dat Makelaardij Z daartoe geen toereikende volmacht had en veroordeelde Makelaardij Z daarom tot schadevergoeding.

Het hof vernietigde deze vonnissen en wees de vordering alsnog af, aangezien een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een pand geen volmacht inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst, en dat daarmee ook niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid wordt gewekt. In dit licht mocht C uit de door de rechtbank bedoelde mededeling niet meer afleiden dan dat Makelaardij Z van haar opdrachtgevers te horen had gekregen dat het bod werd geaccepteerd. Volgens het hof is daarmee niet komen vast te staan dat Makelaardij Z als pseudogevolmachtigde heeft gehandeld, zodat van haar aansprakelijkheid op de voet van art. 3:70 BW geen sprake kan zijn.

Oordeel van de Hoge Raad

Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is volgens de Hoge Raad ervan afhankelijk wat zij jegens elkaar hebben verklaard, en van hetgeen zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt volgens ons hoogste rechtsorgaan geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst noch wordt daarmee de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt.

De enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, brengt dan ook niet mee dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. De wederpartij dient in een zodanig geval aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever. Wanneer de makelaar, onbevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover de wederpartij schadeplichtig op de voet van art. 3:70 BW. Daarvan is in casu geen sprake. Het hof heeft de vorderingen van C aldus terecht afgewezen.