Aangekondigde wijzigingen van het Besluit huurprijzen woonruimte

woensdag, 19 november 2014

Op 17 oktober 2014 heeft minister Blok aan de Tweede Kamer het ontwerpbesluit aangeboden tot wijziging van het Besluit huurprijs woonruimte. Het gaat hierbij om het in de huurprijs doorwerken van de WOZ-waarde en om de huurprijzen van zorgwoningen en monumentenwoningen. 

Inleiding 

Het ontwerpbesluit dat de minister aan de Tweede Kamer heeft aangeboden heeft betrekking op de volgende onderdelen: 

A.    De monumentenwoning;
B.     Zorgwoningen;
C.     De invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs.

A) De monumentenwoning 

De huidige regeling houdt – kort gezegd – in dat bij een monumentenwoning sprake is van een toeslag van 50 punten voor woningen die zijn aangewezen als Rijksmonument en bij woningen van voor 1945 die behoren tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht sprake is van een toeslag van 15% van de maximale huurprijs. 

Volgens het ontwerpbesluit wordt de maximale huurprijs met 15% vermeerderd indien sprake is van – kort gezegd – een monumentenwoning die dateert van voor 1945 en door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed aan de instandhouding van de monumentale waarde.

Met deze aankomende wetswijziging wordt het bestaande beleid van de Huurcommissie vastgelegd. 

B) Zorgwoningen 

De wet bevat op dit moment de mogelijkheid om de huurprijs van een “serviceflat” te verhogen met 35%. Voorwaarden hiervoor zijn ondermeer de aanwezigheid van een noodoproepinstallatie, iemand die (para)medische zorg kan verlenen, de verhuurder maaltijden verzorgt, er een gemeenschappelijke recreatieruimte aanwezig is en er logeermogelijkheden voor gasten aanwezig zijn. 

De term “serviceflat” wordt op basis van dit ontwerpbesluit vervangen door het modernere begrip “zorgwoning”. 

Ook de voorwaarden worden gemoderniseerd. Zo komt de voorwaarde van de “logeermogelijkheid” te vervallen terwijl ook geen maaltijden meer aangeboden hoeven te worden. 

Volgens het ontwerpbesluit wordt onder een zorgwoning verstaan: 

  • Een zelfstandige woning in een woongebouw;
  • Woongebouw en woning moeten bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, daarbij dient in ieder geval sprake te zijn van een drempelloze toegankelijkheid;
  • Onderdeel van de huurovereenkomst moet in ieder geval uitmaken:
    - De aanwezigheid van een noodoproepinstallatie;
    - De aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en/of recreatie.

C) Vergroting van de invloed van de WOZ-waarde 

Bij zelfstandige woningen (oftewel: woningen met eigen voorzieningen) is bij de verhuur van woningen in schaarstegebieden op dit moment al sprake van enige invloed van de WOZ-waarde (15 of 25 punten toeslag). 

In het ontwerpbesluit wordt deze regeling vervangen door een regeling waarbij de WOZ-waarde voor, volgens het ministerie, ongeveer 25% de maximale huurprijs gaat bepalen. 

De “WOZ-punten” worden volgens het ontwerpbesluit als volgt toegekend: 

  • 1 punt per € 7.900,= WOZ-waarde (met een minimum van € 40.000,=);
  • De WOZ-waarde gedeeld door het oppervlak in vierkante meters van het gehuurde, gedeeld door € 120,=. 

Nieuwbouwwoningen die gebouwd zijn tussen 2015 en 2019 kennen tenminste 40 “WOZ-punten”. 

Bij de WOZ-waarde gaat het om de “laatstelijk vastgestelde waarde” op basis van de Wet waardering onroerende zaken. Hierbij kan sprake zijn van praktische problemen. Denk aan het vaststellen van huurprijzen voor nieuwbouwwoningen waarbij nog geen WOZ-waarde is vastgesteld. Of het vaststellen van een toegestane indexering waarbij de maximale huurprijs een rol speelt maar de laatste WOZ-waarde nog in geschil is omdat bezwaar is aangetekend. 

De voorgestelde regeling vervangt ook de huidige regeling over de woonomgeving. 

Gevolgen 

Het gaat nog om een ontwerpbesluit. Dit besluit is op het moment van publicatie van dit artikel dan ook nog niet in werking getreden. 

De voorgestelde regeling over de WOZ-waarde heeft invloed op de maximale huurprijs voor zelfstandige woningen. Dit leidt echter niet direct tot veranderingen van de bestaande huurprijzen. Verhuurders blijven gebonden aan de jaarlijks toegestane maximale huurverhogingen. Daarbij kan in een voorkomend geval de maximale huurprijs echter wel een rol spelen. 

De huurder wordt belanghebbende bij de bepaling van de WOZ-waarde. De waarderingskamer ziet ten aanzien hiervan geen praktische problemen. De vraag rijst hoeveel huurders bezwaar gaan maken tegen de vaststelling van de WOZ-waarde. 

Om de maximale huurprijzen per saldo niet te laten stijgen bepaalt het ontwerpbesluit dat de maximale huurprijsgrenzen ingaande 1 juli 2015 met 3,8% dalen. 

De bedoeling van het besluit is onder meer om de huurprijsregeling te vereenvoudigen. Het is de vraag of dat gaat lukken. 

Het lijkt in ieder geval redelijk te zijn dat meer dan nu het geval is bij de maximale huurprijs rekening wordt gehouden met de waarde van het gehuurde. 

Download het besluit 

Het ontwerpbesluit kunt u hier downloaden. 

Veel wijzigingen 

Er is de laatste jaren sprake van veel wijzigingen ten aanzien van de huurprijzen woonruimte. Zo is sprake geweest van de invoering van de verhuurdersheffing en een extra huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Daarnaast is sprake geweest van voorgestelde wijzigingen met als doel de werkwijze van de Huurcommissie te vereenvoudigen. Dit laatste houdt ondermeer in de wijzigingen van het Besluit servicekosten. In dat kader werd ondermeer het wettelijke begrip “servicekosten” veranderd. Het begrip servicekosten ziet nu uitsluitend nog toe op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die “geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte”, daarnaast is sprake van “de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water” op basis van individuele meters.

Het huurprijzenrecht woonruimte blijft dan ook volop in beweging. Dit heeft als nadeel het gebrek aan voorspelbaarheid.