De energietransitie is in volle gang en raakt in toenemende mate de kern van vastgoedontwikkeling en -beheer. Een van de belangrijkste wetsvoorstellen die hierbij voor de sector op stapel staat, is de Wet collectieve warmte (Wcw). Deze wet voorziet in een fundamentele herstructurering van de warmtemarkt en legt de basis voor grootschalige verduurzaming van de gebouwde omgeving via collectieve warmtenetten.
De Wcw is op 3 juli 2025 door de Tweede Kamer aangenomen. Daarmee is duidelijk dat de val van het kabinet-Schoof geen vertraging heeft opgeleverd voor dit wetgevingstraject. De Wcw is niet controversieel verklaard en heeft brede politieke steun gekregen.
De beoogde datum van inwerkingtreding blijft 1 januari 2026, onder voorbehoud van verdere implementatiestappen en behandeling in de Eerste Kamer. Tot die tijd blijft de huidige Warmtewet van kracht.
Voor vastgoedpartijen is het dus zaak om niet langer te wachten: de nieuwe wet komt eraan, en zal impact hebben op lopende en toekomstige projecten.
De Wcw kent gemeenten de bevoegdheid toe om gebieden aan te wijzen die overstappen op een collectief warmtesysteem, en om voor die gebieden (warmtekavels) een ‘integraal verantwoordelijk warmtebedrijf’ aan te wijzen. Naar verwachting zal collectieve warmte voor circa een derde van de gebouwde omgeving de goedkoopste verduurzamingsoptie zijn. Voor vastgoedontwikkelaars en -beheerders betekent dit dat aansluiting op een collectief warmtenet op veel plekken de norm zal worden. Vroege afstemming met gemeenten is essentieel.
Een belangrijk uitgangspunt van de Wcw is dat warmtenetten alleen mogen worden geëxploiteerd door warmtebedrijven met een publiek meerderheidsbelang (of door warmtegemeenschappen). De wetgever wil daarmee publieke zeggenschap borgen over essentiële energie-infrastructuur. In een recente nota van wijziging is de positie van private minderheidsaandeelhouders iets versterkt, maar aan het publieke meerderheidsbelang wordt niet getornd.
De Wcw breekt met de huidige tariefsystematiek, waarbij de warmtetarieven zijn gekoppeld aan de gasprijs. In plaats daarvan komen er kostengebaseerde maximumtarieven per net. Deze zijn gebaseerd op de efficiënte kosten van het betreffende warmtebedrijf. Deze nieuwe systematiek moet leiden tot meer transparantie, bescherming van eindgebruikers én grotere investeringszekerheid voor warmtebedrijven.
Voor bestaande bouwprojecten kan een aansluitplicht gaan gelden op een collectief warmtenet, tenzij wordt gekozen voor individuele oplossingen (zoals all-electric) die aantoonbaar even duurzaam en betaalbaar zijn. Dit vraagt om zorgvuldige afwegingen in het ontwerp- en besluitvormingstraject van vastgoedprojecten.
De Wcw maakt nadrukkelijk ruimte voor zogenaamde warmtegemeenschappen. Hierbij ligt het eigendom en de zeggenschap bij de eindgebruikers zelf. Dit kan kansen bieden voor bewonerscollectieven die regie willen nemen over hun eigen energievoorziening.
De Wet collectieve warmte luidt een structurele verandering in voor de manier waarop warmtevoorziening in Nederland wordt georganiseerd. Voor vastgoedontwikkelaars, -beheerders en investeerders betekent dit nieuwe randvoorwaarden op het gebied van infrastructuur, samenwerking en kosten.
Nu de wet door de Tweede Kamer is aangenomen en de inwerkingtreding nadert, is het cruciaal om projecten en portefeuilles hierop tijdig aan te passen. De regels van morgen zijn vandaag al relevant.
Onze tip: volg de verdere implementatie van de Wcw op de voet en ga tijdig in gesprek met gemeenten en warmtebedrijven. Wij adviseren u graag over de juridische impact van deze wet op uw vastgoedportefeuille of ontwikkelstrategie.
Heeft u vragen over de Wet collectieve warmte of over de gevolgen voor uw vastgoedprojecten? Neem dan contact op met Martijn Jongmans.