Een recente uitspraak van de kort gedingrechter van de Rechtbank Oost-Brabant (23 september 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:5909) is de aanleiding voor deze blog over (de gevolgen van) afgebroken onderhandelingen in een B2B-verhouding. Wat was het geval?
De gemeente Eindhoven heeft in maart 2023 een verkoop bij inschrijving uitgeschreven voor de realisatie van woontoren in ontwikkelgebied Meerhoven. Het project heeft de naam “Woontoren Meerland” (“het Project”).
De winnende inschrijving is gedaan door een samenwerkingsverband van vier partijen: BIEB, Architecten, Bygg Architecture & Design en Strotec (“de Initiatiefnemers”).
De Initiatiefnemers hebben eind 2023 Moeskops als benaderd om de grond voor het Project van de gemeente aan te kopen en om als aannemer het Project te realiseren.
Nadat Moeskops had aangegeven dat zij niet bereid was om tot aankoop van de grond over te gaan in verband met de daaraan verbonden financiële risico’s, hebben de Initiatiefnemers EarthY Invest B.V. (“EarthY”) als investeerder voorgedragen.
Tussen de betrokken partijen is vervolgens overleg gevoerd over een nieuw op te richten vennootschap waarbij 50% van de aandelen zou worden gehouden door een op te richten vennootschap Salix waarin de Initiatiefnemers en Moeskops gezamenlijk zouden participeren en de andere 50% door EarthY.
Moeskops heeft uiteindelijk niet ingestemd met deze constructie.
Op 11 juni 2024 heeft Salix in oprichting de koopovereenkomst voor de grond met de gemeente gesloten. EarthY heeft op 20 juni 2024 Salix opgericht en is daarvan enig aandeelhouder geworden. Partijen hebben vervolgens het overleg over het sluiten van een bouwteamovereenkomst voortgezet.
Salix vordert in kort geding om Moeskops te verbieden om zich te gedragen alsof zij de aannemer (dan wel bouwteampartner) is of zal worden voor het Project.
Volgens Salix is er een een reële dreiging dat Moeskops onrechtmatig blijft handelen en daarmee schade toebrengt aan het Project en aan Salix. Dat onrechtmatig handelen bestaat er volgens Salix uit dat Moeskops zich gedraagt alsof zij de aannemer van het Project is.
Moeskops verbiedt Salix namelijk om met een andere aannemer in zee te gaan, waardoor het Project stilligt en Salix schade lijdt.
Moeskops stelt volgens Salix ten onrechte dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen zijn het echter niet eens geworden over cruciale onderdelen van de beoogde samenwerking.
Moeskops vordert op haar beurt dat Salix wordt veroordeeld uitvoering te geven aan de bouwteamovereenkomst, althans te verplichten om naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot dooronderhandeling over te gaan om te komen tot een schriftelijke samenwerkings- en bouwteamovereenkomst.
De kort gedingrechter stelt voorop dat er tussen partijen geen schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen. Er is wel een conceptovereenkomst opgemaakt, maar dat heeft niet geleid tot een definitieve, door partijen ondertekende versie. Ook is duidelijk dat partijen in het kader van de voorbereiding van het voorlopige ontwerp daadwerkelijke samen hebben gewerkt.
Dat betekent echter nog niet dat tussen hen ook daadwerkelijk een bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen, waaruit voor Salix de door Moeskops gestelde verbintenissen voortvloeien.
Dat tussen partijen mondeling overeenstemming is bereikt over alle essentialia van een bouwteamovereenkomst, is volgens de rechter onvoldoende aannemelijk geworden. Tot die essentialia behoren onder meer de vraag wie het (financiële) ontwikkelrisico van het Project draagt en voor welk bedrag het Project zal worden gerealiseerd (het taakstellend budget).
Uit de door partijen overgelegde correspondentie volgt naar het oordeel van de rechter onvoldoende dat partijen het daar eens over zijn geworden.
Vervolgens behandelt de kort gedingrechter de vraag of het afbreken van de onderhandelingen over een bouwteamovereenkomst door Salix onder de gegeven omstandigheden onredelijk is voor Moeskops, omdat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet.
Daarbij moeten volgens de kort gedingrechter verschillende onderhandelingsfases worden onderscheiden, waarbij alleen in de laatste fase het afbreken van de onderhandelingen niet meer geoorloofd is en een veroordeling tot dooronderhandelen aan de orde kan zijn.
De rechter kan niet goed vaststellen in welke fase van de onderhandelingen partijen zich bevonden op het moment dat deze door Salix werden afgebroken om op zoek te gaan naar een andere aannemer. Dat vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor een kort geding zich niet leent. Los daarvan is een veroordeling tot dooronderhandelen volgens de rechter op dit moment weinig zinvol. Partijen hebben al uitvoering onderhandeld over het risicodragend participeren door Moeskops en over het taakstellend budget en zijn daar niet uitgekomen. Salix en de Initiatiefnemers hebben ook duidelijk gemaakt dat zij geen vertrouwen meer hebben in Moeskops als aannemer om het Project te realiseren.
In hoeverre het afbreken van de onderhandelingen Salix verplicht tot het vergoeden van schade (negatief contractbelang of positief contractsbelang) zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld.
Daarom oordeelt de kort gedingrechter dat voldoende aannemelijk is dat Moeskops onrechtmatig handelt jegens Salix door zich te gedragen alsof zij de aannemer is van het Project en door Salix te belemmeren met een andere aannemer in zee te gaan. Er bestaat een voldoende reële dreiging dat dergelijk handelen zich zal voordoen. Moeskops claimt immers dat haar als aannemer een exclusief recht toekomt om het Project te realiseren en zij heeft Salix uitdrukkelijk verboden om een andere aannemer te benaderen.
De rechter ziet daarom voldoende grond om de vordering van Salix toe te wijzen en om daar een dwangsom aan te verbinden.
Bij B2B-contracten zijn de financiële belangen en daarmee samenhangende risico’s vaak groot. Partijen zullen eerst voor zichzelf bepalen welke punten zij willen regelen en vervolgens door middel van onderhandelingen proberen tot overeenstemming te komen.
Uitgangspunt is dat partijen, totdat zij een overeenkomst met elkaar hebben gesloten, op ieder gewenst moment onderhandelingen mogen afbreken, zonder dat zij verplicht zijn tot schadevergoeding. Er zijn echter situaties waarin partijen de onderhandelingen niet zonder meer mogen afbreken of waarin het afbreken zelfs onaanvaardbaar is. De onderhandelingsfase is een door de redelijkheid en billijkheid beheerste verhouding. Dat betekent dat de onderhandelende partijen zich niet alleen mogen laten leiden door hun eigen belangen, maar ook rekening hebben te houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere partij.
Het afbreken van onderhandelingen door een partij is onaanvaardbaar, wanneer de wederpartij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de onderhandelingen tot de beoogde overeenkomst zouden leiden. Ook kunnen er omstandigheden zijn die het afbreken in de gegeven situatie onaanvaardbaar maken.
De wederpartij die van mening is dat het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd is, heeft afhankelijk van de omstandigheden, de mogelijkheid tot een vordering tot dooronderhandelen (versterkt met een dwangsom) of een vordering tot schadevergoeding (gemaakte kosten en soms zelf gederfde winst).
Met name bij (verwachte langdurige en) ingewikkelde onderhandelingen is het vastleggen van afspraken aangewezen. Deze afspraken bevatten de grenzen waarbinnen partijen verplicht zijn om met elkaar te onderhandelen, wanneer tussen partijen wel of niet een (romp)overeenkomst bestaat (e.g. “subject to contract” of “subject to board approval”), de voorbehouden op grond waarvan een partij onderhandelingen mag afbreken, het recht dat op de precontractuele fase van toepassing is en de rechter die bevoegd is ten aanzien van geschillen in de precontractuele fase.
Het is ook zinvol om afspraken te maken over het al dan niet verschuldigd zijn van (bepaalde) kosten en/of schadevergoeding. In de praktijk wordt gesproken van een ‘break-up fee’ of ‘termination fee’. In dat geval wordt er een bepaalde vergoeding vastgelegd voor het geval de onderhandelingen niet resulteren in een (definitieve) overeenkomst. Afhankelijk van het overeengekomen bedrag, verzekert een dergelijke bepaling dat in ieder geval de in het kader van de onderhandeling gemaakte kosten worden vergoed, heeft het een afschrikkende werking ten aanzien van onderhandelingen met een derde en wellicht het voornaamste voordeel, heeft het een afschrikkende werking ten aanzien van het afbreken van de onderhandelingen.
In plaats van het vastleggen van een bepaalde vergoeding, kan ook een beding (in de intentieverklaring) worden opgenomen, dat kort gezegd inhoudt, dat een partij bij het afbreken van onderhandelingen niet gehouden is tot vergoeding van kosten en/of schadevergoeding. Dat beding is de aangewezen oplossing om de gevolgen die volgens de rechtspraak voortvloeien uit het onzorgvuldig afbreken van onderhandelingen (zoveel mogelijk) uit te sluiten.
Alhoewel de rechter zeer terughoudend is bij de beantwoording van de vraag of in professionele verhoudingen het toekennen van kosten en/of schadevergoeding in geval van afgebroken onderhandelingen aan de orde is, is het verstandig dat partijen hun rechtsverhouding in de onderhandelingsfase op dit punt schriftelijk vastleggen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u andere ondernemingsrechtelijke vragen, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Marc Janssen of andere leden van de sectie EU Mededinging of Corporate/M&A.