» Vastgoed / Projectontwikkeling
Overgangsperikelen ruimtelijke ordening
(19 oktober 2009)
De rechtbank Arnhem heeft op 22 april jl.een uitspraak gedaan die tot vergaande consequenties kan leiden. Het ging om een bouwvergunning die was aangevraagd na de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en waarvan de aanvraag niet in overeenstemming was met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
Dat was, zo meenden de aanvrager en de gemeente, geen ramp, omdat er voor het bouwplan al een vrijstelling was verleend ex artikel 19 van de (oude) WRO. De bestuursrechter in Arnhem oordeelde echter dat dit niet kon. Een met het bestemmingsplan strijdige situatie onder de nieuwe Wro kon, aldus de rechtbank, slechts worden weggenomen door een op grond van die wet genomen ontheffing of projectbesluit. De mogelijkheid om bouwvergunning te verlenen met een op grond van de oude WRO verleende vrijstelling bestond derhalve niet meer. Die vrijstelling had, nu daarvan niet tijdig (dus voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet) gebruik was gemaakt, zijn werking verloren. De bestuursrechter heeft er tevens op gewezen dat ook ingevolge de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening niet kon worden gesteld dat een vrijstelling ex artikel 19, eerste of tweede lid, van de (oude) WRO gelijk stond aan een ontheffing in de zin van de (nieuwe) Wro. Dat gold slechts ten aanzien van de oude vrijstellingsbesluiten als bedoeld in de artikelen 15, 17 en het derde lid van artikel 19 van de (oude) WRO.
Dit is een pijnlijke uitspraak voor de praktijk.
Zoals bekend, komt het nogal eens voor dat men als bouwer of ontwikkelaar eerst zekerheid wil hebben over de planologische mogelijkheden en dus eerst een vrijstellingsbesluit (in de nieuwe wet ontheffing geheten) wil verkrijgen, voordat men in overleg met de gemeente de bouwvergunning verder uitwerkt. Daaraan kunnen overwegingen omtrent de welstandstoetsing ten grondslag liggen, maar ook kan het zo zijn dat er voor een gebiedontwikkeling vrijstelling wordt verleend op basis van een ruimtelijke onderbouwing die als quasi-bestemmingsplan geldt, waarna er voor de uiteindelijk te realiseren woningen zelf afzonderlijke bouwvergunningen worden aangevraagd. Wanneer men in die situatie een vrijstelling heeft gekregen op basis van de voorheen geldende bepalingen van artikel 19 lid 1 of 2 WRO, dan kan men volgens de bestuursrechter in Arnhem weer helemaal opnieuw beginnen met de ontheffingsprocedure volgens de nieuwe Wro, wanneer men niet voor 1 juli 2008 de desbetreffende bouwvergunning(en) aangevraagd heeft.
Er valt naar mijn mening de nodige kritiek op deze uitspraak te leveren. Men kan in de eerste plaats opmerken dat een vrijstellingsbesluit – anders dan een bouwvergunning – niet binnen een bepaalde periode behoeft te zijn benut om de mogelijkheid van intrekking te voorkomen. Daarnaast is het zo dat de oude vrijstellingsbesluiten van artikel 19 lid 1 of 2 (een buitenplanse vrijstelling op basis van een door Gedeputeerde Staten verleende verklaring van geen bezwaar) in materieel opzicht dezelfde werking hadden als het in artikel 3.10 van de nieuwe Wro omschreven projectbesluit. In beide gevallen gaat het immers om een besluit, waarvan de inhoud is dat ten behoeve van de verwezenlijking van een project, dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan, het desbetreffende bestemmingsplan buiten toepassing blijft. De functie van het projectbesluit is derhalve identiek aan die van het oude vrijstellingsbesluit. Het heet alleen anders en dient, in tegenstelling tot het oude vrijstellingsbesluit, in beginsel wel binnen bepaalde tijd te worden vertaald in een nieuw bestemmingsplan. Dat laatste maakt echter voor het rechtsgevolg van het ontheffingsbesluit niet uit: ook het ontheffingsbesluit heeft immers tot gevolg dat de bepalingen van het geldende bestemmingsplan buiten toepassing blijven voor het project waarvoor de ontheffing (voorheen vrijstelling geheten) werd verleend.
Hoeveel kritiek men echter ook kan hebben op de uitspraak van de bestuursrechter in Arnhem, voorlopig is deze uitspraak van kracht en bestaat het risico van procedurefouten wanneer u op uw aanvraag een bouwvergunning verleend krijgt, terwijl de aanvraag strijdig met het bestemmingsplan is en de strijdigheid met het bestemmingsplan niet is weggewerkt door een ontheffingsbesluit op basis van de nieuwe Wro, maar door een vrijstellingsbesluit op basis van de oude WRO.
Inmiddels heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht op 17 juli 2009 al een uitspraak gedaan waarin uitdrukkelijk afstand genomen is van deze uitspraak met als overweging dat aan het ontbreken van een gelijkstellingsbepaling tussen de oude vrijstellen van artikel 19 WRO (oud) en het projectbesluit van de nieuwe Wro geen doorslaggevende betekenis toekomt, omdat dit rechtstreeks uit de Invoeringwet van de nieuwe Wro zou voortvloeien en bovendien de parlementaire geschiedenis duidelijk maakt dat het hier om eenzelfde soort besluit gaat (in ieder geval om een besluit waarmee hetzelfde rechtsgevolg beoogd wordt).
Advocaten: