» Vastgoed / Projectontwikkeling
Wetsvoorstel reparatie WVG aangenomen door de eerste kamer
(17 mei 2002)
Als reactie op de "novemberbeschikkingen" van de Hoge Raad heeft een aantal kamerleden van PvdA, CDA en D66 op 22 mei 2001 een initiatief wetsvoorstel ingediend tot reparatie van de Wvg. Het wetsontwerp is begin dit jaar aangenomen door de Tweede Kamer en op 16 april jl. door de Eerste Kamer.
Het zwaartepunt van het voorstel is blijven liggen in reparatie van de artikelen
10 en 26.
In
artikel 10 vervallen in het tweede lid de onderdelen d en e en wordt het derde
lid vervangen door een nieuwe bepaling, waarin aan de vervreemding krachtens een
optieovereenkomst een gelijke werking wordt toegekend als aan de vervreemding
ingevolge een koopovereenkomst. In beide gevallen bestaat de aanbiedingsplicht
aan de gemeente niet voor zover de vervreemding geschiedt aan een met name
genoemde partij en tegen een expliciet genoemde dan wel volgens de overeenkomst
bepaalbare prijs, indien de overeenkomst is ingeschreven in de openbare
registers voor de dag na de dagtekening van de Staatscourant, waarin het besluit
tot het vestigen van een voorkeursrecht bekend gemaakt is en indien de
vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van inschrijving van de
overeenkomst in de openbare registers. De aantrekkelijkheid van anticiperende
optie- en koopcontacten wordt verminderd door de bepaling, dat later
ingeschreven overeenkomsten geen invloed hebben op het tijdstip, waarop de
termijn van zes maanden gaat lopen. Onder later ingeschreven overeenkomsten
worden overeenkomsten verstaan, die zijn ingeschreven binnen drie jaar na het
tijdstip van de eerste inschrijving. Een keten van telkens opnieuw gesloten en
ingeschreven overeenkomsten heeft dus geen effect.
Met
de reparatie van artikel 26 Wvg hebben de indieners van het initiatief
wetsvoorstel beoogd de Wvg alsnog in overeenstemming te brengen met de
beschikkingen van de Hoven, die de Hoge Raad in zijn novemberbeschikkingen in
cassatie heeft vernietigd. De Hoge Raad had overwogen, dat vernietiging van
rechtshandelingen ex artikel 26 Wvg slechts dan aan de orde was in het geval
daadwerkelijk afbreuk gedaan werd aan de gemeentelijke regiefunctie. Het ging
volgens de Hoge Raad niet slechts om een afbreuk doen aan de gemeentelijke
voorkeurspositie, maar eerst en vooral diende er sprake van te zijn dat de
gemeente in haar belang was geschaad. Indien kon worden aangetoond c.q.
aannemelijk gemaakt, dat planrealisatie plaats zou vinden overeenkomstig de
eisen, die de gemeente daartoe redelijkerwijze mocht stellen, was weliswaar
sprake van het ontwijken van de voorkeurspositie, maar werd het belang van de
gemeente bij die voorkeurspositie niet geschaad.
Om
die reden hebben de initiatiefnemers tot de reparatiewet besloten om uit het
eerste lid van artikel 26 de woorden "het belang van de gemeente bij" te laten
vervallen. De Tweede Kamer heeft dit inmiddels aanvaard. Het gaat daarbij met
name om die rechtshandelingen, die zodanig opgezet zijn dat gedurende het
bestaan van het voorkeursrecht geen vervreemding plaatsvindt, maar de
beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate
aan derden wordt overgedragen.
Voorts
heeft het wetsvoorstel een einde gemaakt aan de discussie over het moment,
waarop de termijn van acht weken begint te lopen, waarbinnen de gemeente en
verzoek ex artikel 26 Wvg bij de rechtbank moet indienen. Bepaald is, dat deze
termijn ingaat op het moment, waarop de gemeente een afschrift heeft ontvangen
van de akte waarin de betreffende rechtshandeling is vastgelegd.
De
reparatiewet kent met name op advies van de Raad van State nog wel een aantal
overgangsbepalingen. Optiecontracten, die zijn ingeschreven voor de dag van
indienen van het wetsvoorstel (22 mei 2001) blijven vallen onder het huidige
systeem van de wet. Voor oudere koopcontracten geldt hetzelfde, mits deze
contracten binnen zes maanden na de inwerkingtreding van de wet in de openbare
registers worden ingeschreven. Optiecontracten en koopcontracten, die op of na
22 mei 2001 zijn ingeschreven respectievelijk zijn vastgelegd bij een notariële
akte dan wel bij geregistreerde onderhandse akte, kennen geen
overgangsrechtelijke bescherming en zijn slechts van het voorkeursrecht
vrijgesteld, indien de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de
inwerkingtreding van de wet.
Het laat zich aanzien, dat de consequenties van de reparatiewet verstrekkend zijn. Daar staat echter tegenover, dat ook in de parlementaire behandeling nog steeds tot uitdrukking gebracht is, dat het beginsel van zelfrealisatie overeind dient te blijven. De wetgever beoogt een eenvoudige toets los te laten ter onderscheid van ontwijkende constructies enerzijds en bij zelfrealisatie behorende overeenkomsten anderzijds. Bij dit laatste valt te denken aan opdrachten aan aannemers. Het laat zich derhalve verwachten, dat de in de huidige praktijk bestaande varianten worden vervangen door realisatieovereenkomsten en/of overeenkomsten tot het aangaan van een samenwerkingsverband. Wat dit laatste betreft, hebben de indieners de toelichting op hun wetsvoorstel aangegeven, dat ook rechtshandelingen die voorzien in een "gedeeltelijke overdracht" moeten worden beschouwd als rechtshandelingen, die afbreuk doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie. Mede gegeven het feit, dat de wetgever het bij de behandeling van het initiatief wetsvoorstel niet heeft aangedurfd het principe van zelfrealisatie ter discussie te stellen, blijft het echter mogelijk andere vormen van samenwerking aan te gaan. De nieuwe procedures zullen ongetwijfeld gaan over de vraag waar de grens ligt tussen overeenkomsten tot (gezamenlijke) realisatie en overeenkomsten waarbij de beschikkingsmacht over de grond en het economisch belang bij de grond aan derden wordt afgestaan.
Wordt vervolgd.
Advocaten: